東京都板橋区板橋１丁目４８番２６(板橋駅・下板橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


592,000円

2016年01月01日に行った東京都板橋区板橋１丁目４８番２６(東京都板橋区板橋１−４８−１２)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を592,000円/㎡としました。

東京都板橋区板橋１丁目４８番２６の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都板橋区板橋１丁目４８番２６
住居表示板橋１−４８−１２
価格592,000円/㎡
交通施設、距離新板橋、60m
地積180㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)9FB1
利用現況事務所兼車庫
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況高層の事務所とマンションが立ち並ぶ商業地域
前面道路の状況北40.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),600(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

菱村千枝氏による調査レポート

不動産鑑定士菱村千枝
価格588,000円/㎡
個別的要因個別的要因につき特別の変動は見られない。
地域要因都心への通勤者をエンドユーザーとするマンション建設用地需要は堅調であり、駅近と高い容積率を生かした路線商業地として潜在需要がある。
地域要因の将来予測中高層の店舗兼事務所、店舗兼共同住宅等が立ち並ぶ商業地域として熟成している。最寄駅からの接近性に優れ、都心への接近性が優ることから、徐々に中高層の共同住宅化が進行するものと思量する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、板橋区の三田線及び北区の京浜東北線沿線で、同地域内に地縁的選好性を有する貸ビル業者及びマンション開発業者等の法人が需要の主体である。大手町直結の利便性と幹線沿いの高容積率を生かしたマンション化が進み、単身居住者も含め居住人口が増加傾向にある。都心部の開発用地需要は潜在的に旺盛であり、中心需要は土地で250㎡以上、総額1∼2億円前後である。一定規模を備えた開発適地については需要者間の競争が激しい。
一般的要因個人消費は総じて底堅い動きとなっており、企業収益は改善傾向にある。企業の業況判断が概ね横ばいとなり、地価は緩やかな上昇傾向を示している。

吉田雅一氏による調査レポート

不動産鑑定士吉田雅一
価格596,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因特になし。
地域要因の将来予測新板橋駅及び板橋駅徒歩圏でマンションが増加している。駅前商業地であったとしても、マンション用地の需要は高く、将来的にはマンション地への変貌の可能性もある。
市場の特性同一需給圏は、都区部住宅地域。需要者の中心は、マンション開発事業者が中心であるが近年の用地仕入れ需要過多により供給は少ない。土地は一種当たりで30万円∼60万円前後が需要の中心とみられる。新築マンションでは4，000万円前後∼5，000万円前後が多く見られる。需要の中心となる価格帯は一概に決めがたい。
一般的要因区内人口・世帯数は微増、地価はやや上昇傾向であるが、不動産の取引件数がほぼ横ばい傾向。建売販売価格上昇により分譲住宅販売が伸び悩んでいる

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度74824142456055
北緯 139度71861267089844

参考：該当物件周辺マップ

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東京都北区志茂４丁目２２番７東京都北区西ケ原４丁目８番１３東京都北区滝野川６丁目２８番６東京都北区滝野川２丁目４５番１５東京都北区滝野川４丁目２８番５３外東京都北区滝野川６丁目７６番３９外東京都豊島区池袋本町１丁目１９２番３及び１９２番４東京都豊島区池袋本町１丁目２０４番７東京都板橋区赤塚４丁目８９１番１９東京都板橋区仲宿５６番８東京都板橋区板橋２丁目１４番９東京都板橋区板橋１丁目４６番７東京都板橋区赤塚１丁目２９８２番６東京都板橋区板橋一丁目１６番１７東京都板橋区板橋二丁目６５番９外４筆東京都板橋区板橋四丁目３３９２番６

参考：近隣駅の地価相場

板橋駅(地価相場 451,000円/㎡)下板橋駅(地価相場 440,000円/㎡)北池袋駅(地価相場 476,000円/㎡)板橋区役所前駅(地価相場 480,000円/㎡)西巣鴨駅(地価相場 451,000円/㎡)十条駅(地価相場 396,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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