福岡県福岡市博多区博多駅南４丁目２１０番１(東比恵駅・博多駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
163,000円
2016年01月01日に行った福岡県福岡市博多区博多駅南４丁目２１０番１(福岡県福岡市博多区博多駅南４−１５−３１)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を163,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 福岡県福岡市博多区博多駅南４丁目２１０番１ |
| 住居表示 | 博多駅南４−１５−３１ |
| 価格 | 163,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 博多、1,400m |
| 地積 | 499㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、S(鉄骨造)3F |
| 利用現況 | 事務所兼倉庫 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 事務所兼倉庫、共同住宅等が混在する地域 |
| 前面道路の状況 | 北西6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 準工業地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 60(%),200(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
内田信行氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 内田信行 |
|---|---|
| 価格 | 165,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 博多駅周辺の発展的動向の影響を受けるが、博多駅から離れているため、事業所用地の需要は弱い。一方、住宅用収益物件に対する需要は根強い。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は博多区中南部の地域で、特に関連性が強いのは博多駅南部の一帯である。需要者は地元の事業者が中心になるといえる。事業所用地としての需要は若干弱いものの、アパートや賃貸マンション用地としての需要が増えつつあるため、地価は上昇基調にあるものといえる。地域における需要は画地規模によって異なるが、500㎡程度であれば、土地総額で8千万円前後の水準になるものとみられる。 |
| 一般的要因 | 市域の中心部では、オフィス市況の改善や博多駅周辺の発展的動向等の影響を受け、投資物件やマンション用地を中心に不動産需要は強含みで推移。 |
松本修二氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 松本修二 |
|---|---|
| 価格 | 159,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特にない。 |
| 地域要因 | 近隣地域及び周辺地域において特筆すべき地域要因の変動はない。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、都心接近性に優れており、倉庫等の利用に加え、共同住宅等の利用が増加していくものと予測される。不動産市況は回復傾向にあり、地価は緩やかな上昇傾向を示すものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏はJR鹿児島本線及び西鉄天神大牟田線沿いで、福岡市博多区及びその隣接市区に所在する工業地域もしくは住工混在地域一帯である。需要者の中心は工業事業者、卸・流通事業者、マンション開発業者等である。近年は優れた都心接近性を反映して、マンション開発需要が旺盛で、地価は上昇傾向にある。取引件数が少なく、取引される価格も個別性が強く、バラツキがあるため、需要の中心となる価格帯は見出せない状況である。 |
| 一般的要因 | 福岡市博多区では、都心部を中心とした景気の回復傾向等を背景とし、不動産市況においても市況回復の傾向がみられる。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10及びPM2.5の飛散が国内においては比較的多いため、対策が必要。精密機器の製造などでは品質に問題を及ぼす可能性もある。 |
| 緯度・軽度 | 東経 33度58758544921875 北緯 130度43502807617188 |
参考：該当物件周辺マップ
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福岡県福岡市博多区上牟田１丁目２４０番ほか１筆福岡県福岡市博多区麦野１丁目５番１６福岡県福岡市博多区吉塚２丁目７６７番１ほか４筆福岡県福岡市博多区上牟田１丁目２３２番福岡県福岡市博多区博多駅前２丁目１７２番福岡県福岡市博多区上牟田３丁目９４番２福岡県福岡市博多区東那珂１丁目３２４番１外１筆福岡県福岡市博多区博多駅南３丁目２０番福岡県福岡市博多区博多駅東３丁目３１番福岡県福岡市博多区博多駅南４丁目２１０番１福岡県福岡市博多区上牟田３丁目９４番２
参考：近隣駅の地価相場
東比恵駅(地価相場 164,000円/㎡)博多駅(地価相場 161,000円/㎡)福岡空港駅(地価相場 57,650円/㎡)祇園駅(地価相場 2,115,000円/㎡)竹下駅(地価相場 150,500円/㎡)吉塚駅(地価相場 340,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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