大阪府河内長野市松ケ丘西町１５８３番５９(滝谷駅・千代田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


68,900円

2017年01月01日に行った大阪府河内長野市松ケ丘西町１５８３番５９の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を68,900円/㎡としました。

大阪府河内長野市松ケ丘西町１５８３番５９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大阪府河内長野市松ケ丘西町１５８３番５９
住居表示 
価格68,900円/㎡
交通施設、距離滝谷、1,000m
地積127㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の一般住宅が建ち並ぶ高台の住宅地域
前面道路の状況東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第二種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

川久保肇氏による調査レポート

不動産鑑定士川久保肇
価格68,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近隣地域は丘陵地に開発された住宅地域であり、特に大きな地域要因の変動は認められない。地価は緩やかながら下落傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は、高台の中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域として熟成しており、今後も現状を維持しつつ推移するものと予測する。地価は緩やかながら下落傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、南海高野線沿線の概ね河内長野市、富田林市、大阪狭山市の圏域である。需要者の中心は同一需給圏内のファミリー層で、圏外からの転入者は少ない。高台にあり、駅徒歩圏ではあるが最寄駅からもやや距離があるため日常往来の利便性にやや劣る地域である。従来から取引自体が少ない地域であり、需給動向はやや弱含みである。土地は125㎡程度で900万円前後、新築の戸建物件は2500万円前後が需要の中心である。
一般的要因当市の人口は減少傾向にあり、市況は本格的な回復に至っていない。一部の地域を除き、概して地価は横這い∼緩やかな下落傾向にある。

南俊二氏による調査レポート

不動産鑑定士南俊二
価格68,900円/㎡
個別的要因 画地要因等による需要サイドの厳選が認められる。
地域要因 対象不動産を含む錦ヶ丘住宅地区は道路がやや入り組んでいて、駅距離もあるが、底値感より地価下落は落ち着きつつある。
地域要因の将来予測 当該地域は、熟成した住宅地域（錦ヶ丘住宅地区）として今後も推移すると予測。この地域は多少道路勾配を駅からの経路に持ち、少し入り組んでいる地域だが、地価下落は底値感より落ち着きつつある。
市場の特性同一需給圏は、南海線、近鉄線沿線の住宅地域で概ね河内長野市、富田林市、大阪狭山市等の圏域。需要者は前記市内に親族等が居住する一次取得者層とその買換え層が混在。やや駅距離があり街路系統も少し入り組んでいる地域のため、需要はまだ弱い。周辺は中小戸建住宅地域として熟成しつつあり、地価は底値感より、従来の下落基調から横ばいへと変化しつつある。土地の規模にもよるが新築の戸建物件で2500万円前後の物件が需要の中心である。
一般的要因 訪日観光客や金融緩和の経済効果も南河内地域では極めて限定的で、むしろ地域の人口減少・高齢化が不動産需給に影響を及ぼしている。

環境情報

黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 34度4748156
北緯 135度5578648

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

滝谷駅(地価相場 88,000円/㎡)千代田駅(地価相場 71,150円/㎡)汐ノ宮駅(地価相場 71,150円/㎡)金剛駅(地価相場 103,000円/㎡)滝谷不動駅(地価相場 84,400円/㎡)河内長野駅(地価相場 67,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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