兵庫県西宮市二見町７番１(甲子園口駅・西宮北口駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


350,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市二見町７番１(兵庫県西宮市二見町１３−３１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を350,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市二見町７番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市二見町７番１
住居表示二見町１３−３１
価格350,000円/㎡
交通施設、距離甲子園口、400m
地積1,028㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)6F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅、共同住宅が混在する住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

富山有治氏による調査レポート

不動産鑑定士富山有治
価格350,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因甲子園口駅から徒歩圏にある優良住宅地域で、分譲マンション用地に対する旺盛な需要がある一方、供給は少なく、不動産市場は堅調である。
地域要因の将来予測中小規模一般住宅と共同住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、今後も住宅地域として推移するものと予測する。分譲マンション用地に対する需要は根強く、地価水準は堅調に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね西宮市を中心に神戸市東部から阪神間の住宅地域等で、広範囲に及ぶ。需要者の中心は分譲マンション業者で、投資家等の需要もある。立地条件の良好なマンション用地は供給が少ない品薄状態で、需給関係はややタイトである。取引価格は画地規模や立地条件等により様々であり、中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因西宮市は他市からの流入もあり、人口も増加傾向。地価は一部の地域を除き上昇傾向にある。

中山健一氏による調査レポート

不動産鑑定士中山健一
価格350,000円/㎡
個別的要因特筆すべき個別的要因の変動はない。
地域要因最寄駅から徒歩圏内にあり、JR甲子園口界隈は住環境や利便性が良好な住宅地域で人気は高い。共同住宅が中心で、需給は安定し、地価は上昇傾向。
地域要因の将来予測一般住宅と共同住宅が混在する閑静な住宅地域である。地域要因に格別の変化がなく当面の間、現状を維持するものと予測する。地価は、駅に比較的近く安定した住環境への選好性から、上昇基調で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、概ね神戸市東部から西宮市を中心とした阪神間の範囲である。需要者の中心は、同一需給圏内に分譲実績のあるマンション開発業者であるが、投資家等の需要も散見される。同一需給圏内における好立地のマンション用地は需要に比べて供給が相対的に少なく、特に優良物件の取得を巡っては複数のマンション開発業者が競合する状況となっている。取引価格は画地規模や立地条件等により様々であり、中心となる価格帯は見出せない。
一般的要因西宮市の人口・世帯数は微増傾向にあり、高齢化率は県全体よりも低い。当市は文教住宅都市のブランド持続をめざし中南部の住宅地域は人気が高い。

環境情報

地形・地質

自然堤防

洪水を繰り返す河川の下流部で発達した、流水堆積物でできた土地である。洪水の被害に合うリスクは他低地に比べて低い。 地震に対する地盤の強度は十分ではなく、大型施設の建築には不向き。 水はけが良く農業用地として優れている。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：1点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7418798
北緯 135度3728759

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

甲子園口駅(地価相場 260,000円/㎡)西宮北口駅(地価相場 279,000円/㎡)阪神国道駅(地価相場 305,000円/㎡)甲子園駅(地価相場 324,500円/㎡)久寿川駅(地価相場 329,000円/㎡)今津駅(地価相場 305,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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