東京都豊島区西巣鴨１丁目７７０番２２(巣鴨新田駅・西巣鴨駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


451,000円

2017年01月01日に行った東京都豊島区西巣鴨１丁目７７０番２２(東京都豊島区西巣鴨１−３０−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を451,000円/㎡としました。

東京都豊島区西巣鴨１丁目７７０番２２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都豊島区西巣鴨１丁目７７０番２２
住居表示西巣鴨１−３０−２
価格451,000円/㎡
交通施設、距離大塚、850m
地積112㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2FB1
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかにアパート等が混在する住宅地域
前面道路の状況南西5.2m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),300(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

若杉隆昌氏による調査レポート

不動産鑑定士若杉隆昌
価格450,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域要因に特段の変動はない。最寄駅から徒歩圏に位置する普通住宅地域であり需要は安定しており、地価は上昇傾向で推移している。
地域要因の将来予測当該地域は低層戸建住宅と共同住宅が混在する地域として熟成しており地域要因等に特段の変化はない。当分の間は現状のまま推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は豊島区の北東部、JR山手線大塚駅等各最寄り駅から徒歩圏に位置する住宅地域一帯。主な需要者は区内及び周辺隣接区の個人による戸建住宅の取得のほか、マンションからの買換え需要が見込まれる。また、建売業者等による開発も散見され、戸建用地に対する需要は堅調である。中心的価格帯は土地の細分化が進んでいることもあって、新築戸建住宅で総額6千万円台から7千万円台が中心と把握される。
一般的要因景気は緩やかな回復基調が続いており、都心区部における不動産需要は堅調で、地価は上昇傾向を示している。

森久子氏による調査レポート

不動産鑑定士森久子
価格451,000円/㎡
個別的要因南西道路に面した標準的規模の整形地であり、居住環境も普通で、競争力は十分認められる。
地域要因豊島区内の標準的な住宅地域でJR山手線駅徒歩圏に存する。利便性が比較的良好なため安定した需要が認められ、地価は上昇基調で推移している。
地域要因の将来予測当該地域は一般住宅、共同住宅等が混在する住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR山手線「大塚」駅∼「巣鴨」駅、都営三田線「西巣鴨」駅徒歩圏に存する住宅地域。需要者の中心は、同一需給圏内及びその周辺居住者と判断される。需給は比較的安定しており、低金利や経済環境等を反映して地価は上昇基調で推移している。需要の中心となる価格帯は、約100㎡の土地で4千万円台と把握される。新築建売住宅では、総額を抑えるための土地細分化の動きがあり、小規模な建売住宅が増加している。
一般的要因低金利の継続や景気の回復傾向等を背景に、豊島区内の住宅地の需要は安定的に推移しており、地価は上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7378058
北緯 139度7250816

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

巣鴨新田駅(地価相場 563,000円/㎡)西巣鴨駅(地価相場 451,000円/㎡)北池袋駅(地価相場 476,000円/㎡)板橋駅(地価相場 451,000円/㎡)大塚駅(地価相場 574,000円/㎡)向原駅(地価相場 574,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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