兵庫県西宮市甲子園浜田町９１番(久寿川駅・甲子園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


272,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市甲子園浜田町９１番(兵庫県西宮市甲子園浜田町１−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を272,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市甲子園浜田町９１番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市甲子園浜田町９１番
住居表示甲子園浜田町１−１８
価格272,000円/㎡
交通施設、距離久寿川、460m
地積224㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、アパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況南8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

長谷川大輔氏による調査レポート

不動産鑑定士長谷川大輔
価格273,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性・居住環境ともに良好な地域であり、地域要因の変動は特にない。
地域要因の将来予測一般住宅、アパート等が混在する住宅地域で、当分の間現状が維持され、また地価変動率は横ばいあるいはやや上昇と予測される。
市場の特性同一需給圏は西宮市南部に位置する住宅地域である。需要者の属性の中心は、注文建築を望む個人及び素地購入のための業者である。市場の需給動向は、最寄駅から徒歩圏内にあって比較的良好な住環境が保たれているので堅調である。取引の中心となる価格帯は、土地では6，000万円程度であるが、近年細分化の傾向があり3，000万円前後のものも見受けられる。新築戸建住宅は、敷地規模100㎡程度で5，000万円程度が中心である。
一般的要因西宮市の住宅価格は、人気エリアを中心に上昇傾向にあるが、一方で、立地等の格差から二極化傾向も認められる。

竹之内浩氏による調査レポート

不動産鑑定士竹之内浩
価格269,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動は見当たらないが、需要は堅調で、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測低層の一般住宅、共同住宅等が混在する成熟した住宅地域で、今後も現状のまま推移するものと予測する。地価は駅徒歩圏の住宅地域であり、需要も比較的堅調であることから、上昇傾向で推移するものと予測される。
市場の特性同一需給圏は西宮市南東部に位置する甲子園地区周辺の住宅地域を中心として、西宮市中部の住宅地域にわたる。需要者は市内居住者や地縁関係者が中心であるが、周辺市等市外からの流入も認められる。最寄駅へも徒歩圏であり、利便性も悪くない為、需要は比較的堅調であり、地価も上昇基調で推移している。土地は規模により異なるが近年は細分化の傾向が見られる為3，000万円前後が中心で、新築一戸建で総額4，500万円までの取引が中心となっている。
一般的要因西宮市の住宅地は、需要が堅調なことから地価は概ね上昇傾向にあるが、西宮北部郊外等利便性等の劣る地域は、地価は依然として下落傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7295252
北緯 135度3598186

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

久寿川駅(地価相場 329,000円/㎡)甲子園駅(地価相場 324,500円/㎡)今津駅(地価相場 305,000円/㎡)阪神国道駅(地価相場 305,000円/㎡)鳴尾駅(地価相場 329,000円/㎡)西宮駅(地価相場 317,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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