地域要因

伝統的建造物群保存地区として地域整備が進められており、テレビ放映等の効果により観光客が増えており、地価は横ばいで推移している。

地域要因の将来予測

寺内町としての街並み保存と整備、並びに空き家の有効活用等が進められており、市の観光宣伝やテレビ放映等により観光客が増えており、堅実な推移が見込まれる。

価格決定の理由

比準価格は、寺内町内での取引事例と周辺住宅地域の取引事例から適切に試算されており、市場の実勢を反映した価格として高い説得力が認められる。収益還元法は、伝統的建造物群保存地区に存している為、賃貸収益物件の想定は非現実的であり適用を断念した。以上より、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との価格バランスを見当した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

旧集落的特性を有する地域であり、地域要因に特に変動は見られない。地価は概ね横ばい傾向にある。

地域要因の将来予測

農家住宅、一般住宅等が混在する既成住宅地域で、当面現状を維持するものと予測する。旧集落的特性を有することから需要は多くはないが、駅徒歩圏であること等から、地価は横這い傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

自用の居住目的の取引が中心の地域であり、信頼性がある取引事例を収集し、適切に試算し得たため比準価格の規範性は高い。一方、標準地は戸建住宅が多い地域に存し、賃貸市場が衰退傾向で空室率が増加していることや建築コストの上昇もあり、賃貸事業採算が合わない状況のため収益還元法の適用はしないものとした。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 対象不動産を含む駅に近い小規模戸建住宅地域においては、これまでの地価下落による底値感から、地価は横ばいへと落ち着きつつある。

地域要因の将来予測

 当該地域は、小規模戸建住宅地域として今後も推移するものであり、駅徒歩圏内にあるため、これまでの地価下落による底値感より、この地域の地価は、全体的に横ばいへと変化している。

価格決定の理由

小規模戸建住宅が中心の地域で、自用目的での取引が大半。また小規模戸建住宅の一棟貸しも転勤時等に低廉で賃貸される程度のため賃貸市場としては未成熟。共同住宅想定も敷地規模より困難なため、収益想定はしなかった。よって市場の需給価格を適正に反映し得た比準価格を標準とし、半年前の指定基準地価格からの変動状況及び他の周辺の標準地価格等との均衡の検討や方式適用時の考慮事項等を総合考慮し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 住環境の優れた南海・金剛駅徒歩圏の閑静な中規模戸建住宅地域であり、地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

 特に変化は無く、閑静な中規模低層住宅地域のまま推移するものと予測する。最寄り駅徒歩圏で住環境に優れ人気の高い地域であることから、地価水準は緩やかな上昇傾向にある。

価格決定の理由

 対象近隣地域は、戸建住宅を中心に低層共同住宅も散見するが、昨今の建築費用の増大により、土地価格の指標となり得る賃貸共同住宅の想定は困難であることから収益価格の試算は断念した。また、対象近隣地域は閑静な戸建住宅地域であり、自己使用目的による取引が支配的で、取引価格の動向が価格の指標となる傾向が強いことから、信頼性の高い取引事例から求めた比準価格に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅前及び幹線道路沿いの商業地域として成熟しており、今後も現状を維持していくものと予測する。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内の類似性を有する商業地を中心とする事例から試算されており規範性は高い。一方、貸店舗や貸オフィスも存するものの、自用目的での取引が多く、事業用賃貸市場の成熟の程度が総じて低い地域であることから、収益価格の相対的規範性はやや劣る。従って、市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

近隣地域は丘陵地に開発された住宅地域であり、特に大きな地域要因の変動は認められない。地価は緩やかながら下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、高台の中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測する。地価は緩やかながら下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

収益物件は皆無の地域で、地積の点からも賃貸共同住宅の想定が困難であるため収益還元法の適用は断念した。自用目的での取引が中心の地域であり、対象標準地と価格牽連性を有する取引事例を収集できたため、比準価格の規範性は高いものと判断する。以上より、比準価格を標準に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

 駅前の商業地として成熟しており、今後も現状のまま推移するものと予測する。駅前商業地の需要は底堅く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 本件における比準価格は、類似性の高い商業地の取引事例から試算されており、信頼性の高い価格である。一方、対象標準地周辺において事業用不動産の賃貸市場は未成熟で、物件毎の格差が大きく、適正な賃料水準の把握は困難であり、昨今の取引利回りの低下と相俟って、収益価格の相対的信頼性は劣る。従って、市場の実勢を反映した比準価格を標準とし、収益価格は参考に留め、且つ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域周辺のスーパーダイエーの店舗閉鎖はあるものの、地価は駅前商業地の希少性から横ばいの状況にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

対象地域は事務所ビル、店舗付ビルの多い駅前の商業地域で、需要者は個人事業主を中心に、法人、デベロッパー等であることから、比準価格を中心に収益価格を関連づけ、代表標準地からの価格均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

金剛ニュータウンの中でも駅との接近性が良く、居住環境に優れるので人気のある街区として需要は強く、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

金剛ニュータウンの戸建住宅地域として熟成しており、今後も現状維持で推移するものと予測する。駅接近性や居住環境は良好で、人気が高く需要が強いので地価は上昇している。

価格決定の理由

比準価格は、金剛ニュータウンにある低層戸建住宅から求めたものであり、市場の実勢を反映した価格が求められた。収益還元法は、当地域が建蔽率40％、容積率80％に規制され、戸建住宅に純化しているので適用しなかった。以上より、評価においては、説得性のある比準価格を標準とし、代表標準地から求めた規準価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地主所有が多く宅地供給が少ないため、地価は上昇しやすい。

地域要因の将来予測

熟成した戸建住宅地として現状のまま推移する。駅至近の希少性から、今後とも地価水準は上昇するものと思われる。

価格決定の理由

標準地の規模では事業採算性の観点から賃貸用建物への利用が困難なため、収益還元法は適用しなかった。一方、当該標準地の存する地域は収益目的より自己利用の取引を指向して、地価が形成される。したがって、鑑定評価額は、市場実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り決定した。

地域要因

特に変動は見られないが、住環境の良好な住宅団地であり、地価は底を打っている。

地域要因の将来予測

大規模開発された住宅団地内の戸建住宅地域として熟成しており、今後も現状維持で推移するものと予測する。比較的良好な住環境であることから需給は安定しており、地価は横這いで推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、類似地域において規範性の高い住宅地の取引事例を収集選択のうえ試算されている。一方、1低専の戸建住宅地で自己使用目的の取引が中心であることから、合理的な賃貸共同住宅の想定が困難であると判断し、収益価格の試算は断念した。従って、市場実態を反映した比準価格を標準とし、類似する標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特筆すべき変動要因は認められず、地価は一般的要因の影響により下落率は縮小しつつある。

地域要因の将来予測

住宅地域として成熟しており、今後も大きな変化もなく推移するものと予測する。なお、当該地域の地価は下落率の縮小が認められる。

価格決定の理由

最寄駅に徒歩圏に位置する一般住宅、共同住宅等が混在する一般住宅地域で、戸建住宅が中心の地域であり、賃貸マンションも散見される程度である。自用目的の取引事例が中心であり、投資に見合う賃料が収受できないことから収益還元法は非適用とした。したがって、比準価格を中心に、代表標準地からの価格均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

路線商業地域であり、商業施設の入替りは認められるが、特筆すべき変動要因は認められない。底値感から需給は概ね均衡している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益物件の取引は少なく、賃貸不動産はアパート・マンションが主で賃貸市場の成熟の程度は総じて低いため、取引の指標となり得る賃料水準に比し、低位で推移する。よって、市場の実態を反映する比準価格を採用し、相対的に精度の劣る収益価格を参考に留め、代表標準地との検討の上、他の公示価格等との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に要因変動は認められないが、最寄駅徒歩圏内ながら古い住宅地域であるため、外部からの流入が少なく地価は若干の下落基調にある。

地域要因の将来予測

既成住宅地域として熟成している様相を呈しており、特段の地域要因変動は認められず、当分の間現状を推移するものと予測する。需要はやや弱く地価は若干の下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

既成住宅地域のため賃貸市場は未成熟であり、街路条件や建築コストの上昇等から経済合理性に適う賃貸用共同住宅の想定が困難であるところから収益価格の試算は断念した。したがって、自己使用目的が中心である市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既成住宅地域であり、特筆すべき変動要因は認められない。依然、需給動向は低迷している。

地域要因の将来予測

地域要因に特別な変化を及ぼすものは認められず、今後とも区画整然とした住宅地域として現状を維持してゆくものと予測する。駅徒歩圏外で需要は弱く、地価は緩やかな下落傾向にあるものと思料する。

価格決定の理由

区画の整然とした中規模の戸建住宅地域で、収益物件はほとんどなく、賃貸事例の収集は困難であり、自用目的の取引が中心である。よって、市場の実態を反映する比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、他の標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

住環境の整った金剛団地周辺の周辺の住宅地は、競争力を維持している。

地域要因の将来予測

熟成した住宅地域として現状のまま推移すると予測する。地価水準は、ほぼ横ばいである。

価格決定の理由

最寄駅から徒歩圏内の閑静な区画整然とした中規模住宅が多い住宅地域で、戸建住宅が中心の地域であり、賃貸マンションは皆無の地域で、収益物件は戸建住宅が転勤等で賃貸される程度である。自用目的の取引事例が中心であり、比準価格を妥当と判断し、代表標準地からの価格均衡を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 対象不動産を含む地域は、開発された戸建住宅地域。駅までやや遠い地域のため、地価はまだ下落している。

地域要因の将来予測

 当該地域は、開発住宅地域内の戸建住宅地として今後も推移すると予測。この地域は、駅徒歩圏外に位置し、やや利便性が劣るため、地価はまだ下落傾向を示している。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅が中心の地域で、自用目的での取引が大半。また戸建住宅の一棟貸しも賃貸のための新規建築ではなく転勤時等に低廉で賃貸される程度のため賃貸市場としては未成熟で、共同住宅想定も敷地規模より困難なため、収益価格は試算しなかった。よって市場の需給価格を適正に反映し得た比準価格を標準とし、下記代表標準地との検討や方式適用時の考慮事項等を総合考慮し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模一般住宅地域として熟成しており、地域要因の変動は認められない。

地域要因の将来予測

中規模戸建住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持しながら、地価は緩やかな下落で推移することが予測される。

価格決定の理由

対象標準地は中規模戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域にあり、自用目的の取引が主で、類似土地の取引価格を指標として価格が形成されている。当該地域の標準地において事業採算性が認められる賃貸共同住宅の想定が困難なため、収益還元法については非適用とした。以上より、本件では市場の実勢を反映した比準価格を妥当と判断し、代表標準地価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を表記の通り決定した。

地域要因

公共施設に近く各方面への道路アクセスが良好なことから、需要は安定している。

地域要因の将来予測

特に変化はなく、熟成した戸建住宅地として現状のまま推移する。各種公共施設に近く、生活利便性が確保されていることから、安定した需要がある。地価水準も横ばいで推移するものと思われる。

価格決定の理由

標準地は、画地規模が小さく間口が狭いため、賃貸物件建設を想定することが困難である。また、収益物件としての取引も少ないため、収益還元法は適用しなかった。一方、比準価格は、周辺の類似の取引事例から試算されたものであり、信頼できる。以上より、鑑定評価額は、市場性を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との均衡性を検討のうえ、上記の通りとした。

地域要因

 駅バス圏で、旧街道沿いの旧集落的地域特性を有する住宅地域であり、需要は弱含みで、地価は緩やかな下落傾向にある。

地域要因の将来予測

 特に変化は無く、旧街道沿いの既存の戸建住宅地域のまま推移していくものと予測する。バス圏に位置し交通利便性に劣ることから、地価は当面緩やかな下落傾向で推移すると思われる。

価格決定の理由

 対象近隣地域は戸建住宅を中心に低層共同住宅等も散見するが、最寄り駅から遠く賃貸市場が低迷する上に、昨今の建築費用の増大で、土地価格の指標となり得る賃貸共同住宅の想定が困難であることから収益価格の試算は断念した。また、近隣地域では自己使用目的による取引が支配的で、取引価格の動向が価格の指標となる傾向が強いことから、信頼性の高い取引事例から求めた比準価格に、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中規模店舗の新設など近年、地域要因に変動が見られる。地価は緩やかな上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、類似性が高く代替競争関係が認められる事例を採用できたため、規範性が高い。一方、収益価格は標準地の画地規模では事業採算性を有する賃貸不動産としての利用を見込むことが困難であるため、収益還元法は非適用とした。以上より、比準価格を妥当と判断し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

 住環境の優れた南海・大阪狭山市駅徒歩圏に位置する閑静な低層戸建住宅地域であり、需要は根強く、地価は安定傾向にある。

地域要因の将来予測

 特に変化は無く、閑静な中規模低層住宅地域のまま推移するものと予測する。最寄り駅徒歩圏で住環境に優れる住宅地域であることから、地価は当面安定傾向で推移すると思われる。

価格決定の理由

 対象近隣地域は戸建住宅を中心に低層賃貸共同住宅も見られるが、1低専の規制、昨今に建築費用の増大等から、標準的な画地規模では土地価格の指標となり得る賃貸共同住宅の想定は困難であるため収益価格の試算は断念した。また、対象近隣地域では自己使用目的による取引が支配的で、取引価格の動向が価格の指標となる傾向が強いことから、信頼性の高い取引事例から求めた比準価格に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

 閑静なニュータウンの戸建住宅地域であるが、近大病院の移転計画の影響等で、売り圧力が強く、地価は下落傾向にある。

地域要因の将来予測

 特に変化は無く、丘陵地に開発された戸建住宅地域として現状のまま推移するものと予測する。品等の良好な住宅地域であるが、近大病院の移転等の影響により、地価は下落傾向で推移すると思われる。

価格決定の理由

 対象近隣地域は閑静な戸建住宅地であり、賃貸用不動産は見受けられず、賃貸市場が成熟していないことから、収益価格の試算は断念した。また、対象近隣地域は自己使用目的による取引が支配的で、取引価格の動向が価格の指標となる傾向が強いことから、信頼性の高い取引事例から求めた比準価格に、指定基準地価格の変動状況及び他の標準地価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駐車場として利用されている土地もある。

地域要因の将来予測

国道沿いの熟成した商業地で現状のまま推移する。地価は底値圏域で安定している。

価格決定の理由

当該地域の賃貸市場は未成熟なため、収益還元法の精度は低い。一方、比準価格は、周辺都市から商業地の事例が収集できたので、一定の精度はある。以上より、鑑定評価額は、市場性を反映した比準価格を標準として、収益価格は参考にして、商業地域の代表標準地との均衡性を踏まえたうえで、上記の通りとした。

地域要因

駅近接の古びたアーケード商店街で空き店舗が増えつつあり、人通りも少なく衰退化傾向にあるが、地価の底打ち感が認められる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は同一需給圏の類似地域内の信頼性のある取引事例より試算したもので、市場の需給動向を反映した実証的な価格である。収益価格は店舗兼住宅の賃貸を想定して試算したが相当低位に求められた。開差要因として、圏内の駅前商業地は賃貸需要が少なく、土地価格と収益性の相関関係が希薄であるためと考えられる。したがって、収益価格は参考に留め、市場性を反映した比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に要因変動は認められないが、最寄駅徒歩圏外、石川以東の集落的な地域で、外部からの流入が少なく地価はやや下落基調にある。

地域要因の将来予測

最寄駅徒歩圏外で、農家住宅が多く見られる住宅地域として熟成しており、特段の地域要因変動は認められず、当分の間現状を推移するものと予測する。需要は弱く地価はやや下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

最寄駅徒歩圏外の農家住宅の多い住宅地域で賃貸需要は認められない状況にあり、また、敷地規模が比較的小さいため賃貸用共同住宅の想定が困難であるところから収益価格の試算は断念した。したがって、自己使用目的の取引が中心である市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大阪狭山市内でも人気の高い住宅地であり、地域要因に特筆すべき変動はない。地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動要因は認められず、当面は現状のまま推移するものと予測する。住環境に優れた人気がある地域であることから、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

対象標準地は戸建住宅の建ち並ぶ住宅団地内に位置し、建築協定によって共同住宅の建築が不可能となっているため、収益価格の試算を断念した。快適性を重視する住宅地であり、自己使用目的による取引価格水準をもって地価水準が形成されているため比準価格の規範性は高い。本件では比準価格を標準に、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

特に変動は見られないが、交通利便性に劣る住宅団地であり、地価動向は未だ下落基調にある。

地域要因の将来予測

丘陵地に開発された低層戸建住宅地域として熟成しており、特段の地域的な変動要因もなく、当面現状を維持すると予測する。駅徒歩圏外に位置し住宅団地としての利便性に劣るため、地価は下落基調が続くと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、類似地域において規範性の高い住宅地の取引事例を収集選択のうえ試算されている。一方、1低専の戸建住宅地で自己使用目的の取引が中心であることから、合理的な賃貸共同住宅の想定が困難であると判断し、収益価格の試算は断念した。したがって、市場実態を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄り駅まで徒歩限界圏にあり、需要は弱含みで地価は緩やかな下落傾向にある。

地域要因の将来予測

区画整然とした住宅地域として熟成しており、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。地価水準は緩やかな下落から横ばい傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

駅徒歩限界圏にあり、標準地の画地規模では事業採算性の観点から賃貸建物利用は困難と認められるため、収益価格は試算しなかった。取引は戸建住宅の自己使用目的が支配的であり、取引価格を指標に地価水準が形成されている。比準価格は信頼性のある取引事例から試算したもので、市場の需給動向を反映した実証的な価格である。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅からやや遠隔の丘陵地にある当地域は、閑静な居住環境にあるが、生活利便性に劣る面があり、不動産需要は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

丘陵地に開発された戸建住宅地域であり、概ね現状維持で推移すると予測する。ただし、富田林市では人口減少が続いており、駅から少し離れた当地域では、地価は緩やかな下落が続いている。

価格決定の理由

比準価格は、周辺の低層戸建住宅から求めたものであり、市場の実勢を反映した価格が求められた。一方、当地域は公法上の規制から低層戸建住宅に純化しているので収益還元法は適用しなかった。評価においては、説得性のある比準価格を標準とし、代表標準地から求めた規準価格との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。