地域要因

近時、県道では沿道型店舗の新規オープンが見られるが、古くからのビルが多く、空室も見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、多数の取引事例を収集し、類似性の高い事例を採用し近距離の事例を中心に試算されており、信頼度は高い。収益価格は画地形状を反映し低位となった。近隣地域等には収益物件も見られるが自社所有地も多く、自己所有目的の取引が少なくないことから、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

隣接の大分港西大分地区では、ターミナル改良事業が進捗中で岸壁の改良や泊地等が整備されるが、工業地需要は低調で地価も弱含みである。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自己業務目的の取引が主な工業地域であるため、収益還元法は採用しなかった。また臨海部の埋立地であるため再調達原価の把握が困難であり、原価法は採用しなかった。よって大分県内に所在する大規模工場地や臨海部の工場地の事例に基づき、工業地に対する不動産市場の実態を反映した比準価格を採用し、不動産市場の需給動向を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

街路条件、接近条件等今一つ芳しくなく、代替競争の関係にある不動産に比し、その競争力は徐々に弱まりつつある。

地域要因の将来予測

街路条件の劣る旧来からの住宅地であり、地価は市内中心部の住宅地の影響を受け、微減傾向で推移していくものと思われる。

価格決定の理由

個人の自用目的の取引が中心の地域内にあり、類似の取引事例は類似地域から多数収集でき、比準価格は相対的信頼性が認められる。また、類似地域で賃貸事例も収集されたが個人の自用目的が多い地域では土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。従って、市場参加者は収益性より快適性を重視する中、比準価格を重視し、収益価格を参考にし、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に大きな変化はないが、生産活動が弱いことから工業地域における投資意欲は減退しており工場用地の需要は低調なままである。

地域要因の将来予測

大分市臨海部の工業地域であり、中心部への接近性に優るが、幹線道路との接続付近が渋滞するため、郊外の工業地域と比べて優位とは言い難い。よって需要は低調な状態が続くものと予測する。

価格決定の理由

工業地域における取引は自用目的がほとんどであり、不動産市場における取引価格、売買希望価格を指標として価格が決まるため、信頼度に優る比準価格を採用し、昨今の工業地域における不動産市場の動向、地域の経済情勢にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。なお工業地域における賃貸事例の収集が困難であったため、収益還元法の適用は断念した。また既成市街地であるため積算価格も試算できなかった。

地域要因

大きな地域要因の変動はないが、駅ビルのオープンに伴い当該地域も客足の増加が見られる。

地域要因の将来予測

中心商業地域の一郭をなす商店街であり、大分駅ビルの開業に伴い客足も増加しており、事業者からの需要も十分に見込めるエリアであり、中心市街地活性化の期待から地価は反転の兆しを見せており注視を要する。

価格決定の理由

取引事例については類似地域の事例を収集し得ており、比準価格の規範性・信頼性は高い。一方、収益価格は賃貸市場が縮小傾向にあることから低位に試算され、建物想定の多様性の観点からも信頼度は低い。したがって、本件においては市場の実態を適正に反映する比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、類似標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大型工場地に近く、産業道路等への利便性も比較的良好であるが、大規模工場用地の需要低迷等の煽りをやや受けている。

地域要因の将来予測

当該地域は中小工場、営業所等の地域で、当面は現状の環境のままで推移し、地価は下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

自用目的の取引が中心であり、取引事例は広範囲の類似地域から収集でき、比準価格は相対的信頼性が認められる。また、自社利用が中心の工業地域では賃貸目的での供給はなく適切な賃貸事例は見い出せず、更には賃貸市場も熟成してないので収益価格は試算できなかった。また、積算価格も試算できず比準価格のみの試算となった。従って、代表標準地との検討を踏まえ、市場性を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に変化は無いが、大分駅南地区に比べた割安感と景気の持ち直しにより需要が回復し、地価は僅かながら上昇に転じた。

地域要因の将来予測

富裕層が多い住宅地域で、今後も良好な居住環境を維持すると予測する。景気の持ち直しで一般的に需要は回復傾向にあるが、高額物件が多い中島地区に対する需要も回復傾向で地価は微増傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、信頼性が高い5事例を採用して求めた実証的な試算価格である。賃貸市場は供給過剰で地価に対して賃料水準が低く、容積率も低いため収益価格は低位になった。近隣地域に係る取引市場は自用目的の市場参加者が主体で、取引価格水準が最も重視される。よって、市場参加者の行動特性との整合性の観点から説得力が低い収益価格は参考に留め、代表標準地との規準価格と均衡している比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

潜在的な幹線道路立地の意欲は強いものが伺われ、店舗の新規立地等は順調で、今後地価は横ばいで推移すると予測する。

地域要因の将来予測

中心部近くの幹線沿い路線商業地域であり、事務所や営業所等が建ち並んおり、本年も同一路線沿いに新規店舗が見られ、根強い需要があることが伺われる。地価は横ばいで推移すると予測される。

価格決定の理由

各種ロードサイド店舗、中層店舗事務所併用共同住宅が見られる路線商業地域であり、類似地域に存する多数の取引事例から求めた比準価格に規範性を認め、上記のような店舗立地形式、建物利用用途が混在し、想定賃料把握に限界があること等から収益価格は参考にとどめ、後記の代表標準地との繁華性の程度、店舗の連たん性等に着目した秤量検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のように決定した。

地域要因

街区は整然としているが、幅員は狭く、画地規模も小さい地域であり、大きな変動要因は見当たらないが、大分駅南住宅地の変動の余波を受けている。

地域要因の将来予測

画地規模の小さい戸建住宅が中心の住宅地であり、地価は横這い或いは微増傾向になり、住環境は現状のままで推移していくものと予測される。

価格決定の理由

個人の自用目的の取引が中心の地域内にあり、類似の取引事例は類似地域等から多数収集でき、比準価格は相対的信頼性が認められる。また、類似地域で賃貸事例も多数収集されたが個人の自用目的が多い地域では土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。従って、市場参加者は収益性より快適性を重視する中、比準価格を重視し、収益価格を参考にし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅ビル開業の影響は大きく、特に立地による通行量の差が出てきており、新規出店や閉店、テナントの種類や賃料の変動状況等に注視する必要がある。

地域要因の将来予測

県庁に近い事務所街と中心商店街との境に位置する店舗通りで、古くからの中層ビル等が建ち並ぶが、大分駅ビル開業に伴い人の流れが変化し、南方では都市計画街路の工事も控えており、今後を注視する必要がある。

価格決定の理由

比準価格は多数の取引事例を収集し、近距離の事例を中心に試算されており、市場性を反映していると思料する。収益価格は近隣地域における業務需要の減退や敷地規模を反映し相対的に低位となった。近隣地域等にはテナントビルも見られるが自己使用目的の取引も少なくないので、市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR大分駅ビルがH27年4月に開業し、今秋には4階建の大型商業ビルが開業予定で、駅南地区の利便性は格段に向上し、需要は強含みである。

地域要因の将来予測

平成28年度換地処分予定の駅南土地区画整理区域に隣接する住宅環境良好な住宅地域で、関連街路事業等基盤整備の進捗や駅ビルの開業等、生活関連施設の充実により駅南地区一帯の住環境や利便性が向上している。

価格決定の理由

 既成市街地であるため原価法の適用を断念した。近隣地域及び周辺地域では賃貸アパートが混在するものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、低めに求められたので、資料が豊富で信頼性が高く、実勢を反映した比準価格を中心に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額とのバランスを勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

大分駅ビルの開業に加え、駅のそばに新たな商業施設がオープンする等利便性が向上している。

地域要因の将来予測

大分駅ビルが開業して以降も、駅周辺では生活利便施設が更に充実しつつある等発展傾向にあり、地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺には賃貸物件も混在する地域ではあるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。駅周辺では投資目的で収益性を考慮した需要も見られるが、近隣地域は戸建住宅が中心の住宅地域であるため、居住の快適性を考慮して試算された比準価格の説得力は高い。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅周辺開発が進み、主となる駅ビルが新規開館したとともに、周辺商業地でも取引が見られ、活性化している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏内の類似地域において、多数の信頼性のある取引事例を収集し得た。一方、収益価格は商業地においては注視すべき価格であるが、近隣地域は商業用賃貸ビル等が集積する地域ではなく、店舗・事務所兼居宅用賃貸が主となる地域であり、高い収益性までは見込めない地域となっている。本件においては市場の実態を反映した比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に変化は無いが、景気の持ち直しと交通接近条件や利便性の高さが見直されて需要が高まり、地価は緩やかな上昇が続いた

地域要因の将来予測

熟成した低層戸建住宅地域で今後も良好な居住環境を維持すると予測する。景気の持ち直しによる需要の回復と、南方で事業が進捗中の都市計画道路による利便性向上への期待から地価は微増傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は自用目的中心に信頼性が高い5事例を採用して試算した。試算の過程は適切で実証的な価格である。賃貸市場は供給過剰で地価に対して賃料水準が低く、容積率も低いため収益価格は低位になった。近隣地域に係る取引市場は自用目的の市場参加者が主体で、取引価格水準が最も重視される。よって、市場参加者の行動特性との整合性から、説得力の高い比準価格を中心に収益価格を参酌して調整を行い、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

類似地域での小規模開発による新規宅地分譲では、相当の価格での取引が見受けられたが、近隣地域及び周辺部では動きが少なく落ち着いている。

地域要因の将来予測

造成後50年が経過した高台の分譲住宅地域で、街路条件の不整然性から周辺の新しい住宅地域と比べて選好性には劣るが異動は少なく、地価は新規分譲価格の影響もあり、弱含みながら下げ止まり傾向がみられる。

価格決定の理由

原価法は造成後相当の期間が経過していることから適用しなかった。また自用の戸建住宅地域であり、賃貸市場が未成熟なため収益還元法の適用も断念した。よって、取引事例から得られた荏隈、城南、三芳地区の住宅地の需給動向を示す比準価格を標準に、代表標準地との均衡を検討し、さらに単価と総額との関連の適否に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に格別の変動は無い。古い分譲住宅団地であるため街路がやや狭く、他の分譲住宅地域と比較して需要者の選好性がやや弱い。

地域要因の将来予測

開発分譲された住宅団地で街路幅員が狭いなどの設計の古さはあるものの、大分中心市街地に比較的近く不動産取引も比較的多く見られる。地価は下げ止まり傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

既成市街地に所在するため原価法の適用は断念した。また、古い分譲住宅地域で街路が狭く経済合理的な賃貸住宅経営が困難と判断されるため、収益還元法は非適用とした。一方、近隣地域及び同一需給圏内の類似地域内において価格牽連性が認められ信頼性のある取引事例を多数収集し得た。したがって、比準価格を標準とし、代表標準地との均衡を考慮するとともに、不動産市場の動向を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

小規模開発が断続的に行われてきたことから、街路条件が相対的に劣るものの、新規のミニ開発分譲等一定の需要は認められる。

地域要因の将来予測

小規模開発分譲が断続的に行われてきたことから行止り道路が多く、周辺の分譲住宅地域に比べると居住環境は劣るが、昨今も新規のミニ開発が散見されることから、地価は下落率縮小傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

既成市街地のため原価法の適用は断念した。比準価格は類似地域における多数の取引事例を収集し得たため規範性が高い。共同住宅も散見されるが土地所有者が有効活用を目的に建設するケースが殆どで、新たに土地を購入して収益物件を建設するケースは少ない。戸建住宅が中心の地域で他の代替不動産との比較により市場価格が形成されるため、市場性を反映した比準価格を採用し、収益価格は参考に留め、代表標準地との均衡にも留意し、鑑定評価額を決定した。

地域要因

店舗数の減少、顧客の流出等により地域規模が縮小しており、新規需要が乏しく、市場は低調で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 近隣地域及びその周辺地域では自用の店舗が中心であり、自用目的の取引が主であるが、近隣地域及び類似地域において信頼性のある取引事例を収集し得た。収益価格は賃貸市場が縮小しており、賃料水準が低下しているため、やや低位に試算された。よって本件では市場の実態を反映する比準価格を中心に収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域要因に変化は無い。JRおおいたシティ（駅ビル）周辺の商業エリアに近く利便性は高いが、街路条件がやや劣るため選好性に大きな変化は無い。

地域要因の将来予測

文教地区としての性格も持つ閑静な住宅地域で、今後も良好な居住環境を維持すると予測する。利便性にも優れるが、街路が狭いため大分駅周辺地域の地価上昇の影響が波及するには今後1∼2年を要すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、自用目的で信頼性が高い5事例を採用して試算した。近くに短期大学が有り賃貸需要は有るが、賃貸市場は供給過剰で賃料水準が低いため収益価格は低位になった。近隣地域に係る取引市場は自用目的の市場参加者が主体で、取引価格水準が最も重視される。よって、市場参加者の行動特性との整合性の観点から説得力が低い収益価格は参考に留め、代表標準地との規準価格と均衡している比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

大分市美術館に隣接する丘陵地の閑静な住宅地域であり、地域要因に大きな変動は認められない。

地域要因の将来予測

概ね熟成した住宅地域であり、特に開発の動き等もなく、現状程度で推移すると予測する。周辺の住宅団地等と競合するが、相対的に割高感はなく、地価は横這い程度で推移すると予測する。

価格決定の理由

既成市街地であるため原価法は適用できなかった。賃貸市場も見込める地域なため収益還元法を適用したが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。居住の快適性を重視する自用目的での取引が中心であり、信頼性の高い取引事例を中心に試算された比準価格の説得力は高い。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東側の類似地域における都市計画道路事業の進展により、利便性の向上が期待される。

地域要因の将来予測

中心市街地周辺の居住環境の優れた住宅地として熟成している。東側を南北に縦断する都市計画道路の整備も進み更に利便性の向上が期待される。地価はやや強含みで推移するものと予測する。

価格決定の理由

戸建住宅取得目的の信頼性・規範性を有する事例を多数収集した為、市場の実態を反映した規範性の高い比準価格を試算し得た。一方、当該地区は中心地に近いため賃貸アパート等も見られるが、居住目的が主で地価に見合う収益性の高い賃貸市場は形成されておらず、収益価格は低位に求められた。以上より比準価格を標準とし、収益価格を比較考量し、代表標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に変化は無いが、景気の持ち直しと地価下落による割安感から既存の住宅地域でも取引が見られるなど、徐々に需要が高まりつつある。

地域要因の将来予測

近隣地域北側の羽屋バイパス沿線は大型物販店やクリニック等が見られる路線商業地域で、利便性を中心に地域要因に大きな変化はなく、古国府地区に対する需要も堅調なため地価は横這いから微増で推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は、自用目的を中心に信頼性が高い5事例を採用して求めた実証的な試算価格である。収益価格は街路条件や画地条件から賃貸想定が困難で、実現可能性を欠くため試算できなかった。積算価格も適切な造成事例が収集出来なかったため試算できなかった。市場参加者の中心は自用目的の需要者で、取引価格水準が重視される市場環境である。本件では、規準価格と均衡している、実証的で説得力の高い比準価格を採用して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特に大きな変化は見受けられないが、市内の繁華性が高い路線商業地では、地場の法人による需要が見られるようになってきている。

地域要因の将来予測

沿道型店舗が建ち並ぶ幹線市道沿いの路線商業地域であり、店舗の入れ替わりはあるものの、当面は現状程度で推移すると予測する。店舗の集積度が高い地域であり、地価は微減から横這い程度で推移すると予測する。

価格決定の理由

既成市街地であるため原価法は適用できなかった。路線商業地域ではあるが土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に求められた。また、収益性が貫徹されるような取引市場は形成されていない。比準価格は、地域の類似性が高い取引事例を採用して試算されており説得力が高い。よって、比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域の北東方では、都市計画道路庄の原佐野線の整備が進められており利便性の向上が期待されているが、当該地域への影響は限定的である。

地域要因の将来予測

自動車販売会社等の輸出関連企業の新規投資は見られるものの、中小事業所・営業所等の目立った動きはなく、当面は現在の状況が続き、地価は微減傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

既成市街地であるため原価法の適用を断念した。郊外の路線商業地域では低層利用が多く投資に見合った賃料収入の確保が困難なため収益価格は低位に求められた。比準価格は、事例が広域に及ぶものの各地域の価格バランスを総合的に検討したため規範性は高い。市場の取引価格は収益性よりもむしろ代替不動産との価格差を重視して決定されている実状を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

ロードサイド店舗が建ち並び新規店舗の立地も若干見られるが、他の大型商業施設や路線商業地との競合が激しい。

地域要因の将来予測

各種小売・飲食店舗等が建ち並ぶ路線商業地域として熟成しているが、他の商業施設との競合が激しく、背後人口の増加も期待薄であることから、当面地価は若干の下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

既成市街地であるため原価法の適用を断念した。路線商業地域では借地の低層利用が多く土地価格に見合った賃料収入の確保が困難なため収益価格は低位に求められた。比準価格は、事例が広域に及ぶものの各地域の価格バランスを総合的に検討したため規範性は高い。市場の取引価格は収益性よりもむしろ代替不動産との価格差を重視して決定されている実状を踏まえ、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡にも留意して鑑定評価額を決定した。

地域要因

街路は整然とした区画整理地内の地域で、人口は微増で推移している。

地域要因の将来予測

区画整理済の住宅地であり、地域は熟成しており今後とも現状の住環境で推移していくものと予測される。

価格決定の理由

個人の自用目的の取引が中心の地域内にあり、類似の取引事例は類似地域等から多数収集でき、比準価格は相対的信頼性が認められる。また、類似地域で賃貸事例も多数収集されたが個人の自用目的が多い地域では土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。従って、市場参加者は収益性より快適性を重視する中、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

成熟した既存住宅地域であり、大きな変動要因はないものの、分譲住宅地の供給はやや過剰な状態であり地価の下落傾向は継続する。

地域要因の将来予測

戸建住宅地域として成熟しており、将来的にも大きな変化はなく閑静な住宅地域として、地価は概ね横這い乃至は緩やかな下落傾向が継続すると予測される。

価格決定の理由

類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。中心部周辺の既存住宅地域であり、周辺に収益物件が見られるものの自用目的の戸建住宅が中心の住宅地域であり、収益性より快適性が重視される地域である。従って、比準価格を中心に収益価格を参酌し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

成熟した既存住宅地域であり、大きな変動要因はないものの、利便性の高い住宅地地域であることから需要があり地価は概ね横這い傾向である。

地域要因の将来予測

南大分地区の大規模店舗や小学校等が徒歩圏内にあり、利便性に優れる地域であり需要が高い地域のため地価水準としては横這い乃至は緩やかな下落傾向が継続すると予測される。

価格決定の理由

類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集しえた。中心部周辺の既存住宅地域であり、周辺に収益物件が見られるものの自用目的の戸建住宅が中心の住宅地域であり、収益性より快適性が重視される地域である。従って、比準価格を中心に収益価格を参酌し、更に周辺の小規模開発された分譲住宅地の販売価格等の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

古くからの商業地域であり、旧態依然としているが、市域中心商業地活況の影響を僅かながら受けている。

地域要因の将来予測

背後地は旧来からの大分市南部の住宅地であり、地域は古い小規模な店舗等が多い県道沿いの地域で、当面は現状のままの環境で、地価もやや下落傾向で推移するものと予測される。

価格決定の理由

売買事例は商業地事例を中心に収集し適切に修補正がなされており相対的信頼性は高い。賃貸事例も類似地域内からの収集であり店舗兼共同住宅に見合う事例が収集され修補正も適切になされたが、市場参加者は商業地であるため収益性を重視するものの土地価格に見合う賃料水準の形成が十分でなくやや低位で算出された。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。