三重県桑名市八間通４番１０外(桑名駅・益生駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


95,400円

2016年01月01日に行った三重県桑名市八間通４番１０外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を95,400円/㎡としました。

三重県桑名市八間通４番１０外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番三重県桑名市八間通４番１０外
住居表示 
価格95,400円/㎡
交通施設、距離桑名、600m
地積223㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)3F
利用現況店舗兼住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の小売店舗等が建ち並ぶ商業地域
前面道路の状況南22.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域、準防火地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

塚田栄二郎氏による調査レポート

不動産鑑定士塚田栄二郎
価格95,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因桑名駅から徒歩圏内の小売店舗を中心とする商業地域で、特段の変動要因はなく、地価は横ばいである。
地域要因の将来予測市街地内の既成商業地域で、土地利用に大きな変化はなく、現状維持で推移すると予測する。中心部に近く、一定の繁華性が認められるため、地価は横ばいで推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は、広く桑名市内の商業地域と把握される。需要者は、桑名市に地縁性のある個人事業者を中心として、県内外の法人もみられる。中小規模の小売店舗等が建ち並ぶ市中心部の商業地域で、特段の開発等の動向はみられないが、需給バランスは均衡している。商業地の取引は少なく、また取引価格は個別の取引事情により大きく左右されるケースが多いことから、中心価格帯は見出し難い。
一般的要因景気回復への期待感等から市中心部の商業地の需要はやや回復傾向にあるが、それ以外の商業地の需要は個人消費低迷等を受けて弱含みである。

佐々木勝己氏による調査レポート

不動産鑑定士佐々木勝己
価格95,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因小規模店舗が大半であり、大型駐車場が併設されたチェーン展開型店舗の出店は見込まれないが、市中心部に近く地価は安定的である。
地域要因の将来予測旧来からの商業地域であり、今後も土地利用に大きな変化はなく現状程度で推移するものと予測する。中心商業地に近く、背後の住宅地も広範囲に形成されていることから、地価は当面安定的に推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、桑名市内の商業地域。需要者の中心は桑名市内を中心とする個人事業主及び中小法人であると考える。市内商業地においては、大型の店舗や駐車場が確保できる幹線道路沿いの路線商業地域に用地需要が偏る傾向がみられる。当地域は個人経営の小規模店舗が多いが、市中心部への接近性に優れており需要は安定的である。周辺での取引は少ないうえ、画地規模や業態・属性による差異が大きく、需要の中心となる価格帯は一意的には定まっていない。
一般的要因桑名市の人口は概ね横ばい、世帯数は微増傾向。市内中心部を除くと市況回復に弱さがみられるものの、緩やかな回復基調が続いている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度0668381
北緯 136度6901163

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

桑名駅(地価相場 54,900円/㎡)益生駅(地価相場 52,050円/㎡)馬道駅(地価相場 56,400円/㎡)播磨駅(地価相場 54,900円/㎡)西別所駅(地価相場 54,900円/㎡)長島駅(地価相場 67,500円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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