大分県大分市中島中央２丁目５４９４番(大分駅・牧駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


107,000円

2017年01月01日に行った大分県大分市中島中央２丁目５４９４番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を107,000円/㎡としました。

大分県大分市中島中央２丁目５４９４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大分県大分市中島中央２丁目５４９４番
住居表示 
価格107,000円/㎡
交通施設、距離大分、1,700m
地積396㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域
前面道路の状況南8.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),150(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

前田光男氏による調査レポート

不動産鑑定士前田光男
価格107,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に変化は無いが、大分駅南地区に比べた割安感と景気の持ち直しにより需要が回復し、地価は僅かながら上昇に転じた。
地域要因の将来予測富裕層が多い住宅地域で、今後も良好な居住環境を維持すると予測する。景気の持ち直しで一般的に需要は回復傾向にあるが、高額物件が多い中島地区に対する需要も回復傾向で地価は微増傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、中島、城崎地区を中心とした中心部の住宅地域から、西方の王子、春日地区等を経て高崎、青葉台等の丘陵地の分譲住宅地域までの範囲。高価格帯に属するため、需要者は市内中心部に勤務する、又は事業主や専門職の高所得者層が中心である。平成27年以降、景気の持ち直しから需要の回復傾向が続き、市場滞留時間は短くなる傾向にある。400㎡程度の土地の場合は4，300万円程度が需要の中心となる。
一般的要因人口は微増傾向で、雇用と所得水準の改善が続き市経済は緩やかに持ち直している。低金利でもあり、土地取引件数と新設住宅着工数は増加している。

河野修司氏による調査レポート

不動産鑑定士河野修司
価格107,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に格別の変動は無い。大分市中心市街地内の住宅地域であるため、宅地需要は潜在的に大きく、地価の下支え要因となっている。
地域要因の将来予測大分市中心市街地内に所在し富裕層が多い住宅地域であり、景気変動の影響を受けやすいものの潜在的宅地需要は大きく、地価は底堅い動きで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、大分城址公園北側の中島地区及び城崎地区を中心とした大分市中心部の住宅地域一帯。典型的需要者は、大分市内に勤務又は事業を行う高所得者層と判断する。同地域は、大分県庁や大分市役所、その他オフィスビル等が立地する大手町・荷揚町・府内町地区の北側に位置し優良な住宅地域を形成している。総額が嵩むため、土地の取引規模は250∼300㎡程度のものが最近は多く見られ、土地総額で2900万円前後が需要の中心となっている。
一般的要因全体的に緩やかな回復基調が続いているものの実質賃金の回復が遅れており、景況感の回復は鈍い動きとなっている。金利は低い水準で推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度2449631
北緯 131度6137076

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大分駅(地価相場 114,200円/㎡)牧駅(地価相場 72,650円/㎡)古国府駅(地価相場 68,100円/㎡)西大分駅(地価相場 79,400円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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