兵庫県西宮市甲子園口４丁目１１８番５外(甲子園口駅・阪神国道駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


320,000円

2017年01月01日に行った兵庫県西宮市甲子園口４丁目１１８番５外(兵庫県西宮市甲子園口４−１４−１８)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を320,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市甲子園口４丁目１１８番５外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市甲子園口４丁目１１８番５外
住居表示甲子園口４−１４−１８
価格320,000円/㎡
交通施設、距離甲子園口、600m
地積227㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

米虫淳子氏による調査レポート

不動産鑑定士米虫淳子
価格320,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因地域要因に大きな変動は認められない。利便性及び良好な住環境から人気は高く、今後も地価の上昇傾向は続くと推察される。
地域要因の将来予測戸建住宅のほかマンション等も見られる住宅地域である。最寄駅への接近性及び良好な住環境から人気は高い。特筆すべき要因も見られず、今後も現状維持で推移するものと判断される。地価は上昇傾向にある。
市場の特性同一需給圏は、西宮市内のJR東海道本線、阪急神戸本線、阪神本線沿線の住宅地域で、需要者は、市内及び周辺市の二次取得者層が中心である。最寄駅への接近性や住環境が良好な地域においては、希少性から人気が高く、需要は堅調に推移している。土地値は60∼70坪程度の中規模住宅地で、6，000万円台半ば∼7，000万円台程度である。近年では、総額的観点から土地の細分化傾向がみられる。
一般的要因西宮市の人口・世帯数ともに微増傾向にある。良好な住環境及び利便性から「住みたい街」に選ばれる等、人気や地域的ブランド力が高まりつつある。

長谷川一嘉氏による調査レポート

不動産鑑定士長谷川一嘉
価格320,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住環境の良好な低層住宅地域であり、周辺環境に大きな変化は認められない。
地域要因の将来予測低層住宅地域として成熟しており、今後とも現在の住環境を維持していくものと予測する。居住環境が良好であることから需要は堅調であり、地価は上昇傾向にあると予測する。
市場の特性同一需給圏は西宮市中南部に位置する最寄駅から徒歩圏内の住宅地域である。需要者の中心は西宮市内の居住者が中心であるが、市外からの転入者も認められる。住環境が良好であり、従来から需要は堅調に推移している。対象標準地と同規模の土地について需要の中心となる価格帯は、総額7，000万円前後である。
一般的要因景気は、このところ弱さもみられるが、緩やかな回復基調が続いている。県内も同様な傾向にある。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7359748
北緯 135度3707594

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

甲子園口駅(地価相場 260,000円/㎡)阪神国道駅(地価相場 305,000円/㎡)西宮北口駅(地価相場 279,000円/㎡)甲子園駅(地価相場 324,500円/㎡)久寿川駅(地価相場 329,000円/㎡)鳴尾駅(地価相場 329,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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