兵庫県尼崎市元浜町２丁目６５番５(武庫川駅・東鳴尾駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


169,000円

2016年01月01日に行った兵庫県尼崎市元浜町２丁目６５番５の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を169,000円/㎡としました。

兵庫県尼崎市元浜町２丁目６５番５の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番兵庫県尼崎市元浜町２丁目６５番５
住居表示 
価格169,000円/㎡
交通施設、距離武庫川、620m
地積84㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況小規模一般住宅が密集する既成住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

澤田良一氏による調査レポート

不動産鑑定士澤田良一
価格169,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因国道背後の住環境がやや劣る住宅地域ではあるが、最寄り駅より近く需要は概ね堅調で、地価は横ばい傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は小規模一般住宅を主とする住宅地域で、今後とも現状を維持するものと予測する。最寄り駅から徒歩圏にあるため需要は概ね堅調であり、地価は横ばい傾向を示すものと予測する。
市場の特性同一需給圏は阪神電鉄本線沿線で、概ね尼崎市南部の住宅地域。需要者の中心は同一需給圏のうち尼崎市居住者が大半を占めるが、隣接市等からの転入者も見られる。国道43号以南は住環境が全般的にやや劣るが、最寄り駅から徒歩圏にあり、大量の宅地供給も見られないことから、需給関係は比較的安定している。土地は100㎡程度で1，500万円まで、新築の戸建物件は3，000万円前後が取引の中心となっている。
一般的要因尼崎市においては、人口は微減傾向にあり、市内経済は食料品等の物価上昇に伴う消費マインドの鈍化など、緩慢な動きで推移している。

富山有治氏による調査レポート

不動産鑑定士富山有治
価格169,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市南部の価格水準が低位な住宅地で、JR沿線に比べ人気が劣るが、近隣居住者等の一定の需要はあり、地価の底打ち感が見られる。
地域要因の将来予測小規模一般住宅が密集する住宅地域であり、今後も住宅地域として推移するものと予測する。景気回復期待の影響等により、地価の底打ち感が見られ、地価水準は横ばい傾向と予測する。
市場の特性同一需給圏は概ね尼崎市南部の阪神本線沿線の住宅地域。需要者の中心は市内の居住者である。需要者の購買力の低下や高齢化、相対的な選，好性の低さ等から需要はやや弱含みであるが、価格調整の進展等により需給関係は改善しつつある。土地は1，000∼1，500万円程度、新築建売住宅は2，500∼3，500万円程度が取引の中心である。
一般的要因尼崎市の人口は微減傾向、高齢化も進むが、景気回復期待の影響等により、利便性の優れた地域を中心に地価の底打ち感が見られる。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度7133907
北緯 135度3851037

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

武庫川駅(地価相場 347,000円/㎡)東鳴尾駅(地価相場 207,000円/㎡)洲先駅(地価相場 312,000円/㎡)尼崎センタープール前駅(地価相場 169,000円/㎡)武庫川団地前駅(地価相場 320,000円/㎡)鳴尾駅(地価相場 329,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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