地域要因

都心への接近性及び総額的市場性に優れた競争力のある住宅地域である。地域要因及び同一需給圏内における相対的位置に変動はない。

地域要因の将来予測

低層住宅地域として熟成した環境を形成しており、今後も大差無く推移するものと予測する。地価水準は経済動向如何であるが、当面は上昇基調で推移すると予測される。

価格決定の理由

各試算価格の前提となるマーケット資料の信頼性は高く、その手順も適切と判断されるが、標準地は画地条件等の制約が強く、収益価格は低位に試算された。近隣地域は戸建住宅を主体とする低層住宅地域であり、自用目的の取引が中心である。自用目的の市場参加者は類似物件の取引価格を重視して意思決定する傾向が強く、よって実際の取引価格に基づく比準価格を中心に、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

明治通り沿いの商業地域で、容積率を活かしてマンション市街地化が進んでいる。マンション用地需要は堅調で地価は上昇傾向にて推移している。

地域要因の将来予測

中高層の店舗付共同住宅等の建ち並ぶ明治通り沿いの商業地域で、小規模画地の集約化及び高層化が進むものと思われる。なお、政策効果等によりマンション用地の需要は堅調であり、地価は上昇傾向にて推移している。

価格決定の理由

規範性を有する同程度の規模の土地の取引が少なく小規模画地の事例を採用せざるを得なかったが、補修正及び要因比較は適正に行われており、比準価格は対象標準地の属する市場の特性を的確に反映した価格である。他方、収益価格については池袋駅よりやや距離があり賃料水準が低めなので比準価格に比べてやや低位に求められた。以上から、本件評価においては市場性を反映した比準価格を重視し収益性を反映した収益価格を関連付け鑑定評価額を決定した。

地域要因

繁華性はやや低いが、池袋との位置関係から需要は比較的堅調。地域要因に大きな変化は無いが、一般的要因の影響を受け地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

当地域はやや繁華性の低い近隣型の商業地域であり、今後徐々に住宅系用途の比重を高めつつ推してゆくものと予測する。

価格決定の理由

標準地はやや繁華性の低い近隣型の商業地域に存するが、周辺では収益物件のほか、自用物件の取引も見られ、類似の商業地域における取引市場性を反映した比準価格及び最有効使用に基づく収益性を反映した収益価格はいずれも信頼度は高い。以上より本件では比準価格及び収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

板橋区を代表する繁華性の高い商業地域に位置しており、小規模小売店舗が連たんし、客足は堅調である。地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

大山駅に近い成熟した商業地域であり、一部に建物の老朽化による建替えも見受けられるが、価格形成に大きな影響を与える地域要因の変動は特に見当たらないため、当面は現状維持で推移するものと予測する。

価格決定の理由

同一需給圏内の商業系地域に所在する取引事例により試算された比準価格は、対象地の市場特性を的確に反映した実証的な価格であり、説得力が高い。また、対象地は駅近の繁華性の高い商業地域内に所在するため、収益性も売買の際の判断指標となる。収益価格は、対象地の投資採算性・収益性を反映した価格であり、これも考慮すべきである。よって、本件では、比準価格と収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

池袋駅北口に広がる商業地域の一部であるが地域要因に大きな変化は無い。一般的要因の影響を受け地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

中高層店舗付事務所ビルを中心とする商業地域で有り、地域要因に特段の変化は無く、今後しばらくは現状を維持しつつ推移してゆくものと予測する。

価格決定の理由

標準地は中高層店舗付事務所ビルを中心とする商業地域に存しており、収益物件のほか、自用物件の取引も見られ、商業地域における取引市場性を反映した比準価格及び、最有効使用に基づく収益性を反映した収益価格はいずれも信頼度は高い。以上より本件では比準価格及び収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

要町駅を最寄り駅とする戸建住宅地域で、需要回復の動きが認められる。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート等が混在する低層住宅地域として熟成しており、格別の変動要因もないので、当面は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

周辺にはアパート等も見られるが、自用目的での取引が中心であるため、収益価格の信頼性は相対的に劣る。比準価格は、多数の取引事例を収集し、板橋区南部の地域的特性が類似した信頼性の高い事例を選択して、適切に要因比較等を行うことができたので、実証的な価格を試算できた。したがって、市場性を反映し、説得力を有する比準価格を重視し、収益価格を参酌して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

店舗、事務所等が連坦する商業地で現状のまま推移すると予測する。地価は景気動向を反映しやや上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

店舗事務所ビルや店舗付共同住宅が建ち並ぶ商業地域で、規模のまとまった土地はマンション化傾向が見られるが、近隣地域は当面は現状を維持すると予測する。

価格決定の理由

 近隣地域は店舗・事務所ビルや店舗付き共同住宅が混在するが、商業集積度は低く賃貸需要は低迷し収益価格は低位に求められた。比準価格は、規範性ある取引事例に各補修正を行って求めた価格であり、現実的で説得性の高い価格であるので、比準価格にやや重きをおき、賃貸経営を目的とする需要者も考えられることから収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域は、若者に人気がある店舗が数多く見受けられる商業地域であり、店舗等の需要は旺盛で、地価は上昇傾向である。

地域要因の将来予測

通称では、「乙女ロード」と呼ばれる区道に沿接しており、特に、若者に人気のある地域で、今後さらに繁華性は高まるものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は繁華性が高く、中高層の店舗兼事務所ビルや、中層店舗ビルが多く見受けられる地域である。類似性の高い取引事例等から得られた実証的な比準価格を重視すると共に、数多くの収益物件から求められた収益価格も重視すべき地域であるので、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中高層店舗事務所、共同住宅等が建ち並ぶ商業地域であり、特段の変動要因はないものの、景気の回復に伴い地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

板橋本町駅に近接した国道沿いの商業地域であり、近隣地域の価格に大きな変動をもたらす要因は見受けられず、当分は現状を維持したまま推移するものと思料する。

価格決定の理由

当該地域は区内南東部に位置し、中山道、環状七号線の交差点に程近く、駅に近接した商業地域である。比準価格は同一需給圏内の代替競争関係を有する多数の事例から選択して求められており、その規範性は高い。また、周辺には中高層のテナントビル、賃貸マンション等も多く、収益物件に対する需要も見込まれる。したがって、比準価格を標準として、収益価格を信頼性に応じて相応に関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

駅前の飲食店舗を中心とする店舗用地。用途的に特殊であるが、立地の希少性から相応の需要はある。

地域要因の将来予測

幅員4mの区道沿いに小規模な低層の店舗が建ち並ぶ池袋駅北口の飲食商店街である。用途的にも純化しており、格別の変動要因も見当たらないことから、当面は現状維持のまま推移するものと思われる。

価格決定の理由

比準価格は、駅周辺の背後の商業地域からの事例を比較検討のうえ試算したもので、要因格差も的確に吸収しており実証的な価格が求められた。一方、収益価格は対象地上に店舗建物の建設を想定しこれにより得られる対象土地の純収益を還元して得たもので収益性を反映する価格として有用性が高い。よって本件では、実証的な比準価格を標準とするも収益価格を比較考量するとともに代表標準地の公示価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおりに決定した。

地域要因

駅からやや距離があり商店街の商況は衰退気味であるが、投資物件としての需要は堅調であり、地価は上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

 中低層店舗併用住宅、事業所、共同住宅等が混在する地域で、比準価格は、規範性ある取引事例に各補修正を行って求めた価格であり、現実的で説得性の高い価格である。収益価格は自用目的のほか賃貸も考えられるが店舗兼共同住宅が最有効使用であることから考慮されるべき価格といえる。よって、比準価格にやや重きをおき、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

駅から近く店舗、事務所等が連坦する商業地で現状のまま推移すると予測する。地価は景気動向を反映しやや上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

類似地域内の商業地の取引事例は数が少なく、また位置・規模・環境等乖離が大きく、価格形成要因の比較を慎重に行った。収益性の検討は、店舗、事務所需要を考慮し、賃料、空室率を想定し査定している。実際の取引事例から求めた比準価格には説得性があり、収益価格は店舗兼事務所が最有効使用であることを考慮すると、重視されるべき価格といえる。よって、比準価格に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

池袋西口地区は、劇場や大型店舗が立地する成熟した商業地域で、格別な地域要因の変動はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

同一需給圏の市場参加者は、実際の取引価格に加え、投資採算性も重視して取引を行う。比準価格は、規範性の高い取引事例から比準したもので実証的な価格である。収益価格は、最有効使用の店舗付事務所を想定し、地域の適正な賃料水準や還元利回り等を前提に求めたもので、説得力のある価格である。よって、市場の実態を反映した比準価格をやや重視し、理論的な収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

交通利便性がよく、繁華性の高い商業地域で不動産需要は比較的堅調で地価はやや上昇傾向となっている。

地域要因の将来予測

特段の価格変動要因は認められないため、当分の間は現状のまま推移していくと予測する。なお、このところの景気動向を反映し、地価は上昇傾向となっている。

価格決定の理由

商業地の取引事例は数が少なく、また位置・規模・環境等乖離が大きく、価格形成要因の比較を慎重に行った。収益性の検討は、店舗需要を考慮し、賃料、空室率を想定し査定している。実際の取引事例から求めた比準価格には説得性があり、収益価格は店舗が最有効使用であることを考慮すると、重視されるべき価格といえる。よって、比準価格に収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

周辺の状況に変化はない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化はなく、また予想されないので、おおむね現状のまま推移すると思われる。

価格決定の理由

戸建住宅主体の低層住宅地域で、共同住宅もみられるが、賃貸市場としての熟成度は高いとまではいえない。このため収益価格は比準価格に比べ低位に算出されたと考えられる。現在の市況では賃貸ではなく戸建住宅等自用での使用が需要の中心とみられるので、取引事例に基づく比準価格を標準として、賃貸による収益価格を参考として、代表標準地との検討を踏まえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

戸建住宅、共同住宅等が混在して建ち並ぶ住宅地域として熟成している。地域要因に特段の変化は見られない。

地域要因の将来予測

戸建住宅、共同住宅等が混在して建ち並ぶ住宅地域として熟成している。地域要因の変動要因は特段見られないため、当分の間は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は標準地周辺の取引事例を中心に試算され、市場性を的確に反映した実証的な価格である。これに対し、収益価格は収益性を反映した価格であるが、土地価格に見合う賃料が収受されず、比準価格に比べ低位に試算された。近隣地域は、収益性よりも居住の快適性等が重視され、取引は自用目的の実需が中心である。したがって、比準価格を重視した上で収益価格を参酌し、更に代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり、決定した。

地域要因

JR王子駅から徒歩圏内の成熟した住宅地域である。地域要因に特別な変動はない。地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は、王子駅から徒歩圏内の住宅地として熟成しており、特段の価格変動要因も認められないため、当分の間は現状を維持しつつ推移していくものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は居住環境の良好な住宅地域であり、主に自用目的が中心として取引されている。従って、当該不動産取引の典型的な需要者は、収益性よりも居住の快適性を重視して取引意思を決定するものと考えられることから、市場性を反映して実証的な比準価格を重視し、収益価格を比較考量して代表標準地等との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。

地域要因

最寄駅からやや距離があるものの、成熟した住宅地域であり、地域要因に特段の変動はない。

地域要因の将来予測

一般住宅、共同住宅等が混在する成熟した住宅地域であり、当面の間は現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

一般住宅、共同住宅等を中心に形成されている地域であるが、収益性よりも居住の快適性を重視した自用目的の取引が多く、投資目的の取引は少ない地域である。従って、市場性を反映した比準価格を標準とした上で、収益価格を比較考量し、更に単価と総額との関連、地域の動向、代表標準地価格との比較検討結果を総合的に勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

最寄駅から徒歩圏内の一般住宅、アパート等が建ち並ぶ住宅地域で、利便性は良い。地域要因に特段の変動は見られない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

アパート等も混在する住宅地域であるが、戸建住宅が主体であり、類似地域等においては収益性よりも居住の快適性を選好した自己使用目的の取引が多数で、類似物件の取引価格等を重視して価格形成がなされる傾向が強くなっている。よって、市場性を反映した比準価格を重視し、収益価格をも比較考量の上、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

池袋駅西口を中心とする商業地域の一部であるが地域要因に大きな変化は無い。一般的要因の影響を受け地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

中高層の店舗付事務所等を中心とする商業地域として成熟しており、今後しばらくは現状を維持しつつ推移してゆくものと予測する。

価格決定の理由

標準地は西池袋地区の事務所ビルを中心とした商業地域に存しており、収益物件のほか自用物件の取引も見られ、類似の商業地域における取引事例に基づく比準価格及び最有効使用に基づく収益性を反映した収益価格はいずれも信頼度は高い。以上より本件では比準価格及び収益価格を相互に関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。

地域要因

池袋駅からサンシャインシティに向かう60階通りに近接しており、顧客の通行量も増加しており、需要は増大傾向にあり、地価は上昇基調である。

地域要因の将来予測

池袋駅界隈で屈指の繁華街であり、大規模商業施設の建築も多く見受けられる60階通りに、近接する地域であり、今後も繁華性が増大するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は繁華性が高く、中高層の店舗兼事務所ビルや、中層店舗ビルが多く見受けられる地域である。周辺の取引事例等から得られた実証的な比準価格と共に、数多くの収益物件から求められた収益価格も重視すべき地域につき、比準価格と収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

店舗・事務所ビルの建ち並ぶ商業地域で、上層階の事務所需要は減退しているが、1階店舗の需要は根強い。また、店舗付共同住宅も見受けられる。

地域要因の将来予測

JR大塚駅北口に近い商業地域であるが、駅南口でJRの駅ビルが平成25年9月に竣工・オープンした。大塚駅の利便性は高まったが、対象標準地の存する北口商業地域は相対的な衰退が懸念される。

価格決定の理由

商業地の取引事例は件数が少なく、位置・形状・環境等により乖離が大きく、価格形成要因の検討を慎重に行った。比準価格は、大塚駅周辺の取引事例を中心に選択して査定したもので、市場性を如実に反映した説得力のある価格である。また、収益価格は店舗兼事務所が最有効使用であることを考慮すれば重視すべき価格といえる。従って、比準価格を標準に収益価格を関連づけ、周辺に存する他の公示価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

JR山手線駅徒歩圏に存する、既存の混在住宅地域である。利便性が良好なため安定した需要が認められ、地価は上昇傾向が継続している。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅及び共同住宅、事務所等が混在する住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内において実際に取引された事例を基に試算しており、市場の実勢を反映して説得力を有する。収益価格は、最有効使用の建物を想定して地域の市場水準により賃料を設定し試算した。当該地域は駅接近条件が良好なため事務所や共同住宅も見られるが、賃貸収益を見込んだ投資案件は少なく、自用目的の取引が中心である。よって、比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

池袋駅南口至近に存し、立地・繁華性に優る商業地域である。景気動向等経済情勢を反映して、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

飲食店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ池袋駅南口前の商業地域である。地域特性を変化させる要因は特に無く、当面は現況維持にて推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、池袋駅勢圏に存する商業地域の事例を採用し、規範性に応じた検討を加えて試算したものであり、市場の実勢を反映して説得力を有する。収益価格は、現状の利用状況を踏まえ、最有効使用の建物を想定して地域の市場水準により賃料を設定して試算した。対象標準地は準高度商業地であり、収益性を考慮した価格形成が行われると思料される。よって、比準価格に収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

豊島区南西部の既成住宅地域として熟成しており、堅調な住宅需要に支えられ地価は強含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は中規模一般住宅、アパート等が混在する住宅地域として熟成しており、今後とも現状を維持するものと予測する。なお、地価についてはしばらくの間強含み傾向が継続するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中規模の一般住宅が多いが、比較的グレードの高いアパートや、賃貸マンションも見られる地域である。居住の快適性を重視した住宅地域であるので、比準価格を重視し、収益価格を比較考量し、かつ代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

池袋駅からも徒歩圏内に存するなど利便性に優れた地域である。近隣では都市計画道路事業が進展しており、当該地域への波及効果が期待される。

地域要因の将来予測

一般住宅、共同住宅等が混在する既成住宅地域であるが、周辺では平成27年春に豊島区新庁舎が竣工し、都市計画道路事業も現在進捗中で、利便性の向上等が見込まれる。当面は現在の住環境を維持するものと思われる。

価格決定の理由

同一需給圏内の規範性を有する事例を採用し補修正及び要因比較とも適正に行われているので比準価格は市場の特性を的確に反映した価格である。他方、対象標準地は都心への接近性に優るので近隣周辺には多数の共同住宅が存するものの、道路幅員により建物床面積が制限されるので、収益価格はやや低位に求められた。市場では自己使用目的の取引が中心であることから、比準価格を重視し収益価格を比較考量し代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。