兵庫県尼崎市宮内町２丁目３９番４(出屋敷駅・尼崎駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


238,000円

2016年01月01日に行った兵庫県尼崎市宮内町２丁目３９番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を238,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市宮内町２丁目３９番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市宮内町２丁目３９番４
住居表示 
価格238,000円/㎡
交通施設、距離出屋敷、230m
地積112㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)3F
利用現況医院兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中低層の小売店舗、医院等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況東14.0m市道
その他の接面道路南側道
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

澤田良一氏による調査レポート

不動産鑑定士澤田良一
価格238,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域は衰退傾向にあるが、駅前の好立地であるため需要は概ね堅調である。
地域要因の将来予測当該地域は中低層の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域であり、当面は現状を維持するものと予測する。駅前の好立地であるため需要は概ね堅調で、地価は底堅く推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね尼崎市内の商業地域。需要者の中心は地元企業、ビル事業者等である。店舗の閉鎖が見られるなど地域は衰退傾向にあるが、駅に近い立地条件にあること等より需要は底堅い。駅前商業地の取引件数は少なく、取引される価格帯も規模、取引事情等によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
一般的要因尼崎市においては、人口は微減傾向にあり、市内経済は食料品等の物価上昇に伴う消費マインドの鈍化など、緩慢な動きで推移している。

米虫淳子氏による調査レポート

不動産鑑定士米虫淳子
価格237,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動は無い。
地域要因繁華性に影響を与える商業施設等の進出もなく、地域要因に大きな変動はない。景気回復感から、地価はやや上昇傾向に転じ始めている。
地域要因の将来予測中低層の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域であり、当該地域に影響を及ぼすような特段の要因は見られず、今後も現況を維持しつつ推移するものと判断される。景気回復感から、地価は反転しつつある。
市場の特性同一需給圏は尼崎市及び隣接市内の最寄駅から徒歩圏内の商業地域である。需要者は阪神間において店舗等を営む個人事業者、地元法人等が中心である。対象標準地周辺では、店舗等の閉鎖が見られるなど衰退傾向にあったが、景気回復感から立地条件に優る地域の地価は反転し始めている。店舗用途の不動産は、個別的要因や取引される画地規模によってバラつきがあるため、需要の中心となる価格帯を把握することは困難である。
一般的要因阪神間の商業地は背後住宅地の堅調な需要により下支えされてきた。近時の景気回復感で、収益物件の需要は高まりつつあり、地価は上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7192463
北緯 135度4058235

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

出屋敷駅(地価相場 165,000円/㎡)尼崎駅(地価相場 135,000円/㎡)尼崎センタープール前駅(地価相場 169,000円/㎡)大物駅(地価相場 133,000円/㎡)武庫川駅(地価相場 347,000円/㎡)立花駅(地価相場 172,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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