大分県大分市東春日町１１６番２(大分駅・西大分駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


79,400円

2017年01月01日に行った大分県大分市東春日町１１６番２(大分県大分市東春日町９−１６)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を79,400円/㎡としました。

大分県大分市東春日町１１６番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大分県大分市東春日町１１６番２
住居表示東春日町９−１６
価格79,400円/㎡
交通施設、距離大分、1,400m
地積198㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、アパート、工場等が混在する既成住宅地域
前面道路の状況北東4.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

土師一弘氏による調査レポート

不動産鑑定士土師一弘
価格79,500円/㎡
個別的要因個別的要因の変動はない。
地域要因南東方で県立美術館が平成27年4月にオープンしたが特にその影響はなく、居住性がやや劣る当該地域では地価は依然微減傾向にある。
地域要因の将来予測官公庁・中心繁華街との接近性は良好で利便性は優れるが、事業所等も混在し住環境はやや劣る。地価下落が続き、周辺の住宅地域と比較し値頃感があるため、地価は今後、微減から横這い傾向で推移するものと思われる。
市場の特性 同一需給圏は市中心部の西側に形成された既成住宅地域である。需要者の中心は大分市内居住者で比較的所得水準の高い層である。IT関連企業が集まるソフトパークに近接するものの、単身者向けアパートや事業所が数多く混在し、住宅地としての快適性は今一歩である。土地は150∼250㎡で1，200∼2，000万円前後が需要の中心で、中古住宅の価格帯は様々で見出し難い。
一般的要因大分駅南地区を中心に地価の上昇地点が増加しており、住宅地の地価は下げ止まり傾向にある。住宅着工件数も持ち直しつつある。

上治昭人氏による調査レポート

不動産鑑定士上治昭人
価格79,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因南東方に県立美術館が平成27年4月にオープンしたが、街路の狭い当該住宅地域では、需要に影響はなく、地価もやや弱含み。
地域要因の将来予測中心市街地へ徒歩圏にあり、アパートや事業所等も見られる住宅地域として今後も現状を維持すると予測する。幅員が狭いが市街地内の住宅地としては割安感があり、地価は微減ないしは横ばいで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は中心市街地外縁部の既成住宅地域。需要者の中心は大分市街地で勤務または営業する中高所得者層である。なお利便性は良好であるが、街路が狭く周囲にアパートや事業所等も見られ居住の快適性は良好とは言えず、需要はやや弱含みである。市場における中心価格帯は土地200㎡程度で1，500万円∼2，000万円程度、新築の戸建物件は3，500万円∼4，500万円程度である。
一般的要因地方経済が緩やかな景気持ち直しのなか、個人消費は底堅く、住宅投資は横ばい圏内で推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度24134069999999
北緯 131度5988288

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大分駅(地価相場 114,200円/㎡)西大分駅(地価相場 79,400円/㎡)古国府駅(地価相場 68,100円/㎡)南大分駅(地価相場 57,900円/㎡)牧駅(地価相場 72,650円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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