大分県大分市大字神崎字見内４５２番４(西大分駅・大分駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


13,600円

2017年01月01日に行った大分県大分市大字神崎字見内４５２番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を13,600円/㎡としました。

大分県大分市大字神崎字見内４５２番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番大分県大分市大字神崎字見内４５２番４
住居表示 
価格13,600円/㎡
交通施設、距離西大分、2,300m
地積595㎡
形状(3.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅が散在する丘陵地の住宅地域
前面道路の状況南7.6m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

日下部洋一氏による調査レポート

不動産鑑定士日下部洋一
価格13,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街地と離れた丘陵上に位置することから宅地需要は弱く、土地利用状況に大きな変化は認められない。
地域要因の将来予測市街化区域に隣接し、近傍に昭和48年にオープンしたパブリックゴルフ場が立地するが、市街地と分断された丘陵地の開発気運は弱く、農家人口減少から宅地需要は先細りとなるため地価は弱含みで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は大分市郊外の市街化調整区域に指定された農家住宅を中心とする住宅散在地域。集落から別の集落へ転居することは基本的に考えられないが、安価で自然に囲まれた住宅を求める市民にとっては市内一円が検討対象となる。近隣一帯は丘陵尾根筋に民家が点在する耕地の乏しいエリアで、地縁・血縁関係に基づく相対取引が通常で明確な取引水準は形成されていないが、土地面積の多寡に拘わらず総額500万∼1，000万円が成約可能水準と考えられる。
一般的要因人口は微増、世帯数の伸びも鈍化しており、新設住宅着工戸数は「持家」と「分譲」が減少するなか、「貸家」の増加で総戸数は前年並みで推移。

船瀬昇士氏による調査レポート

不動産鑑定士船瀬昇士
価格13,600円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街化調整区域内で古くからの既成住宅地であるため、地域要因に特段の変動は見られない。
地域要因の将来予測大分市最西部の高台の古くからの農家住宅、一般住宅の住宅地で、市街化調整区域内にあるところから、当面は現状の環境のまま推移し、地価は下落傾向が続くものと予測される。
市場の特性同一需給圏はJR日豊本線西大分駅を最寄駅とする、市内西部或いは南西部等の古くからの農家住宅に一般住宅が見られる市街化調整区域の圏域である。需要者の中心は地元の地縁選考性を重んじる個人である。農家後継者の減少、高齢化、人口の減少等により需要は少なく、多種用途に転用の可能性のあるもの以外は取引は少ない。土地は取引自体が少ないこともあり、総額の価格帯の選別は困難であるが、400万円から900万円程度が取引の中心だと思われる。
一般的要因人口は微増傾向で推移し、建築着工件数も横這い乃至は微増で推移。中心商業地は近年になく明るさが見え、景気は持ち直しつつある。

環境情報

地形・地質

火山岩

火山岩で出来た土地。地盤の形成された時期によっては土砂災害のリスクが有る。地形性質上過去に火山災害のあったエリアであるため、現在もそのリスクが無いかの確認が必要。

土地利用・植生畑,宅地
黄砂エアロゾルPM10及びPM2.5の飛散それぞれ認められるため、対応が必要。
緯度・軽度東経 33度2478757
北緯 131度5764617

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

西大分駅(地価相場 79,400円/㎡)大分駅(地価相場 114,200円/㎡)南大分駅(地価相場 57,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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