大阪府河内長野市市町５０１番２２(汐ノ宮駅・千代田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)
64,400円
2017年01月01日に行った大阪府河内長野市市町５０１番２２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を64,400円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2017年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 大阪府河内長野市市町５０１番２２ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 64,400円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 汐ノ宮、640m |
| 地積 | 87㎡ |
| 形状 | (1.0:2.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中小規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 東4.7m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第二種中高層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
俵益生氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 俵益生 |
|---|---|
| 価格 | 64,300円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 最寄駅が単線の各駅停車駅で、大阪都心への交通アクセスに劣るため、需要は弱く地価は下落傾向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 中小戸建住宅地域として熟成しており、今後とも現状の住環境を維持するものと予測する。最寄駅が単線で、かつ駅への道路アクセスに劣るため需要は弱く、地価は緩やかな下落傾向で推移すると予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、近鉄長野線及び南海高野線沿線の駅徒歩圏内の戸建住宅地域で、河内長野市及び富田林市の圏域。主な需要者は、同一需給圏内に居住または就労する一次取得者層及び買い替え層が中心であり、圏外からの転入は少ない。最寄駅が単線のため大阪都心へのアクセスに劣り、需要は弱く地価は緩やかな下落傾向にある。需要の中心となる価格帯は、中古戸建住宅で1，200∼1，500万円、新築戸建住宅で2，500万円程度である。 |
| 一般的要因 | 都心回帰（人口流出）により需要は弱く地価は下落傾向にあるが、高齢化等に伴い交通利便性や居住環境等による需要格差が見られる。 |
南俊二氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 南俊二 |
|---|---|
| 価格 | 64,500円/㎡ |
| 個別的要因 | 画地要因等による需要サイドの厳選が認められる。 |
| 地域要因 | 対象不動産を含む近鉄長野線沿線地区は、大阪市内への通勤等にはやや不便な地域だが、底値感より地価下落は落ち着きつつある。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、一般住宅地域として今後も推移すると予測。最寄駅の近鉄長野線が単線で大阪市内までのアクセスも悪く、地域ポテンシャルも弱いが、これまでの下落による底値感より、地価下落は落ち着きつつある。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、近鉄線、南海線沿線の住宅地域で概ね河内長野市、富田林市、大阪狭山市等の圏域。需要者は前記市内に親族等が居住する一次取得者層等が中心。駅徒歩圏内にあり、周辺には小規模戸建住宅も増えつつあるが、大阪市内へのアクセス面でやや劣る地域のため需要はまだ弱いものの底値感も出てきたため、地価下落も落ち着きつつある。土地の規模にもよるが中古物件で1000万円から1500万円程度の物件が需要の中心である。 |
| 一般的要因 | 訪日観光客や金融緩和の経済効果も南河内地域では極めて限定的で、むしろ地域の人口減少・高齢化が不動産需給に影響を及ぼしている。 |
環境情報
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。 |
|---|---|
| 緯度・軽度 | 東経 34度4712805 北緯 135度5773602 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
汐ノ宮駅(地価相場 71,150円/㎡)千代田駅(地価相場 71,150円/㎡)滝谷不動駅(地価相場 84,400円/㎡)滝谷駅(地価相場 88,000円/㎡)河内長野駅(地価相場 67,600円/㎡)川西駅(地価相場 84,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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