東京都豊島区北大塚２丁目１２番３(大塚駅・巣鴨新田駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
965,000円
2016年01月01日に行った東京都豊島区北大塚２丁目１２番３(東京都豊島区北大塚２−１２−２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を965,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都豊島区北大塚２丁目１２番３ |
| 住居表示 | 北大塚２−１２−２ |
| 価格 | 965,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 大塚、110m |
| 地積 | 142㎡ |
| 形状 | (1.0:1.2) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)4F |
| 利用現況 | 店舗兼事務所 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 小売店舗、飲食店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南西10.0m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),600(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
青木幸男氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 青木幸男 |
|---|---|
| 価格 | 965,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 特にない。 |
| 地域要因 | 店舗・事務所ビルの建ち並ぶ商業地域で、上層階の事務所需要は減退しているが、1階店舗の需要は根強い。また、店舗付共同住宅も見受けられる。 |
| 地域要因の将来予測 | JR大塚駅北口に近い商業地域であるが、駅南口でJRの駅ビルが平成25年9月に竣工・オープンした。大塚駅の利便性は高まったが、対象標準地の存する北口商業地域は相対的な衰退が懸念される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、豊島区内のJR山手線沿線を主とした駅周辺及びこれに準ずる商業地域。需要者の中心は、同地域と地縁のある店舗・事務所利用を目的とした法人、個人事業者等であるが、収益物件への投資家や不動産会社も需要者として考えられる。駅に近く繁華で下層階の店舗は集客も見込めるが、上層階の事務所等への需要は減少傾向にある。売り物件の少ない地域である。土地取引の中心価格帯は㎡当100万円前後である。 |
| 一般的要因 | 景気回復に伴い都心の不動産需要は活性化しているが、同一区内でも地域的な格差も見られる。 |
角田綾子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 角田綾子 |
|---|---|
| 価格 | 965,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 大きな変動は無いが、大塚駅南口と比較した相対的位置がやや下がっている。また徐々にではあるが、共同住宅としての利用が増えている。 |
| 地域要因の将来予測 | 店舗兼事務所地としての利用が多いが、周辺では共同住宅としての利用も散見されるようになっており、用途の多様化が進むものと予測する。地価水準は経済動向如何であるが、当面は強含みで推移すると予測される。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、山手線各駅への交通利便性及び繁華性の高い商業地域である。主たる想定需要者層は、地縁性を有する法人層及び転売目的の不動産事業者等である。飲食店を中心とした顧客流動性が高い地域であり、潜在的な需要は根強く、取引価格も強含みと把握される。需要の中心となる価格帯は、規模により様々であるが、標準的画地を前提とすれば土地総額1∼1．5億円程度と把握した（建物付の取引に中心価格帯は見い出せなかった）。 |
| 一般的要因 | 不動産取引件数は供給減により減少傾向にあるが、取引利回りは低下を示し需要は堅調である。オフィス賃料及び店舗賃料は概ね横ばい傾向にある。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度7326175 北緯 139度7281538 |
参考：該当物件周辺マップ
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東京都豊島区東池袋１丁目１１番７東京都豊島区東池袋１丁目１７番１１東京都豊島区雑司が谷２丁目４５０番４東京都豊島区東池袋２丁目２４６２番８東京都豊島区北大塚二丁目１２番３東京都豊島区雑司が谷二丁目４７２番２東京都豊島区北大塚一丁目２６番３東京都豊島区南大塚３丁目５０番４東京都豊島区南大塚２丁目４５番３外東京都豊島区北大塚３丁目３０番１１東京都豊島区南池袋２丁目９７番２
参考：近隣駅の地価相場
大塚駅(地価相場 574,000円/㎡)巣鴨新田駅(地価相場 563,000円/㎡)向原駅(地価相場 574,000円/㎡)新大塚駅(地価相場 576,000円/㎡)巣鴨駅(地価相場 570,500円/㎡)東池袋駅(地価相場 574,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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