三重県桑名市大字安永字四区割７５５番２外(益生駅・馬道駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


33,200円

2016年01月01日に行った三重県桑名市大字安永字四区割７５５番２外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を33,200円/㎡としました。

三重県桑名市大字安永字四区割７５５番２外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番三重県桑名市大字安永字四区割７５５番２外
住居表示 
価格33,200円/㎡
交通施設、距離益生、1,300m
地積4,621㎡
形状(2.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、その他(SRC,RC,S,W,B以外、及び田、畑)
利用現況工場
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の工場、作業所が建ち並ぶ工業地域
前面道路の状況北6.0m市道
その他の接面道路西側道
用途区分、高度地区、防火・準防火工業地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

船橋俊一氏による調査レポート

不動産鑑定士船橋俊一
価格33,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因工場立地条件が劣る事から交通利便性を活かした工場地域として推移すると予測される。
地域要因の将来予測中小規模の工場等が立地する工業地域であるが、周辺の工場跡地が開発され住宅地に転用されるなど土地利用の変化が見られる。当地域への工場の需要は減少傾向にあり地価水準は下落で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、桑名市を中心とする三重県北部工業地域。需要者の中心は、桑名市内の工場事業者であるが、住宅等の用途転換の場合は、県内外からの開発業者の需要も見込める。中小工場の設備投資はやや低調で、工場用地の需要も少ない。取引総額は、工場の規模等により異なり需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。
一般的要因桑名市の人口は約14万人で、直近1年間ではほぼ横ばいで推移している。一方生産年齢人口は過去1年で−1％と減少している。

九鬼精一郎氏による調査レポート

不動産鑑定士九鬼精一郎
価格33,200円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。角地の優位性は通常程度である。
地域要因市街地内の工業地の需要は弱含みであり、地価は下落している。
地域要因の将来予測中小工場を土地利用の主体とするが、将来的には住宅地への移行が予測される地域である。地価は下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、三重県北勢地域の工場地。需要者は大手及び中小の工場事業者が中心となる。景気は回復しつつあり、企業収益は大企業を中心に改善が進んでいるが、工場進出等の設備投資は少なく、需要は弱含み。取引される価格帯はまちまちであり、中心価格帯は見出せない状況である。
一般的要因桑名市の人口は横ばい傾向にある。景気は、このところ一部に弱さも見られるが、緩やかな回復基調が続いている。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度05115869999999
北緯 136度6804922

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

益生駅(地価相場 52,050円/㎡)馬道駅(地価相場 56,400円/㎡)西別所駅(地価相場 54,900円/㎡)伊勢朝日駅(地価相場 46,600円/㎡)桑名駅(地価相場 54,900円/㎡)蓮花寺駅(地価相場 47,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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