兵庫県西宮市北六甲台３丁目１０６４番７３(今津駅・阪神国道駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


52,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市北六甲台３丁目１０６４番７３(兵庫県西宮市北六甲台３−１４−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を52,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市北六甲台３丁目１０６４番７３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市北六甲台３丁目１０６４番７３
住居表示北六甲台３−１４−２
価格52,000円/㎡
交通施設、距離田尾寺、2,800m
地積202㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域
前面道路の状況北西7.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

勝沼和子氏による調査レポート

不動産鑑定士勝沼和子
価格52,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因西宮市北部郊外のニュータウンにあり、居住環境は良好であるが、利便性に劣ることから、地価は弱含みで推移している。
地域要因の将来予測区画整然としたニュータウン内の住宅地域であり、今後ともほぼ現状のまま推移するものと予測する。利便性に劣る北部郊外住宅地域であることから、地価水準は弱含みで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、神戸電鉄三田線及びJR福知山線沿線の概ね西宮市北部郊外住宅地域である。需要者の中心は、大阪・神戸等へ通勤する中堅所得者層が過半を占め、周辺市からの転入者も見られる。北部郊外住宅地に対する需要の多くは、大規模ニュータウンにあるものの、近年の利便性志向の高まり等から、需要は弱含みである。土地は60坪程度で1000万円程度、中古物件の取引が多く2000万円までが需要の中心となっている。
一般的要因西宮市の南部既成住宅地の需要は概ね堅調であり、特に優良住宅地の需要は強い。一方で、利便性が劣る北部郊外住宅地の需要は依然として弱い。

長谷川大輔氏による調査レポート

不動産鑑定士長谷川大輔
価格52,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因西宮市郊外のニュータウンにあって、一次取得者層に加えて買い替え層を含んだ実需が認められるが、不動産需要はやや脆弱である。
地域要因の将来予測当該地域は、中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域であり、今後とも現況の住環境で推移するものと予測する。郊外住宅の需要が弱く、地価水準は今後概ね縮小するものの依然下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、神戸電鉄三田線及びJR福知山線沿線で、西宮市郊外のほか、隣接する神戸市北区や三田市のニュータウンを含む住宅地域である。需要者の中心は、大阪・神戸等へ通勤する中堅所得者層が過半を占め、周辺市域からの転入も見られる。一次取得者層に加えて買い替え層を含んだ実需が認められるが、需給関係はやや弱含みで推移している。土地は60坪程度で1，000万円程度、戸建は中古物件の取引が多く2，000万円までが需要の中心である。
一般的要因西宮市北部郊外の住宅地は利便性に劣り、また都心回帰の影響等もあって、下落傾向が続いている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度73345184326172
北緯 135度35597229003906

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

今津駅(地価相場 305,000円/㎡)阪神国道駅(地価相場 305,000円/㎡)久寿川駅(地価相場 329,000円/㎡)西宮駅(地価相場 317,000円/㎡)甲子園駅(地価相場 324,500円/㎡)西宮北口駅(地価相場 279,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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