三重県桑名市矢田磧９７番(益生駅・馬道駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


77,400円

2017年01月01日に行った三重県桑名市矢田磧９７番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を77,400円/㎡としました。

三重県桑名市矢田磧９７番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県桑名市矢田磧９７番
住居表示 
価格77,400円/㎡
交通施設、距離桑名、1,500m
地積186㎡
形状(1.5:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、RC(鉄筋コンクリート造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模一般住宅が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況南西5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率60(%),100(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

塚田栄二郎氏による調査レポート

不動産鑑定士塚田栄二郎
価格77,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市中心市街地内の既成住宅地域で、地域内に特段の変動はない。生活利便性が高く、居住環境が比較的良好であるため、地価はやや上昇している。
地域要因の将来予測中心市街地に位置する既成住宅地域で、地域内に特段の変動はなく、現状を維持するものと予測する。生活利便性が良好なため、堅調な需要が見込まれ、地価はやや上昇すると予測する。
市場の特性同一需給圏は市中心部及び中心部に近い住宅地を中心とする圏域と把握され、特に桑名駅東側の住宅地と強い代替性が認められる。需要の中心は、旧桑名市街地居住者が大部分を占め、圏外からの転入は少ない。中心部に位置し希少性が認められ、また利便性が良好なことから、需要は堅調である。取引の中心となる価格帯は、土地で1，400万円∼1，500万円程度と判断される。
一般的要因桑名市の人口は概ね横ばいである。土地取引件数、住宅着工件数は増加傾向にあり、利便性の良好な地域の住宅地需要は回復傾向にある。

伊藤達家氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤達家
価格77,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住宅地の選好性は郊外から市街中心部へ移行している。本地域の如き市街中心部に近い住宅地は一定の人気があり、需要は底堅い。
地域要因の将来予測今後ともゆるやかに居住環境の整備が進み、地価は安定的に推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は近鉄名古屋線沿線の桑名市中心部に近い住宅地域。需要者の中心は桑名市の通勤者及び居住者であるが、他都市からの転入も見られる。都心居住指向のなかで、市街中心部に近い住宅地の選好性は相対的に高く、郊外住宅地と比べて需要は根強く安定している。新規宅地分譲の場合の取引規模の中心面積は180㎡程度、新規戸建分譲住宅の総額では3200万円内外が取引の中心である。
一般的要因桑名市の人口は概ね横這い傾向にある。居住人口の高齢化率は県全体と比べて低い。市中心部では各所に分譲マンションの建設販売が見られる。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度0583887
北緯 136度6866916

参考：該当物件周辺マップ

緑ピンクリックで他地域が見れます

三重県桑名郡多度町大字多度字下川原８５０番７三重県桑名郡長島町大字出口字宮東２２９番三重県桑名郡長島町大字松ケ島字北島１７８番三重県桑名市松並町１丁目８４番三重県桑名市内堀１５５番７三重県桑名市有楽町４２番三重県桑名市大字矢田字崩８１６番１三重県桑名郡多度町大字小山字尾津崎１９６４番２三重県桑名郡多度町大字小山字尾津崎１９０１番１８三重県桑名郡多度町大字肱江字村西４１番２三重県桑名郡長島町大字福吉字青鷺５７５番ほか１筆三重県桑名郡長島町大字長島字中町９４番１三重県桑名郡長島町大字平方字トの割４８０番三重県桑名郡長島町大字福豊字八番割６２２番ほか２筆三重県桑名市吉津屋町５９番三重県桑名市大字和泉字イノ割１２番２三重県桑名市大字江場字江場屋敷２１０番三重県桑名郡長島町大字葭ケ須字３の割７３２番外三重県桑名市大字東方字上之越１５１０番５三重県桑名市大字大福字寺跡４１３三重県桑名市大字安永字三区割３７６番三重県桑名市大字播磨字宮西４３８番２外三重県桑名郡長島町大字押付字屋部田９５０番５三重県桑名市清水町３６番三重県桑名市大字下深谷部字山之原４２７番３外三重県桑名市大字江場字中野７２６番１三重県桑名郡長島町大字平方字ホノ割３２９番外三重県桑名市寿町２丁目１０番三重県桑名市南魚町６９番三重県桑名市東矢田町８番外三重県桑名市八間通４番１０外三重県桑名市大字東方字打上田１１６番１０三重県桑名市江場字貝戸５３８番１外三重県桑名郡多度町大字柚井字西城１８４５番１外三重県桑名郡多度町大字柚井字堺川９３番４三重県桑名郡多度町大字小山字尾津崎１９１２番外三重県桑名市大字森忠字正津５２４番７三重県桑名市大字播磨字鳥打７７４番２三重県桑名市大字西別所字山畑１２００番３４３三重県桑名市大字北別所字天神が丘１０８２番３０三重県桑名市大字下深谷部字堂之下３６３６番２外三重県桑名市三栄町２０番三重県桑名市長島町出口字宮東１９９番５三重県桑名市多度町小山字尾津平１８７３番２外三重県桑名市長島町長島字下町２番外三重県桑名市長島町福吉字青鷺５１５番１三重県桑名市長島町大島字明治新築１２７番１２三重県桑名市多度町多度字下川原８００番５三重県桑名市多度町下野代字光田７８３番のうち三重県桑名市長島町平方字トノ割４７６番三重県桑名市長島町松ヶ島字北姫御前７００番１２８三重県桑名市長島町又木字熊沢８５番３０三重県桑名市多度町小山字尾津崎１９１２番外三重県桑名市長島町又木字熊沢２８番３

参考：近隣駅の地価相場

益生駅(地価相場 52,050円/㎡)馬道駅(地価相場 56,400円/㎡)桑名駅(地価相場 54,900円/㎡)西別所駅(地価相場 54,900円/㎡)播磨駅(地価相場 54,900円/㎡)伊勢朝日駅(地価相場 46,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
PDF ダウンロード