地域要因

市街地中心部に近い既成住宅地域で、地域内に大きな変動要因はない。地縁を有する個人の需要が多いものと思料され需要は弱含みである。

地域要因の将来予測

地域内で再開発等の変動要因は認められず、概ね現状での推移が見込まれる。街路形態がやや悪い既成住宅地域であり、小規模の画地が多い。主たる需要者も地縁のある者が中心であり競争力はやや弱い。

価格決定の理由

標準地は敷地規模が小さく、共同住宅を想定することは非現実的であるため、収益価格は試算しない。近隣地域は自己居住目的での取引が大部分であり、居住の快適性が重視される住宅地域であることから、類似地域における自己使用目的の住宅地の取引事例より求めた比準価格の規範性は高い。よって、類似性の高い取引事例より求めた比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

沿道商業地域では新設店舗との顧客獲得競争が激しくなっている。桑名中心商業地の繁華性に変化はないが、周辺の在来商業地は衰退傾向にある。

地域要因の将来予測

沿道地域の店舗種類や規模などは変化するものの、近い将来の大幅な地域変化は予測されない。地域の土地購入需要は借地需要と比べて弱い傾向は今後とも続くと予測する。

価格決定の理由

土地を取得して収益向け建物を建築する事業者は少なく、賃貸目的の店舗はほとんどが土地コストを重視する必要のない在来地主の節税目的を兼ねた建築であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。試算価格を調整するに、需要者が着目する比準価格を重視し、収益価格は参考程度に止め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

本地域は住宅地としてほぼ成熟しているが、新興住宅地との比較において選好性に劣り、地価も弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

JR線背後に形成された住宅地域として利用は安定的で大幅な変動要因も見当たらないため当面は現状用途での地域推移が予測される。

価格決定の理由

本近隣地域はJR線背後に形成された戸建住宅中心の住宅地域で、標準地に収益物件を想定することは周辺状況から非合理的と判断されるため収益還元法は非適用とした。当該地域では標準地のような土地の価格判断は取引市場の水準を注視して行われることが一般的であり求めた比準価格の規範性は高いため、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

戸建住宅が建ち並ぶ本地域は生活環境に優れた高台の比較的新しい住宅地域であり、地価も底堅く推移している。

地域要因の将来予測

当地域は高台の戸建主体の住宅地域として利用は安定的で、今後も現状用途での地域推移が予測される。

価格決定の理由

本近隣地域は自用の戸建住宅が主体の高台に形成された住宅地域であり、標準地に収益物件を想定することは地域性や経済面から非合理的と判断されるため収益還元法は非適用とした。当該地域では標準地のような土地の価格判断は取引市場の水準を注視して行われることが一般的である。よって現実の取引事例から求め説得力を有する比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成した住宅地域で、目立った変動はない。市域各地で新規開発による宅地供給が相次いでいるが、標準地は市の中心部に比較的近く、需要は底堅い。

地域要因の将来予測

古くからの戸建住宅地域で、土地利用に大きな変化は見られず、現状で推移すると予測する。地価水準も底堅い推移であるが、周辺地域で供給圧力強く、急激な上昇は見込めない。

価格決定の理由

周辺も含めアパート等の収益物件は見られず、かつ規模が小さいこともあり共同住宅を想定するのは現実性を欠くため、収益価格は試算しなかった。快適性を重視する住宅地域であり、自己使用目的の戸建住宅等の取引が中心となっており、取引価格の水準を指標に価格を決定するのが一般的である。よって代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

桑名駅に近い既成住宅地域にあり、区画整理事業が進む地域に隣接する地域で、住環境の向上が期待され、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

最寄駅への接近性に優れるため、需要は堅調な地域である。区画整理事業の進展による住環境の向上に伴い、地価も引き続き上昇していくものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域はアパート等の収益物件もみられるものの、低層建物のため、高度利用されておらず、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。桑名駅に近い既成住宅地域であり、典型的需要者の観点から、居住の快適性を重視して周辺の既成市街地における住宅地の取引事例との比較検討により求められた比準価格を標準として、収益価格は参考にとどめ、さらに代表標準地との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部に近い近年では周辺幹線道路に量販店、飲食店が進出し利便性は向上しているが住宅地としては熟成しており需要は比較的少ない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

戸建住宅が多い住宅地域であり、画地規模が小さいため共同住宅を想定することができず収益価格の試算は行わない。快適性を重視した住宅地域であり、自己使用目的が取引の中心としており、取引価格の水準を指標に価格が決定されることが一般的と認められるので、本件では比準価格を重視して代表標準地との検討を踏まえて、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

利便性に優れ、津波浸水懸念がないことから人気が高い。地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

周辺では宅地開発も見られるが既成の住宅地であり、当面は現状のまま推移すると予測する。地価は上昇傾向で推移すると予測する。

価格決定の理由

画地規模が小さく、経済合理的な共同住宅の建築を想定することが非現実的であるため、収益価格は試算しない。賃貸による収益性よりも居住の快適性を重視する住宅地域であることから、信頼性のある取引事例により求めた比準価格を採用して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地域に特段の変動要因は認められない。本地域は地縁性も働き外部からの需要は弱いものと思料され、地価も弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

当地域は既成の住宅地域であり大幅な変動要因も見当たらないため当面は現状用途での地域推移が予測される。

価格決定の理由

本近隣地域は既成の住宅地域であるが、標準地で賃貸経営を想定することは経済合理性に欠けるため収益還元法は非適用とした。当該地域では標準地のような土地の価格判断は取引市場の水準を注視して行われることが一般的であり求めた比準価格の規範性は高いため、比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

既存の住宅団地で地域的変化は認められないが、市中心部までやや遠いため需要回復が鈍く、地価は若干の下落傾向で推移している。

地域要因の将来予測

市郊外の住環境の良好な住宅団地であるが、地域に特別な変化は見受けられないことから、地価は依然微減傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は市北部郊外に開発された第1種低層住居専用地域内の中規模住宅団地である。公法上の規制を鑑み経済合理的な賃貸住宅の経営が難しいと判断し、収益価格は試算しない。居住の快適性を重視した自己使用目的の取引が大半であり、周辺の取引価格を指標に価格水準が形成されることが一般的であるので、比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

東日本大震災以降は浸水リスクから地元居住者に需要が限定される傾向があり、需要減退が継続している状況である。

地域要因の将来予測

地域内に特段の変動要因はみられず、今後とも現状を維持するものと予測する。浸水リスク等により住宅地需要は依然として減退しており、地価は下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

周辺では賃貸住宅がみられず、貸家需要が想定できないため、収益価格は試算しない。また、自用目的の取引が支配的で、快適性が重視される地域である。さらに、桑名市長島町に存する事例から規範性の高い比準価格が求められた。よって、比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

市中心部や利便施設に近い既成住宅地域であり、良好な住環境から需要は堅調に推移している。

地域要因の将来予測

中心市街地内にある利便性の高い住宅地域として需要は堅調であり、今後も地価は安定的に推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は戸建住宅用に開発された住宅団地である。居住の快適性を重視した自己使用目的の取引が大半であり、賃貸需要が乏しく賃貸市場が成熟していないので、収益価格は試算しない。よって、周辺の取引価格を指標に価格水準が形成されることが一般的であるので、市場性を反映した実証的な価格である比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。なお、代表標準地とは概ね均衡を得ていると判断した。

地域要因

用途的に安定した住宅地域である。震災以降、水害懸念により当該住宅地に対する需要は弱く、地価は下落している。

地域要因の将来予測

小規模開発された住宅地域で、大きな変動要因もなく安定的に推移するものと予測される。旧長島町は木曽三川河口部の堤防に囲まれた輪中といわれる地形にあり、水害懸念により地価は下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

松の台団地内にはアパート等の賃貸物件が少なく、貸家需要は弱く経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断されるため、収益還元法を非適用とした。居住の快適性を重視する住宅地域であり、桑名市長島町内の類似性の高い事例を選択適用し得られた比準価格を標準として、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域要因に特段の変動は見られないが、地域的選好性の低下が続く中、地価は依然と下落傾向にある。

地域要因の将来予測

当地域は農家住宅地域として特に要因変動はなく、現状の住環境を維持するものと予測する。地価水準は既存集落内の土地需要の低迷等を反映して、下落傾向で推移していくものと予測する。

価格決定の理由

当地域は市街化調整区域内の既存農家集落地域であり、共同住宅などの賃貸向け建物の建築想定が困難であるため収益価格は試算しない。市場の実態をふまえると、自用目的の取引が支配的な地域であり、取引価格の水準を指標に価格が決定されると認められるので比準価格を中心に、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

木曽川右岸堤防沿いの古い中規模住宅団地で震災以降、水害懸念により住宅地需要は弱く、地価は下落している。

地域要因の将来予測

熟成した古くからの住宅団地で、大きな変動要因もなく安定的に推移するものと予測される。旧長島町は木曽三川河口部の堤防に囲まれた輪中といわれる地形にあり、水害懸念により地価は下落傾向が続くものと予測する。

価格決定の理由

ユニータウン長島団地内にはアパート等の賃貸物件がほとんどなく、貸家需要は弱く経済合理的な賃貸住宅の経営が困難と判断されるため、収益還元法を非適用とした。よって、類似性の高い桑名市内及び隣接する木曽岬町内の事例を選択適用し得られた信頼性の高い比準価格を標準として、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

地域に特段の変動要因は認められない。新興住宅地との比較において選好性に劣り、地価も弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

当地域は高台の戸建主体の住宅地域として成熟しており、今後も現況用途での利用が継続するものと予測される。

価格決定の理由

本近隣地域は自用の戸建住宅が主体の高台に形成された住宅地域であり、標準地に収益物件を想定することは周辺状況から非合理的と判断されるため収益還元法は非適用とした。当該地域では標準地のような土地の価格判断は取引市場の水準を注視して行われることが一般的である。よって現実の取引事例から求め説得力を有する比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

桑名市郊外の既成一般住宅地域で顕著な変動要因はない。新規分譲地等と比較して市場競争力がやや劣るため、地価は弱含みである。

地域要因の将来予測

戸建住宅が建ち並ぶ熟成した住宅地域で、用途的に安定した地域であるので、今後も現状を維持していくものと予測する。当市における住宅地の地価動向からみて、地価はやや弱含みで推移していくものと予測する。

価格決定の理由

周辺地域にはアパート等の収益物件が介在するものの、自用目的の取引が支配的な地域であり、収益物件としての賃貸市場は未熟成である。191㎡と小規模な画地であり、共同住宅を想定することは非現実的であるので収益価格は試算しなかった。比準価格は規範性のある取引事例を基に査定しており、取引市場の実態を適正に反映しているので比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえて鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

北勢バイパスの一部開通により利便性は向上したが、やや住環境の劣る住宅地域で需要は弱く、地価は下落傾向が続いている。

地域要因の将来予測

市北部の朝日町境に位置する住宅地域で、北勢バイパスの一部開通により利便性は向上したが、周辺には農地、小工場等が見られ、やや住環境に劣る地域で需要は弱い。今後も現状のまま低位に推移するものと予測される。

価格決定の理由

画地規模が小さく経済合理的な共同住宅を想定することが困難なため、収益還元法は非適用とした。比準価格は類似する四日市市北部の住宅地域内の事例を中心に隣接する桑名市内の取引事例を採用し求められた信頼性の高い価格である。従って、市場の動向を反映した比準価格を標準とし、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

市中心市街地内の既成住宅地域で、地域内に特段の変動はない。生活利便性が高く、居住環境が比較的良好であるため、地価はやや上昇している。

地域要因の将来予測

中心市街地に位置する既成住宅地域で、地域内に特段の変動はなく、現状を維持するものと予測する。生活利便性が良好なため、堅調な需要が見込まれ、地価はやや上昇すると予測する。

価格決定の理由

周辺にはアパート等の収益物件が介在するが、標準地は画地規模が小さく共同住宅を想定することが非現実的であるため、収益価格は試算しない。周辺では居住の快適性が重視され、また本件では市中心部に近接する多数の事例から規範性の高い比準価格が求められた。よって、比準価格を標準とし、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

桑名駅周辺の商業地の繁華性は堅調であり、郊外大規模商業施設との競争のなかで、流れていた顧客の一部は還流する傾向も見られる。

地域要因の将来予測

市街中心部の国道1号沿道地域にあって、今後とも一定の商業的繁華性は維持され、土地利用の多様化及び高度化が進められると予測する。

価格決定の理由

土地を取得して収益向け建物を建築する事業者は少なく、賃貸目的のビルはほとんどが土地コストを重視する必要のない在来地主や系列企業の建築であり、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に求められた。試算価格を調整するに、需要者が着目する比準価格を重視し、収益価格は参考程度に止め、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

調整区域内に存する農家を主とする住宅地であって、需要は限定的である。国道258号に近いが、地域要因に特段変動はみられない。

地域要因の将来予測

農家住宅を主体とする戸建住宅地域であり、土地利用に変化はほとんど見られない。今後も概ね現状で推移すると予測する。

価格決定の理由

周辺部も含め共同住宅等は見られず、賃貸需要を想定することは現実的でないため、収益価格は試算しなかった。同一需給圏においては自己使用目的の戸建住宅等の取引が中心となっており、取引価格の水準を指標に価格を決定するのが一般的である。よって代表標準地との検討を踏まえ、市場の実態を反映した比準価格をもって鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

国道1号背後の既成市街地内に所在する地域であるが、地域要因に著しい変動は見られない。

地域要因の将来予測

既成市街地内に所在している住宅地域であり、大幅な変動要因も見当たらないため当面は現状用途での地域推移が予測される。

価格決定の理由

本近隣地域は自用の戸建住宅が中心の既成住宅地域であり、標準地に収益物件を想定することは画地条件から非現実的と判断されるため収益還元法は非適用とした。当該地域では標準地のような土地の価格判断は取引市場の水準を注視して行われることが一般的である。よって現実の取引事例から求め説得力を有する比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

桑名駅から徒歩圏内の小売店舗を中心とする商業地域で、特段の変動要因はなく、地価は横ばいである。

地域要因の将来予測

市街地内の既成商業地域で、土地利用に大きな変化はなく、現状維持で推移すると予測する。中心部に近く、一定の繁華性が認められるため、地価は横ばいで推移すると予測する。

価格決定の理由

店舗、事務所ビル等の収益物件も見られるが、賃貸経営を目的とする取引は少なく、自用目的での取引が多いため、収益価格は信頼性が劣る。これに対し、比準価格は実際の市場で成立した取引価格に基づく実証的な価格で、本件では同一需給圏内に存する類似性の認められる事例を中心に採用しているため、信頼性が優る。よって、比準価格を重視し、収益価格を参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

熟成度の高い内陸型工業団地として用途的安定性は高いが、地域自体に特段の変動要因はなく、地価は弱含みで推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

企業が自用工場や倉庫の建設を目的として市場に参加する取引が支配的な地域であり、周辺には賃貸物件がほとんど見られない。賃貸市場が未成熟であり、適切な賃貸事例の収集、建物想定等が難しいと判断し、収益価格は試算しない。一方、比準価格においては、代替競争の関係が強いと考える四日市市の工業地域内の事例に基づき実証的で信頼性の高い価格が得られたことから、比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。