三重県桑名市大字東金井字古屋敷２４５番１外(伊勢朝日駅・益生駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


21,100円

2017年01月01日に行った三重県桑名市大字東金井字古屋敷２４５番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を21,100円/㎡としました。

三重県桑名市大字東金井字古屋敷２４５番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県桑名市大字東金井字古屋敷２４５番１外
住居表示 
価格21,100円/㎡
交通施設、距離伊勢朝日、1,600m
地積686㎡
形状台形(1.0:1.2)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅を中心とする既成住宅地域
前面道路の状況西3.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

斧田正長氏による調査レポート

不動産鑑定士斧田正長
価格21,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因農家集落を形成し従来から外部からの流入はほとんどなく住民の高齢化もあり需要は低く地価は下落傾向である。
地域要因の将来予測農家住宅が多く外部からの流入はほとんどなく地域要因の特段の変化はないため現状を維持するものと予測する。土地需要は弱含みであり地価は下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は桑名市のほか周辺隣接市町の市街化調整区域内の住宅地域になると思料される。需要者は地縁性のある居住者を主体としており外部からの流入は比較的少ない。需要の中心となる価格帯は画地規模に差があるため一定ではないが土地は700㎡程度で1400万円∼1500万円程度と思料される。また新築戸建はほとんどないため把握できない。
一般的要因桑名市は人口はほぼ横ばい傾向であるが、土地取引件数・住宅着工戸数ともに増加傾向で推移している。

吉田望実氏による調査レポート

不動産鑑定士吉田望実
価格21,100円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因近隣地域内においては、顕著な変動要因はない。農家集落地域の土地需要は地縁的選考性が強く需要は弱い。地価は下落傾向が続く。
地域要因の将来予測当該地域は、農家住宅地域として現状の住環境を維持するものと予測されるが、地価水準は下落傾向になるものと予測する。
市場の特性同一需給圏は桑名市郊外及びその周辺市町を含む農家集落地域と判断される圏域。当市の中心市街地からやや離れた古くからの集落地域であり、需要は地区外の転入はほとんど無く、地元に地縁を有するものが中心と考えられる。市場参加者が地元・地縁関係者等に限られているため取引自体あまりなく、需給ともに弱い。周辺地域の取引状況等から判断すると、敷地規模が約500㎡の土地で1100万円前後の需要が中心と把握される。
一般的要因桑名市の人口は横ばい傾向。個人消費は持ち直しつつある。雇用・所得情勢は堅調。地価は中心部で上昇傾向にある。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
土壌グライ土壌
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度0467338
北緯 136度671818

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

伊勢朝日駅(地価相場 46,600円/㎡)益生駅(地価相場 52,050円/㎡)西別所駅(地価相場 54,900円/㎡)馬道駅(地価相場 56,400円/㎡)朝日駅(地価相場 47,700円/㎡)蓮花寺駅(地価相場 47,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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