大分県大分市大字木上字高崎原１０５３番２２外(西大分駅・大分駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


29,100円

2016年01月01日に行った大分県大分市大字木上字高崎原１０５３番２２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を29,100円/㎡としました。

大分県大分市大字木上字高崎原１０５３番２２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番大分県大分市大字木上字高崎原１０５３番２２外
住居表示 
価格29,100円/㎡
交通施設、距離豊後国分、2,600m
地積292㎡
形状(1.2:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模一般住宅が建ち並ぶ郊外の住宅地域
前面道路の状況北東5.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

安東正二氏による調査レポート

不動産鑑定士安東正二
価格29,000円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。
地域要因郊外部の開発時期が古い住宅地域であり、地域要因に変動はないが、住宅地としての需要はやや弱含みの状況であり、地価も微減傾向が持続している。
地域要因の将来予測昭和40年代初期に開発されたミニ開発の分譲住宅地域であり、周辺の新興住宅地域と比較するとやや市場性が劣るが、近年「わさだタウン」・「わさだモール」等の開業により、日常生活上の利便性は向上している。
市場の特性同一需給圏は大分市中心市街地の南西部郊外に所在する住宅地域である。需要者の中心は大分市内に居住する戸建住宅取得者及び賃貸アパート等の経営を目的とする個人または法人であるものと考えられる。なお同一需給圏内は郊外部に所在するため、土地需要も地域によって疎らな状況であるが、近年は概ね回復傾向を示しており、画地規模等により若干の相違はあるものの、取引の中心となる価格帯は更地で600万円から1，500万円程度である。
一般的要因地域経済にはやや改善の動きが見られるほか、大分駅周辺地区の開発が進捗し、不動産取引市場においても僅かながら明るい兆しが見られる。

脇坂敬規氏による調査レポート

不動産鑑定士脇坂敬規
価格29,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因古くに開発された分譲地であるが、小学校や商業施設等が集積する副都心との接近性が良好であり周辺団地の販売価格の状況には底入れ感が見られる。
地域要因の将来予測主として戸建住宅が建ち並ぶ住宅団地として熟成しており今後とも現状で推移すると予測する。副都心として利便施設が集積する地区への接近性が良好であり、地価は横ばい傾向になるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は大分市の南西部、稙田地区を中心とする住宅地の範囲。需要者の中心は30代から40代のファミリー層である。周辺の高台には大型団地等が控え、県内有数の路線商業地となったバイパス道路に近接するなど市場環境が変化する中で、古くからの戸建住宅を主体とする既成住宅地域であり、需給はやや弱含みである。土地は800万円程度が、中古の戸建で1，500万円程度が需要の中心である。
一般的要因低水準の住宅ローン金利、政府の住宅取得促進政策、さらに2017年4月の消費税率引き上げもあり宅地開発や建設工事で一部業者に逼迫感がある。

環境情報

地形・地質

火山岩

火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

土地利用・植生畑,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度2478757
北緯 131度5764617

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西大分駅(地価相場 79,400円/㎡)大分駅(地価相場 114,200円/㎡)南大分駅(地価相場 57,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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