兵庫県西宮市鳴尾町４丁目１５９番４(鳴尾駅・甲子園駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
252,000円
2016年01月01日に行った兵庫県西宮市鳴尾町４丁目１５９番４(兵庫県西宮市鳴尾町４−１４−７)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を252,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 兵庫県西宮市鳴尾町４丁目１５９番４ |
| 住居表示 | 鳴尾町４−１４−７ |
| 価格 | 252,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 鳴尾、700m |
| 地積 | 132㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模一般住宅、店舗等が混在する住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北東8.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種住居地域、準防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
米虫淳子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 米虫淳子 |
|---|---|
| 価格 | 251,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動は無い。 |
| 地域要因 | 戸建住宅を中心とする住宅地域で、周辺には大型商業施設等も見られ利便である。既成住宅地域として熟成しており、需給関係も概ね安定的である。 |
| 地域要因の将来予測 | 戸建住宅を中心とする住宅地域で、周辺には大型商業施設等も見られる。当該地域に影響を及ぼす要因も見られず、今後も現状を維持しつつ推移すると判断される。地価はやや上昇傾向にある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、阪神本線沿線の西宮市南部を中心とする住宅地域である。需要者は、西宮市内の居住者が中心であるが、市外からの新規流入も考えられる。周辺には大型商業施設等も存し、生活利便性が優るため、需給関係は概ね安定している。30∼40坪程度の土地で3，000万円前後、土地建物総額で4，000∼5，000万円程度が需要の中心となっている。 |
| 一般的要因 | 西宮市の人口・世帯数ともに微増傾向にある。居住環境及び利便性に優れた当市の人気は高く、郊外を除いた地域の地価は上昇傾向が続いている。 |
横野忠敏氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 横野忠敏 |
|---|---|
| 価格 | 252,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 利便性に優れた既成住宅地域として熟成しており、地域内の不動産需要も概ね安定的に推移している。 |
| 地域要因の将来予測 | 中小規模一般住宅等が建ち並ぶ住宅地域であり、地域要因に大きな変動はなく、今後とも現況の住環境を維持するものと予測する。需要も安定的に推移しており、地価は上昇傾向を持続するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は阪神電鉄沿線で西宮市南東部を中心とする住宅地域である。需要者は西宮市内の居住者を中心とするが、周辺に大型店舗等が見られる等、生活利便性に優れた地域に存するため、市外からの流入も認められ、需要は比較的安定している。需要の中心となる価格帯は、土地取引で総額3，000万円前後、新築戸建住宅で総額4，000万円∼5，000万円程度である。 |
| 一般的要因 | 利便性及び住環境に優れた住宅都市で、選好性は強く、山手及び郊外に横這い乃至下落が残るが、市街地の住宅地の地価は上昇傾向を持続している。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 34度7155124 北緯 135度367663 |
参考：該当物件周辺マップ
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兵庫県西宮市甲陽園若江町７５番兵庫県西宮市笠屋町２５８番兵庫県西宮市里中町１丁目４９番２兵庫県西宮市上田中町１１５番兵庫県西宮市東鳴尾町１丁目７８番７兵庫県西宮市甲子園六番町１５６番１兵庫県西宮市段上町３丁目９５番２兵庫県西宮市若草町２丁目７８番３兵庫県西宮市南甲子園１丁目５６番３
参考：近隣駅の地価相場
鳴尾駅(地価相場 329,000円/㎡)甲子園駅(地価相場 324,500円/㎡)東鳴尾駅(地価相場 207,000円/㎡)洲先駅(地価相場 312,000円/㎡)武庫川団地前駅(地価相場 320,000円/㎡)久寿川駅(地価相場 329,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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