地域要因

事務所、共同住宅の需要が見込まれ、建物の高層化も進展しつつある。賃貸マンション素地の需要を背景に高値取引も散見され、地価は上昇傾向にある

地域要因の将来予測

県庁に隣接することから事務所、共同住宅の需要が見込まれ、建物の高層化も進展しつつある。地価は今後とも上昇傾向を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、市場分析に基づき収集選択した多数の事例より求めたもので、市場性を反映し実証的で規範性の高い価格が得られた。一方、収益価格は、想定建物、賃料水準、還元利回り等、各種の判断要素が介在し、それらの把握には困難も伴い、相対的に説得力、規範性にやや劣る。従って、比準価格を重視し、収益価格を従に関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

明治通り周辺では大型飲食ビルの開発等もあり、商業地域として集積性が向上している。

地域要因の将来予測

周辺に大型飲食店舗ビルが建設される等活性化している地域である。また、市内ホテルの客室不足が指摘される中、ホテルの立地としても評価が高い地域であり、地価は上昇基調となっている。

価格決定の理由

近隣地域には飲食店等が入居する店舗ビルが集積している。収益価格は最有効使用の店舗ビルを想定して求めたものであるが、賃料設定等の想定要素が多く含まれている。一方、比準価格は、博多区の実際に取引事例に基づき査定しており市場の実態を反映したものである。従って、本件では取引の実態を反映した比準価格を中心に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

福岡空港、博多港、都市高速道路等への交通利便性が比較的良好な地域であり、土地需要は比較的堅調である。

地域要因の将来予測

流通倉庫、工場、営業所等が見られる地域であるが、地域要因に特段の変化は見受けられず、当面は現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域を含む周辺地域は、中小規模の事業所や倉庫を中心に、住宅が混在する地域であり、画地条件や需要者の属性等の如何によって取引価格の水準は異なるが、自用目的での取引が大半を占めている。以上により、市場性を反映した比準価格を標準に、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、単価と総額との関連にも留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

高砂地区のような天神地区外縁部に位置する商業地域は、交通利便性が良好なため、共同住宅の建設が活発化しており、土地価格は上昇している。

地域要因の将来予測

当該地域は、清川地区を南北に横断する市道沿いの商業地域である。天神地区等の都心部への接近性に優れるため、賃貸向けの共同住宅の開発が相次いでおり、土地価格は強含みである。

価格決定の理由

清川地区においては単身者向け共同住宅の供給が活発であるため、取引事例比較法と収益還元法を併用した。しかしながら、収益還元法は、試算の過程において賃料等の想定要因を含むため、相対的な信頼性にやや劣る点が指摘される。従って、中央区内の実際の取引事例に基づき査定された比準価格が説得力を有するものとしてこれを標準とし、収益価格を関連付け、代表標準地価格との検討を加えて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR博多駅を中心に、外延的に広がるビジネス地区においても、繁華性の高まりから地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

試算値間に開差が生じたため、調整して鑑定評価額を決定する。比準価格は、市場性を反映した実証的な価格である。一方、収益価格は、賃料の遅行性により、地価の回復が賃料に反映されておらず、やや低位に求められた。また、収益価格には多くの想定要素も含まれることからやや説得力に欠けると判断した。以上より、本件では、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との均衡に留意した上で、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

農家住宅も見られるところであるが、周辺でミニ開発も見られ、需要の広がりが感じられる。

地域要因の将来予測

既成住宅地域で、特段の変動要因は見受けられず、今後とも一般住宅を中心とする利用状態が維持されるものと予測する。住宅需要は回復傾向にあり、地価は緩やかに上昇するものと予測する。

価格決定の理由

上記のとおり比準価格を求めたが、収益価格は賃貸市場が未成熟であるため求めることができなかった。比準価格は東区の住宅地域の中でも、立地条件に留意して取引事例を収集し、下原地区の事例を採用のうえ試算したもので、主たる需要者の選考性に着目した現実の市場に裏付けられた実証的な価格といえる。よって、比準価格を採用し、更に代表標準地との検討等を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JR及び地下鉄線の両線の利用が可能であるため、賃貸及び分譲マンション素地としての需要が堅調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

試算価格として比準価格と収益価格が求められたが開差が生じたため調整を行う。比準価格は市場の実態を反映した説得力のある価格である。一方、収益価格は不動産が具有する収益性を反映した価格であるが、店舗利用は低層階のみであり収益性に限界があることから、比準価格より低位に求められた。したがって、本件では、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、周辺標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心への接近性が比較的良好であるため、近隣地域及びその周辺地域では賃貸用を中心にマンション開発が活発で、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

東区南部の混在住宅地域で、最寄り駅から都心へのアクセスが比較的良好であるので、共同住宅地の需要が強く認められる地域である。旺盛なマンション用地需要を背景にして、地価は上昇傾向にある。

価格決定の理由

最寄り駅から都心へのアクセス等が比較的良好であるため、賃貸用のマンション・アパ−トを中心に、戸建住宅、店舗も混在する地域である。収益価格は戸建住宅等の自用の建物も混在する地域であるので、比準価格と比較してやや低位に試算された。本件では、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、周辺標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

区画整理事業の工事により各所で工事が進行中。工事が終了した街区では店舗や事務所兼共同住宅が増加しており希少価値よ高値の取引も多くみられる

地域要因の将来予測

当該地域は「香椎駅周辺土地区画整理事業」地区内にあり、当該事業の推進とともにその発展が期待される。背後の住宅等が増加していることから、地価は当面上昇傾向で推移するものと予測。

価格決定の理由

上記需要者は収益性に着目して意思決定をするものの、適正な還元利回り及び建物想定と賃料把握がやや困難であることから、収益価格は相対的に信頼性が劣る。よって、本件では実証的価格である比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、周辺地域の公示地等の水準及び背後地を含む土地区画整理事業の進捗度並びにテナントの推移・動向等をも考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣地域及び周辺地域において特筆すべき地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

当該地域は、幹線道路沿いに店舗、事業所等、及び中層の共同住宅が建ち並ぶ住商混在地域である。比準価格は、同一需給圏に存する取引事例から比準した価格であり、市場性を反映した価格である。収益価格は、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないことから、やや低位に試算された。従って、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格は参考程度に留め、代表標準地との均衡に留意しつつ、鑑定評価額を上記の通りに決定した。

地域要因

既成住宅地域であるが、立地条件の良さからアパート等の収益物件への投資が目立ち、地価は上昇している。

地域要因の将来予測

利便性の良い住宅地で、今後とも現状の利用状態が維持されるものと予測する。周辺地域一帯では収益物件の取引が目立ち、これに下支えされ、地価は上昇基調が続くものと予測する。

価格決定の理由

アパート等が混在する地域であるが、賃貸物件は供給過剰気味で家賃水準は伸び悩み、収益価格は低位に求められた。また、当価格は試算の過程に想定要素を多分に含む。一方、比準価格は、標準地が所在する箱崎地区等の取引事例から試算したもので、主たる需要者の選考性に着目した、現実の市場に裏付けられた実証的な価格といえる。よって、比準価格を重視し、収益価格を参酌し、更に周辺標準地とのバランス検討等も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

比較的良好な居住環境を維持しており、地価はやや上昇傾向にある。土砂災害警戒区域に指定されたが、この要因が土地価格に与える影響は小さい。

地域要因の将来予測

最寄り駅への接近性及び居住環境とも概ね良好であり、周辺では戸建住宅のミニ開発も活発である。住宅地需要の回復により、地価はやや上昇傾向にある。土砂災害警戒区域に指定されたが、土地価格への影響は小さい。

価格決定の理由

取引の中心は自用目的での戸建住宅で、同一需給圏の類似地域の信頼性が高い事例を採用し比準価格を求めた。一方、近隣地域は自用の戸建住宅が中心で、アパートなどの収益建物はほとんどみられない住宅地域にあり、収益還元法が適用できなかった。そこで、現実の不動産市場における経済行動を裏付ける資料から求めた市場性を反映した、実証的な比準価格を重視し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都市高速道路との連続性に比較的恵まれた立地等を背景に、地価は横這い傾向から上昇傾向に推移している。

地域要因の将来予測

倉庫、営業所、作業所等が建ち並ぶ工業地域で、地域内及び周辺に格別の変動要因は見受けられず、当該地域は今後当分の間、現状維持で推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域及び周辺は自社使用を目的とした取引が中心となる工業地域で、賃貸市場が未成熟であるため、収益価格を求めることができなかった。比準価格は、同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例から求めたもので市場の実態を反映した実証的な価格である。以上から、比準価格を妥当なものと判断し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

消費不況から外食産業等の売上も減退していたが、個人消費の回復から、周辺では複合商業施設の出店も見られる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

試算価格として比準価格と収益価格が求められたが開差が生じたため調整を行う。比準価格は市場の実態を反映した説得力のある価格である。一方、収益価格は不動産が具有する収益性を反映した価格であるが、収益性に限界がある店舗付共同住宅の建設しか想定できなかったため、比準価格より低位に求められた。したがって、本件では、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地から求めた価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心への接近性が良好であるため、近隣地域およびその周辺地域では、アパートやマンションの立地が増加している。

地域要因の将来予測

東区南部の混在住宅地域で、最寄り駅から都心へのアクセスが良好であるので、賃貸需要が十分見込まれる事から共同住宅地の需要が堅調な地域である。マンション用地需要の回復から、地価は上昇傾向で推移している。

価格決定の理由

最寄り駅から都心へのアクセス等が比較的良好であるため戸建住宅、賃貸用のマンション・アパ−ト等が混在する地域であるが、戸建住宅等の自用の建物も混在する地域で、収益性に特化した価格形成がされた地域では無いため、収益価格は比準価格と比較してやや低位に試算された。従って、比準価格は市場性を反映した説得力ある価格なので、比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、代表標準地との比較を行い、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通利便性に優れる住宅地域であるため、個人投資家向けの投資用アパート用地としての需要が堅調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

試算価格として比準価格と収益価格が求められたが開差が生じたため調整を行う。比準価格は市場の実態を反映した説得力のある価格である。一方、収益価格は不動産が具有する収益性を反映した価格であるが、収益性に限界のある低層アパートの建設しか想定できなかったため、比準価格より低位に求められた。したがって、本件では、比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地から求めた価格との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

福岡中心部への交通利便性に優れることから地域配送のニーズが高く、最寄駅等へも近く労働力の確保も容易であることから底堅い需要が認められる

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域及び周辺地域では、臨海型の工業地域という地域的特性から新たに賃貸用の建物（流通業務倉庫等）を建築するための土地取引や既存の賃貸物件の取引等の収益性に着目した取引は少なく、自用目的での不動産取引が中心である。したがって、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

営業所、倉庫等が混在する工業地域における土地需要は拡大しており、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化は見受けられず、当面は現状程度で推移するものと予測される。立地の優位性が認められる不動産取引は増加しており、地価は徐々に上昇していくものと予測される。

価格決定の理由

営業所、倉庫等が混在する工業地域にあることから、最有効使用は事務所兼倉庫である。収益価格は賃料の粘着性などにより低位となった。本件では事業採算を勘案のうえ市場性を重視する工業地域にあることより、比準価格を重視し、収益価格を関連付け、他の公示価格の推移を考慮のうえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

平成27年3月14日以降、最寄駅に快速が全便停車するようになり、利便性向上により、賃貸マンション等の立地も進むと思われる。

地域要因の将来予測

近隣地域は、駅への接近性等から、流通業務施設、事務所、倉庫、工場が存する中に、共同住宅の立地も進んでおり、用途の多様性が認められるが、建築費の高止まり等もあり、地価水準の回復力はやや弱いと予測する。

価格決定の理由

対象標準地の存する近隣地域においては、自用目的での取引も多く、収益性のみが取引にあたっての意思決定の指標とはなっていないこともあり、収益価格は低位に求められたと思料する。一方で、比準価格は、現実の不動産市場を反映した実証的な価格であると判断される。よって本件では、比準価格を重視し、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討、さらには、単価と総額との関連等の検討を行ったうえで、対象標準地の鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

最寄駅から遠いものの、小学校、スーパー等に近い、区画整然とした住宅地域で、人気が高く地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域である。大きな地域要因の変動は無く、当面現状維持で推移するものと思料される。住環境が良く人気が高いため、需要が堅調で地価は上昇基調で推移するものと予測される。

価格決定の理由

比準価格は、規範性の高い5事例より求めた価格で市場性を反映しており当該試算値の説得力は高い。近隣地域は、住環境の優れる住宅地域で、自己使用建物としての利用が支配的であり、賃貸市場が未成熟のため収益還元法の適用を断念し、既成市街地で適正な素地事例の収集が困難であるため原価法の適用を断念した。鑑定評価額は、市場性を反映する比準価格を重視するとともに、代表標準地との均衡に留意して、上記の通り決定した。

地域要因

交通量が多く、背後住宅地の需要増も影響して地域内不動産需要にも回復傾向がみられる。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

南区内のうち標準地と距離的に比較的近い準幹線道路沿いの取引事例と比較して求めた比準価格は、市場性を反映し信頼性が高い。他方、賃貸市場の成熟の程度から土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格はやや低く試算された。市場の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、更に、代表標準地との均衡もふまえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

博多駅中央街の再開発事業の波及効果も近隣地域への影響は限定的であるが、新規の不動産取引や投資意欲が回復し、地価は上昇を持続している。

地域要因の将来予測

当該近隣地域は博多駅中心部から離れているため、「博多」駅再開発の影響は限定的だが、周辺部の幹線道路沿いの不動産投資需要も回復傾向となり、地価は上昇傾向と予測する。

価格決定の理由

比準価格は、市場参加者及び最有効使用が類似する商業地の取引事例から求めたもので、市場性を反映した実証的な価格として規範性が高い。収益価格は、収益性の側面から市場価値を把握したもので、近時の投資用不動産の取引において重視すべき価格であるが、想定要素が多いことなどから、規範性はやや劣る。以上から、比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

地域要因

福岡市中心部への接近性が良好であり、薬院・渡辺通地区の空室率も改善傾向にあり、需要も堅調なことから、地価水準は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、現実の不動産市場で成立した幹線道路沿いの商業地の取引事例を中心に試算されており規範性が高い。当該地域は、中層の事務所ビル等が建ち並ぶ幹線沿いの商業地域であり、収益価格は、想定要素を多く含むものの近年の投資用不動産の取引では重視すべき価格である。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益性を反映した収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

福岡市中心部（天神・博多駅）への接近性が概ね良好であることから中高層共同住宅の建設が活発化しており、地価水準は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は、現実の不動産市場で成立した幹線道路沿いの商業地の取引事例を中心に試算されており規範性が高い。当該地域は、単身者向けの収益物件も見られるが、地価水準に見合うだけの賃料を徴求することができず収益価格はやや低位に試算された。よって、市場性を反映した実証的な比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

立地条件が良好なことからマンション用地としての需要が旺盛で、地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

流通業務施設、共同住宅、戸建住宅等が混在する地域であるが、最寄駅の接近性等生活利便性に良好なことから周辺では共同住宅の建設が多く見られるようになり、地価水準は上昇基調にある。

価格決定の理由

比準価格は、市場性に着目して試算したものであり、取引の実態を反映した実証的な価格である。収益価格は、収益性に着目して求めた価格であるが、算定過程で想定の要素を含み、地価水準に見合うだけの賃料を徴収することが難しくやや低位に試算された。従って、比準価格を重視し、収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

呉服町エリアは、博多駅及び天神駅へのアクセスが良好であることから単身者向けの賃貸マンション供給が活発化している。

地域要因の将来予測

事務所ビルが多い大博通り沿いに位置するが、生活利便性が高い立地のため高層共同住宅地としての色彩を帯びつつある。背後地域で共同住宅の建設が活発化しており、地価は上昇傾向にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

収益価格は最有効使用の店舗兼共同住宅ビルの建築を想定して求めたものであるが、賃料設定等の収支項目や建築工事費等の想定要素が多数含まれ、相対的な信頼性はやや劣る。一方、比準価格は、博多区の商業地の取引事例に基づき査定しており市場の実態を反映したものである。従って、本件では取引の実態を反映した比準価格を中心に、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

南区内では都心との接近性に優れる幹線道路沿いに立地し、投資・開発適地として需要は旺盛である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

規範性を有する取引事例から試算された比準価格は、市場実態を反映した実証的な価格である。収益価格は標準地に最有効使用の賃貸用建物の建築を想定して求めたもので、投資家等が求める収益性を反映した価格であるが、算定項目について想定等の不確実性を多く含み、価格の精度にやや難を有する。よって、信頼性が高い比準価格をより重視し、収益価格を関連づけて、更に、代表標準地との検討を踏まえた上で、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。