兵庫県尼崎市西向島町１４５番１(出屋敷駅・尼崎センタープール前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


112,000円

2016年01月01日に行った兵庫県尼崎市西向島町１４５番１の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を112,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市西向島町１４５番１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市西向島町１４５番１
住居表示 
価格112,000円/㎡
交通施設、距離出屋敷、670m
地積6,611㎡
形状(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況倉庫兼事務所
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況大中規模工場、倉庫等が建ち並ぶ工業地域
前面道路の状況西18.0m県道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火工業専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

澤田良一氏による調査レポート

不動産鑑定士澤田良一
価格113,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因利便性の優る流通業務地域で、インターネット通販事業の拡大により、物流施設用地への需要は堅調で、地価は強含み。
地域要因の将来予測当該地域は大中規模工場、物流施設等が建ち並ぶ工業地域で、今後は工場用地の物流施設用地への転換が増加するものと予測する。物流施設用地の需要は堅調であるため、地価は上昇傾向を示すものと予測する。
市場の特性同一需給圏は阪神間の交通アクセスに優る流通業務地域。需要者の中心は、全国規模の物流業者等の法人のほか、物流施設を不動産証券化の対象とする不動産投資法人等である。インターネット通販事業の拡大により、物流施設用地への需要は堅調である。取引件数が少なく、取引される価格帯も取引事情等によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因尼崎市においては、人口は微減傾向にあり、市内経済は食料品等の物価上昇に伴う消費マインドの鈍化など、緩慢な動きで推移している。

山本耕一氏による調査レポート

不動産鑑定士山本耕一
価格112,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因流通業務地域で、通販事業の拡大により、物流施設用地への需要は堅調で、地価は強含み。
地域要因の将来予測大中規模工場、物流施設等が建ち並ぶ工業地域で、今後は工場から物流施設への転換が増加するものと思料する。物流施設用地の需要は堅調であるため、地価は上昇傾向で推移してゆくものと予測する。
市場の特性同一需給圏は阪神間の工業地帯一円。需要者の中心は、大手の物流業者を中心に証券化を目的とする投資法人等である。国内製造業の空洞化懸念及び国際的な価格競争力低下より工場経営を取り巻く環境は全般的に厳しいが、阪神間臨海部は利便性が高く、物流施設への需要は堅調で地価は上昇傾向にある。取引件数が少なく、取引される価格帯も規模や事情等によりまちまちであり、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。
一般的要因尼崎市の工業地は、物流施設について堅調、製造施設については横這い乃至若干の上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7128663
北緯 135度4044488

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

出屋敷駅(地価相場 165,000円/㎡)尼崎センタープール前駅(地価相場 169,000円/㎡)尼崎駅(地価相場 135,000円/㎡)武庫川駅(地価相場 347,000円/㎡)大物駅(地価相場 133,000円/㎡)東鳴尾駅(地価相場 207,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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