大分県大分市弁天２丁目１９６９番７７(大分駅・西大分駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


41,100円

2016年01月01日に行った大分県大分市弁天２丁目１９６９番７７(大分県大分市弁天２−５−１３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,100円/㎡としました。

大分県大分市弁天２丁目１９６９番７７の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番大分県大分市弁天２丁目１９６９番７７
住居表示弁天２−５−１３
価格41,100円/㎡
交通施設、距離大分、2,700m
地積560㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況工場
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の営業所、工場等が混在する工業地域
前面道路の状況北西10.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火工業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

船瀬昇士氏による調査レポート

不動産鑑定士船瀬昇士
価格41,200円/㎡
個別的要因個別的要因に特段の変動はない。
地域要因大型工場地に近く、産業道路等への利便性も比較的良好であるが、大規模工場用地の需要低迷等の煽りをやや受けている。
地域要因の将来予測当該地域は中小工場、営業所等の地域で、当面は現状の環境のままで推移し、地価は下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は大分市内中心部に比較的近い中小規模工場、事務所が中心の工業地の圏域である。需要者の中心は大規模工場関連の下請け工場や営業所等を展開する中小規模の法人等である。大規模工場の動向の煽りを受け中小企業の経営環境は改善しておらず依然として明るい兆しは見えないが、地価の下落率も比較的高いのが実情である。土地取引は規模の大小があり特定困難であるが500㎡∼600㎡で2000万円から3000万円程度が中心である。
一般的要因人口は微増傾向で推移しているが、工場地には大きな要因の変化はなく、低迷気味である。

前田光男氏による調査レポート

不動産鑑定士前田光男
価格41,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に大きな変化は無かったが、ここ一年間の製造業分野の持ち直しを反映して地価の下落幅は縮小しつつある。
地域要因の将来予測市中心部に近い臨海部で、建設関連や流通関連企業が多く立地する中小工業地域である。立地企業の業種に大きな変化がないため地域要因は現状維持で推移すると予測されるが、需要の低さから地価は弱含みと予測する。
市場の特性同一需給圏は、大分市臨海部の工業地域を中心とした工業地域が散在する圏域である。需要者の中心は自用の工場、営業拠点を取得する目的の、県内外の中小法人や大企業の関連企業が考えられる。国内需要は回復しつつあるが円安による原材料費の高騰等により中小製造業の経営環境は厳しさが残り、工業地に対する需要は依然として低い。立地性や画地規模によって総額が異なり、総額での把握は困難だが4万円／㎡程度が需要の中心である。
一般的要因非鉄金属等の一部では国内外の需要が堅調で高操業が続いているが、27年度の全産業の収益見込は減益、設備投資も減少見込みで土地需要は弱い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度2534764
北緯 131度6102136

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

大分駅(地価相場 114,200円/㎡)西大分駅(地価相場 79,400円/㎡)牧駅(地価相場 72,650円/㎡)古国府駅(地価相場 68,100円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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