兵庫県西宮市上甲子園１丁目１８６番３(甲子園口駅・甲子園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


304,000円

2017年01月01日に行った兵庫県西宮市上甲子園１丁目１８６番３(兵庫県西宮市上甲子園１−８−２５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を304,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市上甲子園１丁目１８６番３の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市上甲子園１丁目１８６番３
住居表示上甲子園１−８−２５
価格304,000円/㎡
交通施設、距離甲子園口、1,100m
地積157㎡
形状(1.0:3.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が多い閑静な住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

長宗巧氏による調査レポート

不動産鑑定士長宗巧
価格305,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因甲子園と名のつくブランド力人気は根強く、供給側が限られているため、需要に押され、価格は強めに推移している。
地域要因の将来予測甲子園というブランド力により、根強い需要がある地域で、比較的大きな画地は対象画地規模に分割される傾向にあり、現状利用が維持される。地価はやや強めで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は西宮市内におけるJR東海道本線・阪神本線沿線の住宅地域で、需要の中心は当市及び隣接市の二次取得者層である。成熟した住宅地であるので需要は根強いものがある。土地は対象規模で4，000万円台で、建物は個人の場合は注文建築が中心となって土地付で6，000万円台となっている。
一般的要因需要の強い地域では、供給側の売惜しみが顕著になってきているが、需要者も合理的判断をしており、高値は追わず、結果、取引件数が低下している。

米虫淳子氏による調査レポート

不動産鑑定士米虫淳子
価格303,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因地域要因に特別な変動は認められないが、需要の多い甲子園口駅周辺の住宅地域であり、地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測中規模の戸建住宅を中心とする住宅地域で、成熟した閑静な街並みを形成している。当該地域に影響を及ぼすような特段の要因は見られず、良好な居住環境から需要は堅調である。地価は上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、阪神間の住宅地域で、特に西宮市内のJR東海道本線、阪神本線沿線の地域を中心とする。需要者は市内及び隣接市の二次取得者が中心で、良好な居住環境から根強い需要が認められる。50坪程度の土地で4，000万円台半ばから5，000万円程度で、注文住宅が主流である。
一般的要因西宮市の人口・世帯数ともに微増傾向にある。良好な住環境及び利便性から「住みたい街」に選ばれる等、人気や地域的ブランド力が高まりつつある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7333861
北緯 135度3688041

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

甲子園口駅(地価相場 260,000円/㎡)甲子園駅(地価相場 324,500円/㎡)久寿川駅(地価相場 329,000円/㎡)鳴尾駅(地価相場 329,000円/㎡)阪神国道駅(地価相場 305,000円/㎡)今津駅(地価相場 305,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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