東京都豊島区東池袋２丁目１２番１１(向原駅・大塚駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


574,000円

2017年01月01日に行った東京都豊島区東池袋２丁目１２番１１(東京都豊島区東池袋２−１２−９)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を574,000円/㎡としました。

東京都豊島区東池袋２丁目１２番１１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番東京都豊島区東池袋２丁目１２番１１
住居表示東池袋２−１２−９
価格574,000円/㎡
交通施設、距離大塚、380m
地積194㎡
形状(1.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況住宅、事務所等が混在する区画整理済の住宅地域
前面道路の状況北東6.0m区道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域、防火地域
建ぺい率、容積率60(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

森久子氏による調査レポート

不動産鑑定士森久子
価格575,000円/㎡
個別的要因北東道路に面した整形地であり、競争力は十分認められる。個別的要因に特段の変動は見られない。
地域要因JR山手線駅徒歩圏に存する、既存の混在住宅地域である。利便性が良好なため安定した需要が認められ、地価は上昇傾向が継続している。
地域要因の将来予測当該地域は一般住宅及び共同住宅、事務所等が混在する住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、JR山手線「大塚」駅∼「巣鴨」駅徒歩圏に存する住宅地域である。需要者の中心は、区内及びその周辺居住者であるが、交通利便性及び行政的条件に恵まれた地域のため、不動産開発業者の需要も見込まれる。当該地域の地価は、低金利や経済環境等を反映して上昇基調で推移している。需要の中心となる価格帯は、土地約100㎡で5千万円∼6千万円台中盤、土地の細分化が進む新築建売住宅では、総額6千万∼7千万円程度と把握される。
一般的要因低金利の継続や景気の回復傾向等を背景に、豊島区内の住宅地の需要は安定的に推移しており、地価は上昇傾向にある。

犬嶋和彦氏による調査レポート

不動産鑑定士犬嶋和彦
価格572,000円/㎡
個別的要因北東道路の住宅地であり、競争力は標準的である。個別的要因に変動は無い。
地域要因一般住宅の外、事務所等の見られる住宅地域であり、地域要因に大きな変化は無いが、一般的要因の影響を受け、地価は上昇基調にある。
地域要因の将来予測当地域は住宅地域として成熟しており、特段の地域要因の変化はなく、今後しばらくは現状を維持しつつ推移してゆくものと予測する。
市場の特性同一需給圏はJR山手線大塚駅及び巣鴨駅周辺に形成される居住環境及び利便性の標準的な住宅地域である。需要者は地縁を有する個人を中心として、規模によっては不動産開発業者が見込まれる。当地区周辺は成熟しており地域的変化は少ないが、継続した低金利状態、各種税制等を背景として、住宅需要は堅調に推移している。取引される価格帯は100㎡程度の土地で550千円／㎡∼650千円／㎡程度が多い。
一般的要因低金利状態は継続しており、各種税制等を背景として、住宅需要は堅調に推移している。

環境情報

地形・地質

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7310704
北緯 139度7249096

参考：該当物件周辺マップ

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東京都豊島区東池袋１丁目１７番１１東京都豊島区西巣鴨２丁目２０４８番１ほか１筆東京都豊島区東池袋５丁目１４９番６外東京都豊島区東池袋四丁目３２７７番１１外１筆東京都豊島区北大塚二丁目１２番３東京都豊島区南大塚３丁目５０番４東京都豊島区南大塚２丁目４５番３外東京都豊島区北大塚３丁目３０番１１東京都豊島区南池袋２丁目９７番２

参考：近隣駅の地価相場

向原駅(地価相場 574,000円/㎡)大塚駅(地価相場 574,000円/㎡)巣鴨新田駅(地価相場 563,000円/㎡)東池袋駅(地価相場 574,000円/㎡)新大塚駅(地価相場 576,000円/㎡)池袋駅(地価相場 508,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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