大阪府河内長野市本町１１６番１２(河内長野駅・三日市町駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


91,000円

2016年01月01日に行った大阪府河内長野市本町１１６番１２(大阪府河内長野市本町１２−２４)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を91,000円/㎡としました。

大阪府河内長野市本町１１６番１２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番大阪府河内長野市本町１１６番１２
住居表示本町１２−２４
価格91,000円/㎡
交通施設、距離河内長野、270m
地積52㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況空店舗、空地も見られる駅に近い既成商業地域
前面道路の状況南3.4m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

俵益生氏による調査レポート

不動産鑑定士俵益生
価格91,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅近接の古びたアーケード商店街で空き店舗が増えつつあり、人通りも少なく衰退化傾向にあるが、地価の底打ち感が認められる。
市場の特性同一需給圏は南海高野線、近鉄長野線及び南大阪線沿線の駅前商業地域で、河内長野市を中心とした河内ブロックの圏域。主な需要者は地縁性を有する個人事業主で、圏外からの参入は少ない。小規模な店舗兼住宅の多い近隣型の商業地域で、背後住民を対象とした小商圏で繁華性は低く、空き店舗や空地も見られるなど、衰退化傾向にある。取引は殆どなく、需要の中心となる価格帯は見出しがたい。
一般的要因郊外住宅地を背後地とする駅前商業地の商況は商圏人口の減少により停滞気味で、商業地域自体に陰りが見られる。

南俊二氏による調査レポート

不動産鑑定士南俊二
価格91,000円/㎡
個別的要因 画地要因等による需要サイドの厳選が認められる。
地域要因 対象不動産のある駅前アーケード街は、空き地も多く相変わらず衰退傾向だが、地価が周辺住宅地価格に近づきつつあるため、底値感が出てきた。
地域要因の将来予測 当該地域は、住宅地化も進みつつあるため、駅前アーケードのある店舗併用住宅利用の地域として推移すると予測。空き店舗・空き地も増え、地価が周辺住宅地価格に近づきつつあり底値感も出てきた。
市場の特性同一需給圏は、南海線、近鉄線等の沿線で概ね河内長野市のほか堺市をも含めた中南河内地域の圏域。需要者の中心業種は府下中南部の駅前等で小売店舗・歯科医院・美容室等を営む小規模事業者。可処分所得が伸び悩む中、アーケードは人通りも少なく需要はまだ弱い。ただし地価が周辺住宅地価格に近づきつつあるため底値感がでてきた。中心価格帯は、事業者等の資金調達能力や画地規模のバラツキより、市場での総額としての中心価格帯の一律把握は困難。
一般的要因 訪日観光客の経済効果も南河内地域ではあまり影響が無く、むしろ地域の人口減少・高齢化が不動産需給に影響を及ぼしている。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度4519407
北緯 135度5711919

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

河内長野駅(地価相場 67,600円/㎡)三日市町駅(地価相場 55,700円/㎡)汐ノ宮駅(地価相場 71,150円/㎡)千代田駅(地価相場 71,150円/㎡)美加の台駅(地価相場 55,700円/㎡)滝谷駅(地価相場 88,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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