東京都板橋区板橋１丁目４６番７(板橋駅・下板橋駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
621,000円
2016年01月01日に行った東京都板橋区板橋１丁目４６番７(東京都板橋区板橋１−４６−３)の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を621,000円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 東京都板橋区板橋１丁目４６番７ |
| 住居表示 | 板橋１−４６−３ |
| 価格 | 621,000円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 板橋、400m |
| 地積 | 118㎡ |
| 形状 | (1.0:2.5) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、SRC(鉄骨鉄筋コンクリート造)8F |
| 利用現況 | 店舗兼共同住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中高層の店舗兼共同住宅等が建ち並ぶ商業地域 |
| 前面道路の状況 | 南西12.0m区道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 商業地域、防火地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 80(%),600(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
岩本育子氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 岩本育子 |
|---|---|
| 価格 | 622,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 最寄駅の板橋駅西口地区には、再開発が予定され、平成28年9月の都市計画決定を目指しており、低金利継続下収益物件需要は底堅く地価上昇継続。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、概ね板橋区及び隣接区の駅から近い商業地域である。需要者の中心は、店舗兼共同住宅の開発を行う不動産業者、投資家等である。近隣地域及びその周辺は、共同住宅等の開発が活発になっており、ここ3年ほどは、需要が供給を上回り、地価は上昇傾向にある。本年の取引事例として採用したものは、土地で8000万円台まで複合不動産で1億円程度までだが、需要の中心価格帯は、規模、取引ごとにばらつきがありレンジで把握するのは困難である。 |
| 一般的要因 | 区内人口は微増傾向であるが、26年4月からの消費増税の影響や27年1月からの相続税強化への対策も一段落し、取引件数は概ね横ばいである。 |
木下剛氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 木下剛 |
|---|---|
| 価格 | 620,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 不動産投資の活発化に伴い、収益物件の需要は高まっている。 |
| 地域要因の将来予測 | 中高層店舗付共同住宅が多く建ち並ぶ並ぶ商業地域で、立地条件等から今後も建て替え等により高層化が進むと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、主として板橋区及びその周辺区の商業地域である。需要者の中心は、店舗付共同住宅の開発を行う不動産業者、板橋区に地縁を有する事業者等である。近隣地域及びその周辺は、共同住宅等の開発が盛んな地域であるので、不動産投資の活発化に伴い、需要回復の動きが認められる。市場の中心となる価格帯は、土地の規模によりばらつきがあり、中心となる価格帯は見いだせない。 |
| 一般的要因 | 区内の人口は微増、世帯数は増加傾向、土地の取引件数はほぼ横ばい。地価水準は、需要の増加によりやや上昇。 |
環境情報
| 地形・地質 | 扇状地性低地谷の出口など、河川流域の扇状の平地のことである。土地開発は非常に容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 地形性質上洪水や土石流の危険がある地域であり、上流のダム決壊や歴史的豪雨等、数十年から数百年に一度レベルの災害が発生した際には被害地域となる恐れがある。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) 火山灰台地火山灰土に覆われた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地盤は一般的利用に耐えるものである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 宅地 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度7480155 北緯 139度7178263 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
板橋駅(地価相場 451,000円/㎡)下板橋駅(地価相場 440,000円/㎡)北池袋駅(地価相場 476,000円/㎡)板橋区役所前駅(地価相場 480,000円/㎡)西巣鴨駅(地価相場 451,000円/㎡)大山駅(地価相場 429,000円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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