兵庫県尼崎市西向島町８１番２(出屋敷駅・尼崎センタープール前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


102,000円

2016年01月01日に行った兵庫県尼崎市西向島町８１番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を102,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市西向島町８１番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市西向島町８１番２
住居表示 
価格102,000円/㎡
交通施設、距離出屋敷、600m
地積3,302㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況工場
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模工場、倉庫等の建ち並ぶ工業地域
前面道路の状況北50.0m国道
その他の接面道路東側道
用途区分、高度地区、防火・準防火工業専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

金谷正雄氏による調査レポート

不動産鑑定士金谷正雄
価格104,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因一般的要因を背景に立地に優れた工場・物流用地の需要が増えており、地価は若干の上昇傾向に転じている。
地域要因の将来予測中規模工場、倉庫等の建ち並ぶ工業地域であり、今後も現在の環境を維持するものと予測する。物流施設用地・製造工場等の需要は堅調であり、地価については当面は上昇傾向を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、阪神間における概ね臨海部を中心とした中規模工場や倉庫等が建ち並ぶ工業地域である。需要者の中心は、概ね中規模の工場事業者が中心となる。景況感の改善等による工場用地や物流施設用地の需要増大を受け、高速道路ICに近く阪神間の消費地等へのアクセスに優れていることから、需給関係は概ね堅調に推移している。取引される価格帯、規模は事業内容等により様々であるため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因景況感の改善を受けて消費地等へのアクセスに優れた地域を中心に、工場・物流用地需要は回復しつつある。

中山健一氏による調査レポート

不動産鑑定士中山健一
価格101,000円/㎡
個別的要因特筆すべき個別的要因の変動はない。
地域要因臨海部の工業地は、大手企業の撤退等の影響を受け、製造業への需要は減退するが、国内需要向けの物流施設への需要は強く、地価は概ね横ばい傾向。
地域要因の将来予測中規模工場、倉庫等が建ち並ぶ南部工業地域で、地域要因の変化がなく今後も現状を維持するものと予測。製造業への需要は弱含みだが、物流関係の需要は一定あり、地価は概ね横ばい傾向を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね阪神間の臨海部を中心とした中規模工場が建ち並ぶ主要幹線沿い及びその周辺市等の工業地域の範囲である。需要者の中心は中規模の法人事業者である。大企業の事業縮小等の影響を受けているものの、大阪市に隣接し、交通アクセスに恵まれた好立地条件から、物流関連の倉庫等の需要はある。地価は概ね横ばい傾向である。取引される価格帯は画地規模によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
一般的要因大手企業の海外進出による事業縮小等の影響を受け、製造業の環境は厳しい。国内需要のため物流施設用地への需要が増大。今後景気の不透明が懸念。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度71673250000001
北緯 135度4013907

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

出屋敷駅(地価相場 165,000円/㎡)尼崎センタープール前駅(地価相場 169,000円/㎡)尼崎駅(地価相場 135,000円/㎡)武庫川駅(地価相場 347,000円/㎡)東鳴尾駅(地価相場 207,000円/㎡)洲先駅(地価相場 312,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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