東京都豊島区北大塚３丁目３０番１１(巣鴨新田駅・大塚駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


589,000円

2016年01月01日に行った東京都豊島区北大塚３丁目３０番１１(東京都豊島区北大塚３−３０−１０)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を589,000円/㎡としました。

東京都豊島区北大塚３丁目３０番１１の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番東京都豊島区北大塚３丁目３０番１１
住居表示北大塚３−３０−１０
価格589,000円/㎡
交通施設、距離大塚、480m
地積195㎡
形状台形(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)6FB1
利用現況事務所兼倉庫
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中高層の店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況北東20.0m都道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火近隣商業地域、防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

平松美恵子氏による調査レポート

不動産鑑定士平松美恵子
価格587,000円/㎡
個別的要因街路条件、画地条件から代替競争関係にある他の不動産と概ね競争力は同程度であり、個別的要因に変動はない。
地域要因店舗、事務所等が連坦する商業地で現状のまま推移すると予測する。地価は景気動向を反映しやや上昇傾向となっている。
地域要因の将来予測店舗事務所ビルや店舗付共同住宅が建ち並ぶ商業地域で、規模のまとまった土地はマンション化傾向が見られるが、近隣地域は当面は現状を維持すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、主に豊島区の山手線沿線のうち、主として大塚駅から駒込駅間の近隣及び路線商業地域。需要者の中心は、同沿線で店舗、事務所を求める個人や法人の外、規模のまとまった土地はマンション業者も期待できる。利便性がいいことからマンション用地は業者間の競合もあり高値で取引される傾向にある。150㎡程度の土地であれば8千万∼1億円程度が取引の中心である。
一般的要因各種政策効果や、金融緩和は続いており、景気の不透明感はあるものの、不動産需要は堅調となっている。

田辺和夫氏による調査レポート

不動産鑑定士田辺和夫
価格590,000円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。形状がやや不整形である点で、代替・競争関係にある不動産との比較において競争力は若干劣る。
地域要因地域要因に大きな変動はない。商業繁華性は低く、事務所ビルのほかマンション用地としての需要が増えつつある。
地域要因の将来予測店舗事務所ビルが多い近隣商業地域である。周辺地域では規模のまとまとった画地はマンション用地化が見られ対象近隣地域もその可能性を有するが、当面の間は現状を維持するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、豊島区東部と文京区北西部を中心とする幹線及び準幹線道路沿いの商業地域である。店舗兼事務所ビルが多いが商業繁華性は低く、規模のまとまった土地についてはマンション用地として開発業者の取得意欲が高い。需要者の中心は自社ビル目的及び賃貸経営目的の個人及び法人事業者等である。店舗・事務所の賃料はほぼ横這いで推移しているが、土地取得の需要は堅調である。需要の中心となる価格帯は土地総額で1億円前後と把握される。
一般的要因景気回復、良好な資金調達環境、空室率低下、マンション素地取得競争の激化等によって、需要は堅調で地価は上昇傾向を維持している。

環境情報

地形・地質

扇状地性低地

谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

火山灰台地

火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度7354422
北緯 139度7263677

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

巣鴨新田駅(地価相場 563,000円/㎡)大塚駅(地価相場 574,000円/㎡)向原駅(地価相場 574,000円/㎡)西巣鴨駅(地価相場 451,000円/㎡)北池袋駅(地価相場 476,000円/㎡)新大塚駅(地価相場 576,000円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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