大分県大分市大字荏隈字中洲１２２０番１０８(南大分駅・賀来駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


47,700円

2016年01月01日に行った大分県大分市大字荏隈字中洲１２２０番１０８の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を47,700円/㎡としました。

大分県大分市大字荏隈字中洲１２２０番１０８の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番大分県大分市大字荏隈字中洲１２２０番１０８
住居表示 
価格47,700円/㎡
交通施設、距離南大分、1,400m
地積174㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅を中心にアパート等が見られる住宅地域
前面道路の状況東5.0m道路
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐藤裕子氏による調査レポート

不動産鑑定士佐藤裕子
価格47,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小規模開発が断続的に行われてきたことから、街路条件が相対的に劣るものの、新規のミニ開発分譲等一定の需要は認められる。
地域要因の将来予測小規模開発分譲が断続的に行われてきたことから行止り道路が多く、周辺の分譲住宅地域に比べると居住環境は劣るが、昨今も新規のミニ開発が散見されることから、地価は下落率縮小傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、南大分地区のうち荏隈地区を中心に奥田、賀来地区一帯に及ぶ住宅地域である。需要者の中心は市内在住の個人である。市内中心部への接近性は概ね良好であり、南大分地区のやや西方に広がる標準的な住宅地域として熟成している。僅かに残された宅地見込地のミニ開発分譲や不動産業者による転売案件が散見される状況にある。需要の中心価格帯は土地で800万∼1，200万円程度、新築住宅では総額2，500万∼3，000万円程度である。
一般的要因緩やかな景気回復基調のなか、小規模分譲開発やマンション市場は好調で、住宅地の取引価格も分譲住宅地を中心に下げ止まり傾向にある。

前田光男氏による調査レポート

不動産鑑定士前田光男
価格47,700円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特に変化は無い。街路条件が劣るため需要者の選好性が低く、地価は依然として弱含みで推移している。
地域要因の将来予測概ね現状で推移すると予測されるが、周辺では空地のミニ開発が進むなど住宅地域としての熟成度を高めつつある。分譲地に対する需要は有るが街路条件が劣る地域のため需要は弱く、地価は弱含みで推移と予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR久大本線の南大分駅、賀来駅を最寄駅とする既成住宅地域を中心とした住宅地域の圏域。需要者の中心は、自用の住宅取得目的の市内に勤務するサラリーマン層や地元地縁者である。近隣地域及び周辺類似地域は、利便性や市中心部への通勤時間等に格別な優位性が無く競争力がやや低い。街路条件や環境条件もやや劣り、地価は弱含みで推移している。土地のみで総額800∼1，000万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因国内需要の回復等により雇用、所得水準が改善され、市経済は持ち直している。人口は微増傾向で、住宅需要は分譲を中心に堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生畑,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度2147228
北緯 131度5815168

参考：該当物件周辺マップ

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大分県大分市大字永興字石代２１５番４大分県大分市大字鶴崎字羽佐間２７９６番ほか１筆の一部大分県大分市大字坂ノ市字奥１４１９番２大分県大分市大字田尻字上橘４５１番３大分県大分市大字勢家字ヤスリ６番２２大分県大分市大字奥田字下畑３２１番２大分県大分市大字奥田字下横蒔７０３番１大分県大分市大字古国府字カモ田１７２番４大分県大分市大字上宗方字虚言迫５６７番８７外大分県大分市大字永興字三ケ田１８７番５外大分県大分市大字荏隈字野町４１７番３８大分県大分市大字神崎字長尾１８３番２０大分県大分市大字賀来字才賀３７３９番大分県大分市大字三芳字八多田５４６番８大分県大分市大字奥田字相家田６５５番２外大分県大分市にじが丘２丁目１１番７大分県大分市大字上宗方字小迫９１８番４大分県大分市大字羽屋字舞給７９番１２大分県大分市大字奥田字下遊塚７２５番５外大分県大分市松原町２丁目３番９大分県大分市大字羽屋字太田２１５番１

参考：近隣駅の地価相場

南大分駅(地価相場 57,900円/㎡)賀来駅(地価相場 57,900円/㎡)古国府駅(地価相場 68,100円/㎡)大分駅(地価相場 114,200円/㎡)西大分駅(地価相場 79,400円/㎡)豊後国分駅(地価相場 29,150円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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