三重県桑名市馬道１丁目５７番(益生駅・馬道駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


82,800円

2016年01月01日に行った三重県桑名市馬道１丁目５７番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を82,800円/㎡としました。

三重県桑名市馬道１丁目５７番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番三重県桑名市馬道１丁目５７番
住居表示 
価格82,800円/㎡
交通施設、距離益生、230m
地積204㎡
形状(1.0:2.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)2F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の店舗が建ち並ぶ駅に近い商業地域
前面道路の状況北東14.0m国道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火商業地域
建ぺい率、容積率80(%),400(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

廣瀬仁氏による調査レポート

不動産鑑定士廣瀬仁
価格82,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因駅に近い商業地域であるが、近隣地域の商業基盤は衰退し、閉鎖店舗も多い。住宅系地域への移行傾向がみられる。
地域要因の将来予測駅に近い優位性を持つが、構造的要因から商業地域としての機能を失いつつあり、住宅地への移行傾向がみられる。マンション用地の潜在需要も含め、この傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、桑名市及び隣接市町の商業地域。需要者は地縁性を持つ個人事業者・法人を中心とするが、広域的に事業展開する法人を含む。旧来の近隣商業地域であり、商業の中心が郊外量販店に移行する構造的変化の中、商業地としての土地需要は乏しい。圏内全般に既存商業地の需給関係は崩れている。事業種類や規模がまちまちであるため取引の中心となる価格帯は把握できない。
一般的要因県経済は緩やかに持ち直し。桑名市の人口は横ばい。価格は桑名駅に近い商業地で堅調だが、住宅地は新旧団地で価格差が生じている。

船橋俊一氏による調査レポート

不動産鑑定士船橋俊一
価格82,800円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地価は横ばいになったが、店舗の近代化が進まない事から、周辺住宅地の地価動向に準じた動向になると予測される。
地域要因の将来予測益生駅近隣に所在する地域であるが、魅力的店舗はなく既成小店舗点在のため地域の退化が進みつつある。土地の他用途への転換は難しく有用な用途も見い出しにくいが、ここにきて地価下降は止まっている。
市場の特性同一需給圏は、桑名市、川越町、四日市市の住商混在地域の存する圏域で、特に既存旧市街地域と価格牽連性が強い。需要者の中心は、同一需給圏内在住の個人である。近隣地域は桑名市の近鉄名古屋線沿線の既成市街地内に所在し、駅にも近い立地であるが需要は少ない。市場の価格帯は利用目的によりさまざまであり、需要の中心となる価格帯は見出し難い状況にある。
一般的要因桑名市の人口は約14万人で、直近1年間ではほぼ横ばいで推移している。大規模住宅団地周辺では住宅分譲はみられるが、建築着工は減少している。

環境情報

地形・地質

砂丘・砂堆

砂で覆われた地域。農業用地としても住居用地として土地開発が難しい、まとまって大きな用地の取得が出来るという利点がある。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度05892740000001
北緯 136度6810171

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

益生駅(地価相場 52,050円/㎡)馬道駅(地価相場 56,400円/㎡)桑名駅(地価相場 54,900円/㎡)西別所駅(地価相場 54,900円/㎡)播磨駅(地価相場 54,900円/㎡)伊勢朝日駅(地価相場 46,600円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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