大分県大分市西春日町９３番(西大分駅・大分駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


89,400円

2017年01月01日に行った大分県大分市西春日町９３番(大分県大分市西春日町４−２５)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を89,400円/㎡としました。

大分県大分市西春日町９３番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大分県大分市西春日町９３番
住居表示西春日町４−２５
価格89,400円/㎡
交通施設、距離大分、1,500m
地積271㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況共同住宅、住宅等が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況北7.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

上治昭人氏による調査レポート

不動産鑑定士上治昭人
価格89,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に変動はないが、市街地中心部への利便性が良好な住宅地域では不動産需要は堅調である。
地域要因の将来予測大分市街地近郊の街区が概ね整然と整備されている住宅地域で、今後も現状を維持するものと予測する。住宅需要は堅調であり、地価も安定的に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は市街地外縁部の住宅地域である。需要者の中心は大分市内に居住する富裕層または賃貸アパート等の経営を目的とする個人である。市街地中心部への接近性に優れているため共同住宅が多く、同一需給圏内における不動産需要は持ち直している。市場における中心価格帯は土地300㎡程度で2，000万円∼3，000万円、新築物件は画地や建物の規模及び用途等により様々であり中心価格帯は見い出せない。
一般的要因地方経済が緩やかな景気持ち直しのなか、個人消費は底堅く、住宅投資は横ばい圏内で推移している。

河野修司氏による調査レポート

不動産鑑定士河野修司
価格89,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に格別の変動は無い。大分市中心市街地内の住宅地域であるため、宅地需要は潜在的に大きく、地価の下支え要因となっている。
地域要因の将来予測共同住宅と戸建住宅が混在する熟成した住宅地域を形成しており、当分の間現状の住環境を維持し、地価は底堅い動きで推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、西春日町地域を中心に大分市中心市街地西部の住宅地域一帯。典型的需要者は、大分市内に居住する戸建住宅を目的とする個人や、建物賃貸経営を目的とする個人や法人と判断する。JR大分駅や商業施設への接近性は比較的良好であることから、共同住宅と戸建住宅が混在する住宅地域を形成している。土地の取引規模は250∼300㎡程度のものが多く、土地総額で2000∼2800万円程度が需要の中心となっている。
一般的要因全体的に緩やかな回復基調が続いているものの実質賃金の回復が遅れており、景況感の回復は鈍い動きとなっている。金利は低い水準で推移している。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度2411038
北緯 131度5954302

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西大分駅(地価相場 79,400円/㎡)大分駅(地価相場 114,200円/㎡)古国府駅(地価相場 68,100円/㎡)南大分駅(地価相場 57,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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