兵庫県尼崎市南七松町１丁目８１番(立花駅・出屋敷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


202,000円

2016年01月01日に行った兵庫県尼崎市南七松町１丁目８１番(兵庫県尼崎市南七松町１−５−５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を202,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市南七松町１丁目８１番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市南七松町１丁目８１番
住居表示南七松町１−５−５
価格202,000円/㎡
交通施設、距離立花、700m
地積185㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅の中に事務所等が見られる住宅地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

廣嶋琢也氏による調査レポート

不動産鑑定士廣嶋琢也
価格202,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因相対的に選好性の高いエリアにあり①②の若干のプラスの影響を受けているが、需要者層の資金制約から地価は横ばい傾向である。
地域要因の将来予測事務所併用住宅も見られるが住環境は比較的良好で、今後とも同様の住環境で推移するものと予測する。比較的選好性の高い住宅地域であるが、資金的余裕のある層の需要は少ないため、地価は横ばい傾向である。
市場の特性同一需給圏は尼崎市の中心部付近に拡がる既成住宅地域である。需要者は主に団塊ジュニアの内、中所得水準の同市賃貸住宅居住者等が中心で、市外からの転入も若干見受けられる。近隣地域は周辺に公共公益施設が多い他、住環境も市内では中程度を若干上回る水準にあり、選好性は比較的高い。ただ資金的余裕のある層の需要は少ないことから地価は横ばい傾向である。中古住宅で2300万円前後、新築の戸建住宅は3500万円前後が需要の中心である。
一般的要因①環境・生活利便性重視の物件選別②団塊ジュニア層の住宅取得需要③団塊世代の住替え需要④資産家層のプラスの資産効果等。

長宗巧氏による調査レポート

不動産鑑定士長宗巧
価格202,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因最寄り駅まで徒歩圏内にある標準的な住宅地域である。地域要因に大きな変動はないが、地価は横這い若しくは緩やかな上昇傾向にある。
地域要因の将来予測幹線道路背後の一般住宅を中心とした住宅地域であり、当面は現状の利用が維持されると予測する。地価水準は、横這い若しくは緩やかな上昇傾向で推移していくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、尼崎市内におけるJR東海道本線沿線、阪急神戸本線沿線、阪神本線沿線の住宅地域全般と判定した。需要者の中心は、同一需給圏内に居住する勤労者が中心と考えられる。最寄駅まで徒歩圏内で利便性が良く、住宅地としては標準的で、底堅い需要は認められるものと思料する。市場の中心価格帯は、画地規模により総額にはばらつきがあるが、標準地と同程度で、土地3，000万円台後半、100㎡程度の敷地の建売分譲で3，000万円台である。
一般的要因阪神間の地価上昇が、当尼崎市にも一部に及んでいる。取引は、個人から不動産業者が購入するケースが多い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7328338
北緯 135度4012625

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

立花駅(地価相場 172,000円/㎡)出屋敷駅(地価相場 165,000円/㎡)尼崎センタープール前駅(地価相場 169,000円/㎡)武庫之荘駅(地価相場 203,000円/㎡)武庫川駅(地価相場 347,000円/㎡)尼崎駅(地価相場 135,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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