地域要因

郊外住宅地に対する土地需要に変化はなく、地価は横這い傾向。

地域要因の将来予測

郊外の戸建住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域である。JR駅徒歩圏外であるが、住宅地需要は安定的であり、地価は底値圏にあり横這い傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は自用目的の取引が支配的な戸建住宅地域内にあり、アパート等の収益物件はほとんど見当たらない。賃貸市場が成立していない地域であり、収益価格の試算は困難である。よって収益価格は試算せず、実際の取引事例から試算され実証的な比準価格を標準として代表標準地からの検討を加え、さらに不動産市場の現状及び将来動向を勘案の上、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特に変化はないが、利便性が良好な地域であり、需要が堅調で地価は上昇傾向。

地域要因の将来予測

JR手稲駅から徒歩圏内であり、駅周辺の生活利便施設への接近条件も良好な住宅地域である。利便性の良さから需要は高く、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一部に低層アパートが見られるものの戸建住宅が多く、取引は自用目的が中心である。賃貸のアパートを想定し収益価格を試算したが、新規に土地を購入してアパートを経営するには投資環境が不十分な地域であり、収益価格も低位の試算に止まった。したがって、地域の現状に鑑みて比準価格を採用し、収益価格は参考程度に止めて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

JRほしみ駅近くの郊外住宅地域であり、地価は横ばいから若干の上昇傾向で推移すると予測される。

地域要因の将来予測

ほしみ駅周辺は買物施設等がないことからやや生活利便性に劣るが、JRほしみ駅徒歩圏内に所在する閑静な郊外住宅地域であり、地価は横這いから若干の上昇傾向で推移すると予測される。

価格決定の理由

当該地域は、ほしみ駅徒歩圏内に所在し中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な郊外住宅地域である。第1種低層住居専用地域に存する住宅地域のため自用目的の取引が中心となっており賃貸市場が未成熟であること等から、収益価格は求められなかった。本件においては、比準価格に標準をおき、代表標準地との検討を踏まえ、他公示地との価格均衡についても留意し、近時の不動産市況等も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

生活利便性に優る地域であり、地価はやや上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

JR線と下手稲通の間に所在する住宅地域である。周辺には買物施設や公園、小学校等が適宜配置されており、生活利便性が良好な地域である。地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は一部に低層アパートが見られるものの戸建住宅が多く、取引は自用目的が中心である。賃貸のアパートを想定し収益価格を試算したが、新規に土地を購入してアパートを経営するには投資環境が不十分な地域であり、収益価格も低位の試算に止まった。したがって、地域の現状に鑑みて比準価格を標準とし、収益価格は参考程度として代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動はなく、地価も安定的に推移している。今後も横ばい価格が継続すると予測する。

価格決定の理由

周辺は、一般住宅の中に空地等が見られる郊外の住宅地域であり、アパート等の収益物件の需要が見込み難く、経済合理性のある賃貸経営の想定が困難であるため、収益還元法の適用を断念した。住宅地の取引は、自己利用目的が主であり、市場価格を指標に取引されることが一般的である。よって本件においては、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

区画整然とした既成住宅地域として熟成しており、需要は安定的で地価は横ばい傾向と予測される。

地域要因の将来予測

JR線及び川に囲まれた三角形状の地域であることから街路の連続性にやや劣るが、前田地区は手稲区内の住宅地域として人気が高く、需要は安定的で地価水準は横ばい傾向と予測される。

価格決定の理由

当該地域は、前田地区に所在する区画整然とした住宅地域として熟成しており、第1種低層住居専用地域に存する住宅地域のため自用目的の取引が中心となっており賃貸市場が未成熟であること等から、収益価格は求められなかった。試算価格の調整にあたっては、比準価格に標準をおき、代表標準地との検討を踏まえ、他公示地との価格均衡についても留意し、近時の不動産市況等も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

国道5号以南に所在する手稲駅に比較的近い住宅地域で、地価は若干の上昇傾向と予測される。

地域要因の将来予測

国道5号と札樽自動車道の間に所在し熟成度の高い既成住宅地である。手稲駅から比較的近く、周辺には公園等もあり良好な住環境を形成しており、需要は堅調で地価水準は若干の上昇傾向と予測される。

価格決定の理由

当該地域は、国道5号以南に所在する手稲駅に比較的近い既成住宅地域である。第2種低層住居専用地域に存する住宅地域であり自用目的の取引が中心となっていることから賃貸市場が未成熟であり、収益価格は求められなかった。試算価格の調整にあたっては、比準価格に標準をおき、代表標準地との検討を踏まえ、他公示地との価格均衡についても留意し、近時の不動産市況等も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が多い郊外の閑静な高台住宅地域であり、駅から遠くない利便性と比較した値頃感から、価格修正の動きも見られ、地価は横這い、あるいは、やや強含みで推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺は、中規模一般住宅が多い郊外の閑静な高台住宅地域として、アパート等の収益物件の需要が見込み難く、経済合理性のある賃貸経営の想定が困難であるため、収益還元法の適用を断念した。住宅地の取引は、自己利用目的が主で、市場価格を指標に取引されることが一般的である。従って、本件においては比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

最寄りJR駅から距離があるが、生活利便性は比較的良好であり、需要は安定的で地価水準は横ばい傾向と予測される。

地域要因の将来予測

最寄りJR駅から距離があるが、周辺には小中学校や公園等が適宜配置されており下手稲通沿いの買物施設や公共施設等を利用可能な住宅地域である。需要は安定的で地価水準は横ばい傾向にて推移するものと予測される。

価格決定の理由

当該地域は、最寄りJR駅から距離があるが、周辺には商業施設等の利便施設が適宜配置されている住宅地域である。第1種低層住居専用地域に存する住宅地域のため自用目的の取引が中心となっており賃貸市場が未成熟であること等から、収益価格は求められなかった。試算価格の調整にあたっては、比準価格に標準をおき、代表標準地との検討を踏まえ、他公示地との価格均衡についても留意し、近時の不動産市況等も考慮して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動はなく、地価も安定的に推移している。今後も横ばい価格が継続すると予測する。

価格決定の理由

周辺は、中規模一般住宅が多い区画整然とした住宅地域であり、アパート等の収益物件の需要が見込み難く、経済合理性のある賃貸経営の想定が困難であるため、収益還元法の適用を断念した。住宅地の取引は、自己利用目的が主であり、市場価格を指標に取引されることが一般的である。よって本件においては、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

特段の変動要因はない。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動はないが、利便性のある地域の需要は増しており、地価はやや強含み傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺は、一般住宅等が建ち並ぶ利便性の良い住宅地域であり、収益還元法は、容積率や賃貸需要等を考慮して、2階建共同住宅と想定したが、周辺物件との競合から賃料水準や稼働率を保守的に想定せざるを得ず、収益価格は低位に算定された。住宅地の取引は、自己利用目的が主であり、市場価格を指標に取引されることが一般的である。よって本件においては、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

街路条件が良好で商業繁華性が比較的高く、地価は若干の上昇傾向で推移すると予測される。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

JR手稲駅徒歩圏内の国道5号沿いの路線商業地域であり、取引においては収益目的での取引も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない傾向にあり、収益価格は低位に試算された。試算価格の調整にあたっては、収益価格の各種想定には一定の限界があることから、市場性を反映した実証的価格である比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、近時の不動産市況等も考慮し、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地下鉄駅徒歩圏内でマンション需要もあり地価は横這い傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

取引事例比較法では主要幹線沿いの4事例より試算したが、比準価格は市場性を反映しており信頼性が高い。高層マンションにより商業地域が遮断されており、賃貸物件は土地価格に見合う賃料水準が形成されていない傾向があり、収益価格は低位に求められた。比準価格を標準とし収益価格を関連づけ、最近の地価動向も勘案し鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

イオンショッピングモールに近く、利便性の良い地域。引き合い多く、地価は上昇を続けている。

地域要因の将来予測

標準的使用は当面現状のまま推移するものと思われる。イオンショッピングモールに近く、利便性の良い地域。引き合い多く、地価は上昇を続けている。

価格決定の理由

取引事例比較法の事例は、信頼性相応である。収益還元法は適用しなかった。典型的需要者は戸建住宅の取得を企図する個人であり、その重視する価格形成要因は居住の快適性と利便性である。それを良く反映するのは比準価格であり、比準価格が説得力を有し、イオンショッピングモールに近く利便性の良い地域で引き合い多く、地価は上昇を続けていることを反映している。代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって上記の通り、鑑定評価額と決定した。

地域要因

清田区の中では中位水準の地域であり、地域に特段の変化はなく、一般的要因の影響を受け地価水準は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

真駒内御料札幌線の後背地に位置する区画整然とした閑静な住宅地域で、清田区では中位水準の住宅地で、厚別区へのバス路線が完備されており、今後も現環境を維持して、地価は堅調に推移していくものと思料される。

価格決定の理由

主として戸建住宅が建ち並ぶ平岡地区の住宅地域で共同住宅は乏しく、用途規制（第1低専）等のため収益物件の立地条件には難点があり、戸建住宅としての賃貸を想定しても純収益がマイナスとなるので、収益価格の試算を断念した。本評価においては周辺類似地域等の規範性を有する5事例を採用し地域の市場性を反映して求めた比準価格を代表標準地との均衡を踏まえて鑑定評価額として上記の通りに決定した。

地域要因

格別の地域要因の変動は見られないが、交通接近性に優り利便性が高いことから、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

本地域は一般住宅の中にアパートも混在する地域で、賃貸物件の需要もあるが中心となるのは自用目的での取引であることから、類似地域内の同じ厚別中央地区の事例により求めた比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ代表標準地との検討に加え、試算された比準価格に先行性が認められることも考慮して、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

市街化調整区域内は、景気の停滞や公共投資の減少から需要が弱く、地域内の国道沿い業務地も衰退傾向であり、地価は未だ下落傾向にある。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変動要因はなく、当分の間現状のまま推移すると予測する。地価水準は国道沿いの環境向上が後退し、農業後継者の減少等の影響で弱含みに推移すると予測する。

価格決定の理由

市街地から遠く調区の地域性からアパート等の収益物件はなく、賃貸市場が未成熟のため収益還元法の適用をし難い。農家住宅等の自用目的・調区内資材置き場等での取引が中心であり、市内類似地域での取引が少なく取引当事者が限定されがちではあるが、類似性の高い事例適用による市場性を反映する比準価格を採用して、最近の不動産市場の動向を勘案しつつ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道12号沿いの路線商業地域にあり、需要は堅調で地価水準は上昇傾向と予測。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

国道12号沿いの路線商業地域であり、取引においては収益目的での取引も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない傾向があり、収益価格は低位に試算された。主として、自用の店舗、事務所ビル等の敷地としての取引が中心であることから、試算価格の調整にあたっては、市場性を反映した実証的価格である比準価格を標準とし、収益価格を関連付けて、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

商業収益は昨年と変化はないが、標準地周辺での再開発の具体的な進展による効果や期待感から、ここ数年プラス基調にある。

地域要因の将来予測

新札幌の中心商業地は、再開発事業が具体的になってきており、今後大規模複合施設の建設等と共に相対的地位は高まって行くことが予測される。

価格決定の理由

新札幌の中心商業地は、再開発を契機に改善傾向にあるが、特に飲食店店舗の空室や賃料低下が止まらない状況も散見され、賃料の遅効性から収益価格は低位に試算された。比準価格は取引が少なく古い事例からの比準となったが、各事例の地域特性に応じ格差修正されており、根拠資料となる。よって代表標準地からの検討結果を尊重し、比準価格を中心に収益価格を関連づけ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道沿いの路線商業地域で、マンション需要も多く、地価は微騰傾向である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

新さっぽろ駅徒歩圏で国道沿いの中規模店舗、事務所ビル等が建ち並ぶ路線商業地域であるが、依然として比準価格ベースの地価形成が続いており、収益性及び収益価格の占める割合は低い。よって本件においては、取引事例から求めた比準価格を標準とし、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

引き合いの多い平岡地区に存し、地価は上昇を続けている。

地域要因の将来予測

標準的使用は当面現状のまま推移するものと思われる。引き合いの多い平岡地区に存し、地価は上昇を続けている。

価格決定の理由

取引事例比較法の事例は、信頼性相応である。収益還元法は適用しなかった。典型的需要者は戸建住宅の取得を企図する個人であり、その重視する価格形成要因は居住の快適性と利便性である。それを良く反映するのは比準価格であり、比準価格が説得力を有し、引き合いの多い平岡地区に存し、地価は上昇を続けていることを反映している。代表標準地との検討も踏まえ、比準価格をもって上記の通り、鑑定評価額と決定した。

地域要因

地域内に格別の変動要因はないが、国道背後の利便性良好な住宅地として需要は概ね堅調で、地価は微騰傾向ある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

収益価格は低めに求められたが、これは他の収益物件との競合関係から賃料が押さえられ気味であることによるものと判断される。比準価格は多数の取引事例の中から規範性あるものを中心に求めており、信頼度は高いものと認められる。近隣地域はアパートも多い地域であるが、両試算価格の信頼性と代表標準地から求めた価格とを検討し、鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

郊外の住宅地域で、地域内には格別の変動要因はない。接近性がやや劣るが、地価は横ばい傾向である。

地域要因の将来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ閑静な住宅地域として熟成しており、今後とも同様の住環境を維持するものと予測する。やや接近性は劣るが、地価水準は横ばい傾向と予測する。

価格決定の理由

自己使用の低層住宅地域であるため共同住宅の想定は非現実的であり、収益価格は試算しない。快適性を重視する住宅地域であることから、自己使用目的で取引され取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、取引事例から求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

北野通背後の閑静な住宅地域で、施設接近性も比較的良好で付近では宅地分譲も進んでいる。地域要因に大きな変化はなく地価は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

北野通背後の住宅地域であり、イオン札幌平岡店に比較的近接し、付近では宅地分譲が進んでおり、今後の発展も期待される住宅地域であり、地価水準は堅調に推移していくものと思料される。

価格決定の理由

平岡地区の既成住宅地域という地域の特性を踏まえ、周辺の類似地域から価格牽連性を有する5事例を採用して比準価格を求め、当該更地に最有効使用の収益物件を想定して収益価格を求めたが、開差が生じた。当該地域には収益物件も見られるが、需要の中心は自己利用目的であることからも、本評価においては収益価格を参考とし、市場性を反映し求めた比準価格を、前年価格との検討も踏まえ鑑定評価額として上記の通り決定した。

地域要因

地域内には格別の変動要因は見あたらないが工場地に対する需要は弱く、地価は下落傾向である。

地域要因の将来予測

物流及び食品製造工場等が建ち並ぶ国道背後の工業団地で、当面は現状を維持して推移するものと予測する。企業の投資意欲は弱く、地価は下落傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

工業地の新規取引事例は少なく取引時点の古い事例もあるが、時点修正等により適正に補正し得たことにより比準価格が求められた。一方、本地域は自己使用目的の取引が大半を占める工業地域で、賃貸事例は見出せず、収益価格は試算できなかった。よって、市場の実態を反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおりと決定した。

地域要因

旧造成の住宅地で周辺の幹線道路沿いの大型店舗進出等により周辺は熟成しているが、当該地域は大きな影響はなく安定的に推移している。

地域要因の将来予測

清田区の中では低位の価格水準で推移している閑静な住宅地域で共同住宅も散見される地域であり、今後とも現状維持のまま、地価水準は安定的に推移するものと思料される。

価格決定の理由

里塚地区の既成住宅地域という地域の特性を踏まえ、周辺の類似地域から価格牽連性を有する5事例を採用して比準価格を求め、当該更地に最有効使用の収益物件を想定して収益価格を求めたが、開差が生じた。当該地域には収益物件も見られるが、需要の中心は自己利用目的であることからも、本評価においては収益価格を参考とし、市場性を反映し求めた比準価格を、代表標準地からの検討も踏まえ鑑定評価額として上記の通り決定した。

地域要因

札幌市に隣接し、大規模商業施設への接近性も概ね良好なこともあり、若年世帯の流入が増している。

地域要因の将来予測

札幌住宅地における地価上昇等の影響を受け、割安感から地価は安定推移すると予測する。

価格決定の理由

比準価格は採用各事例の有する規範性を勘案のうえ試算しており、標準地の市場性を適切に反映した価格が求められたものと判断する。一方、収益価格は近隣地域が自用の戸建住宅が建つ住宅地域であり、賃貸市場が成立していない実情から試算しなかった。鑑定評価額の決定に当たっては、実証的、客観的な比準価格を標準に、代表標準地との均衡、大曲地区における住宅地の需給動向等を踏まえ上記のとおり決定した。