兵庫県西宮市今津出在家町９番１(久寿川駅・今津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


198,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市今津出在家町９番１(兵庫県西宮市今津出在家町３−１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を198,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市今津出在家町９番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市今津出在家町９番１
住居表示今津出在家町３−１
価格198,000円/㎡
交通施設、距離阪神今津、650m
地積97㎡
形状台形(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)3F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅、工場等が混在する住宅地域
前面道路の状況北西6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

廣嶋琢也氏による調査レポート

不動産鑑定士廣嶋琢也
価格198,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因やや住環境に劣るが、一般的要因の①②のプラスの影響及び住宅地化の進展を受けて、地価は上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は西宮市南部の概ね阪神本線沿線の住宅地域である。需要者は団塊ジュニアの内の中所得者層で、西宮市居住者が大半を占めるが、市外からの転入者も見られる。近隣地域は、住環境面でやや劣るが、最寄り駅にから近く、利便性に比較的優れるため、旧工場地の住宅地化が見られ、前記需要者による堅調な需要を吸収して、地価は上昇傾向にある。土地は1，500∼2，000万円程度、新築の戸建物件は3，000万円台前半が取引の中心となっている。
一般的要因①環境・生活利便性重視の物件選別②団塊ジュニア層の住宅取得需要③団塊世代の住替え需要④資産家層のプラスの資産効果等。

小杉正樹氏による調査レポート

不動産鑑定士小杉正樹
価格198,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因事業用途も混在するが近年住宅利用が増加している。最寄駅に比較的近くスーパーや小中学校に近い等利便性は良好で、地価は上昇傾向が認められる。
市場の特性同一需給圏は西宮市及びその周辺の住宅地域であるが、阪神本線沿線に広がる西宮市市街地南部の住宅地域が中心となる。需要者は西宮市内に居住する一次取得者が中心であるが、他所からの転入も認められる。西宮市内では手頃な価格の住宅地域であり、駅や商業施設も近くに存し利便性は良好であるため、地価は上昇傾向が認められる。土地は2，000万円前後、新築建売住宅は3，000万円台後半が取引の中心となっている。
一般的要因西宮市市街地の住宅地は需要が多く、山手の一部を除いて地価は上昇傾向にあり、利便性及び居住環境の良好な地域では高値の取引も認められる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7266614
北緯 135度351411

参考：該当物件周辺マップ

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兵庫県西宮市津門呉羽町８４番３兵庫県西宮市上甲子園５丁目５２番兵庫県西宮市甲子園口４丁目２４８番兵庫県西宮市宮西町１５番３兵庫県西宮市柳本町３３番１兵庫県西宮市甲子園浦風町６８番兵庫県西宮市津門綾羽町４８番１兵庫県西宮市上大市３丁目２９番５兵庫県西宮市今津出在家町９番１兵庫県西宮市津門川町９９番３兵庫県西宮市今津野田町４０番１内

参考：近隣駅の地価相場

久寿川駅(地価相場 329,000円/㎡)今津駅(地価相場 305,000円/㎡)甲子園駅(地価相場 324,500円/㎡)阪神国道駅(地価相場 305,000円/㎡)西宮駅(地価相場 317,000円/㎡)西宮駅(地価相場 260,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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