東京都北区滝野川５丁目４８番１９(西巣鴨駅・板橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


413,000円

2017年01月01日に行った東京都北区滝野川５丁目４８番１９(東京都北区滝野川５−４８−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を413,000円/㎡としました。

東京都北区滝野川５丁目４８番１９の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都北区滝野川５丁目４８番１９
住居表示滝野川５−４８−１２
価格413,000円/㎡
交通施設、距離西巣鴨、600m
地積130㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況共同住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅、共同住宅等が建ち並ぶ住宅地域
前面道路の状況東5.7m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種中高層住居専用地域、準防火地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

山下寛樹氏による調査レポート

不動産鑑定士山下寛樹
価格412,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因都営三田線西巣鴨駅から徒歩圏内の成熟した住宅地域である。地域要因に特別な変動はない。地価は上昇傾向にある。
地域要因の将来予測当該地域は、西巣鴨駅から徒歩圏内の住宅地として熟成しており、特段の価格変動要因も認められないため、当分の間は現状を維持しつつ推移していくものと予測される。
市場の特性同一需給圏は、板橋区及び北区内のJR埼京線、都営三田線沿線各駅から徒歩圏内となる住宅地域である。市場の需給動向は、主たる需要者の中心は一次取得者のほか周辺区からの転入も多く需要も堅調であり、また供給も継続的にある。市場での中心となる価格帯（総額）は、新築戸建で5，000万∼6，000万円前後と把握される。
一般的要因区内の人口は微増傾向、生産年齢人口は微減傾向にある。取引件数は微増から横ばい傾向、建築着工戸数は微増傾向にある。

須藤雅章氏による調査レポート

不動産鑑定士須藤雅章
価格414,000円/㎡
個別的要因個別的要因には特段の変動はない。
地域要因中規模戸建住宅、共同住宅等の混在する住宅地域で、地域要因に特段の変動は見られない。
地域要因の将来予測一般住宅、共同住宅等が混在する既成の住宅地域で、地域要因に特段の変化はなく、当面は現状のまま推移するものと思料する。
市場の特性同一需給圏は、都営三田線・JR埼京線沿線で、北区を主として板橋区、豊島区に及ぶ住宅地域。需要者の中心は、同一需給圏内に地縁的選好性を有する個人等であるが、同一需給圏外からの転入も見られる。小規模な建売住宅が多く土地の細分化が進行しているが、需給は概ね安定的である。需要の中心は、小規模な新築戸建住宅で4，500∼5，500万円前後である。
一般的要因区内の人口は微増だが高齢化が進行中。住宅需要は底堅く地価はやや上昇。取引件数、賃料とも前年比で横ばい。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7489407
北緯 139度7268173

参考：該当物件周辺マップ

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東京都北区志茂１丁目１０番１５東京都北区西ケ原４丁目８番１３東京都北区滝野川６丁目２８番６東京都北区滝野川２丁目４５番１５東京都北区西ケ原３丁目１番２東京都北区滝野川４丁目２８番５３外東京都北区滝野川７丁目４０番３東京都北区西ヶ原４丁目６５番２外東京都北区滝野川６丁目７６番３９外東京都板橋区板橋１丁目４６番７東京都板橋区板橋一丁目１６番１７東京都板橋区板橋四丁目３３９２番６東京都板橋区板橋１丁目４８番２６

参考：近隣駅の地価相場

西巣鴨駅(地価相場 451,000円/㎡)板橋駅(地価相場 451,000円/㎡)下板橋駅(地価相場 440,000円/㎡)北池袋駅(地価相場 476,000円/㎡)王子駅(地価相場 413,000円/㎡)十条駅(地価相場 396,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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