兵庫県西宮市南甲子園２丁目３２番３(甲子園駅・久寿川駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


249,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市南甲子園２丁目３２番３(兵庫県西宮市南甲子園２−１１−３３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を249,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市南甲子園２丁目３２番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市南甲子園２丁目３２番３
住居表示南甲子園２−１１−３３
価格249,000円/㎡
交通施設、距離甲子園、1,200m
地積171㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が多い既成住宅地域
前面道路の状況南西5.8m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

齋藤誠氏による調査レポート

不動産鑑定士齋藤誠
価格249,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因選好性の比較的高い甲子園駅勢圏にあって、やや駅距離有るも近くに大型商業施設もあり、景気の持続的回復もあって地価は上昇傾向が認められる。
地域要因の将来予測主として中規模の一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、大規模商業施設に近く、今後も低層住宅地としての現状維持が予測される。駅距離やや有るも値ごろ感もあり需要は根強く、地価は上昇傾向での推移が予測される。
市場の特性同一需給圏の範囲は主として阪神電鉄本線沿線を中心とする西宮市内の住宅地域である。需要者の中心は市内居住者であるが、他市からの転入も見られる。対象地周辺は成熟した住宅地域で大型商業施設も見られ、住環境・利便性に優れ需要は根強い。持続的な景気回復により対象地の存する甲子園エリア臨海部の地価も上昇傾向にある。土地は標準地程度の規模で4，000万円台前半程度、新築建売住宅は4，000万円台半ば程度の物件が需要の中心である。
一般的要因国内景気は国際的な懸念材料はあるも依然回復傾向にある。西宮市の住宅地は概ね住環境・利便性等に優れ、依然根強い需要が認められる。

小塩敦氏による調査レポート

不動産鑑定士小塩敦
価格248,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因成熟した閑静な住宅地域である。地域要因に特段大きな変化はないが、小規模戸建分譲地も多く、地価は緩やかな上昇傾向にある。
地域要因の将来予測中規模一般住宅が多い既成住宅地域で、当面は現状維持と予測する。最寄り駅までやや遠いが、居住環境は良好であり、地価水準は、緩やかな上昇傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪神本線南部に広がる住宅地域全般と判定した。需要者の中心は、西宮市内在住のエンドユーザーであり、周辺市からの転入も見られる。最寄り駅までやや遠いが、居住環境が良好な住宅地域として成熟しており、小規模戸建分譲地等も見受けられ、住宅地としての需要は多い。市場の中心価格帯は、画地規模により総額にばらつきがあるが、標準地と同程度で、土地4，000万円前半、細分化された建売分譲で4，000万円∼5，000万円である。
一般的要因西宮市内の人口は微増傾向にあり、高齢化率の増加率は県全体より高くなっている。土地取引件数は、平成27年から減速傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7185647
北緯 135度3553137

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

兵庫県西宮市甲子園三番町９７番兵庫県西宮市上甲子園４丁目６９番４兵庫県西宮市甲陽園若江町７５番兵庫県西宮市津門呉羽町８４番３兵庫県西宮市上甲子園５丁目５２番兵庫県西宮市鞍掛町６３番兵庫県西宮市甲子園口４丁目２４８番兵庫県西宮市宮西町１５番３兵庫県西宮市山口町上山口字寺ノ垣内７１３番兵庫県西宮市鳴尾町２丁目１３９番２兵庫県西宮市小曽根町１丁目１８番兵庫県西宮市笠屋町２５８番兵庫県西宮市津門大箇町１０１番１兵庫県西宮市塩瀬町生瀬字惣川７６番４３外兵庫県西宮市里中町１丁目４９番２兵庫県西宮市上田中町１１５番兵庫県西宮市甲子園浦風町６８番兵庫県西宮市津門綾羽町４８番１兵庫県西宮市甲子園六番町１５６番１兵庫県西宮市小松町１丁目１３番１兵庫県西宮市上大市３丁目２９番５兵庫県西宮市今津出在家町９番１兵庫県西宮市石在町６０番２兵庫県西宮市津門川町９９番３兵庫県西宮市段上町３丁目９５番２兵庫県西宮市甲子園七番町１６４番２兵庫県西宮市甲子園四番町１０番兵庫県西宮市南甲子園１丁目５６番３兵庫県西宮市甲子園春風町３５番兵庫県西宮市今津野田町４０番１内兵庫県西宮市西宮浜２丁目７番２外

参考：近隣駅の地価相場

甲子園駅(地価相場 324,500円/㎡)久寿川駅(地価相場 329,000円/㎡)鳴尾駅(地価相場 329,000円/㎡)今津駅(地価相場 305,000円/㎡)阪神国道駅(地価相場 305,000円/㎡)東鳴尾駅(地価相場 207,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード