兵庫県西宮市今津野田町４０番１内(久寿川駅・今津駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


204,000円

2016年01月01日に行った兵庫県西宮市今津野田町４０番１内(兵庫県西宮市今津野田町２−２０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を204,000円/㎡としました。

兵庫県西宮市今津野田町４０番１内の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県西宮市今津野田町４０番１内
住居表示今津野田町２−２０
価格204,000円/㎡
交通施設、距離久寿川、580m
地積339㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況倉庫兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況工場、倉庫、マンション等が混在する工業地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火準工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

桑名玉樹氏による調査レポート

不動産鑑定士桑名玉樹
価格203,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因準工業地域で住宅地へ移行しているところの地価は、上昇傾向にある。アサヒビール工場の跡地処理は変動要因といえる。
地域要因の将来予測対象近隣地域周辺は住宅地への移行が進んでいる。将来的には、いくらか残った工場・倉庫等も住宅地へと変貌を遂げるものと思料する。現在2∼3割程度低い地価も周辺地価水準へと徐々に上昇していくものと思われる。
市場の特性同一需給圏は、小規模な周辺の内陸型工業地域を含む地域である。名神高速西宮ICに近い関係で、倉庫等としての需要が多い。需要参加者は、小規模鉄工所・板金塗装業等の工業事業者ないしは運輸業者である。住宅地への移行が進んでおり、小規模開発も行われており、不動産業者の参入も多い。景気は回復しつつあり、地価はやや上昇傾向である。相場については、業者等は、100坪5500∼6000万円、エンドユーザーは、30坪2000万円程度である。
一般的要因西宮市は住宅都市として人気があり、地価は郊外等を除いて上昇傾向にある。工業地・準工業地にも住宅地化の動きがある。

金谷正雄氏による調査レポート

不動産鑑定士金谷正雄
価格204,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因工場、倉庫、マンション等が混在する工業地域であり、工場・物流用地の需要増、住宅地への移行等を反映し、地価は概ね上昇傾向にて推移している。
地域要因の将来予測当該地域は、工場、倉庫、マンション等が混在する工業地域であり、当面は現状を維持しつつも将来的には工場地等から住宅地に移行していくものと予測する。地価水準は今後緩やかな上昇傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、西宮市を中心とする阪神間の中小規模工場地等が存する圏域である。需要者としては、地元の製造業者、物流業者等が中心となる。名神高速道路等の最寄ICへのアクセスに優れ、インターネット通販の普及等による物流用地の需要は依然堅調であり、また、周辺において住宅地分譲が進行していること等を反映し、地価は緩やかな上昇傾向にある。需要の中心となる価格帯は取引となる業種・規模等の画地条件により様々であり、把握が困難である。
一般的要因景況感の改善を受けて消費地等へのアクセスに優れた地域を中心に、工場・物流用地需要は回復しつつある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度73126680000001
北緯 135度3597575

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

久寿川駅(地価相場 329,000円/㎡)今津駅(地価相場 305,000円/㎡)阪神国道駅(地価相場 305,000円/㎡)甲子園駅(地価相場 324,500円/㎡)西宮駅(地価相場 317,000円/㎡)甲子園口駅(地価相場 260,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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