三重県桑名市大字江場字中野７２２番１外(益生駅・馬道駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)


56,900円

2016年01月01日に行った三重県桑名市大字江場字中野７２２番１外の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を56,900円/㎡としました。

三重県桑名市大字江場字中野７２２番１外の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2016年01月01日
所在及び地番三重県桑名市大字江場字中野７２２番１外
住居表示 
価格56,900円/㎡
交通施設、距離益生、2,400m
地積947㎡
形状(3.0:1.0)
利用区分、構造建物などの敷地、S(鉄骨造)1F
利用現況店舗
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中小規模の店舗等が見られる路線商業地域
前面道路の状況北24.0m国道
その他の接面道路背面道
用途区分、高度地区、防火・準防火準住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

伊藤達家氏による調査レポート

不動産鑑定士伊藤達家
価格56,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因沿道商業地域では新設店舗との顧客獲得競争が激しくなっている。桑名中心商業地の繁華性に変化はないが、周辺の在来商業地は衰退傾向にある。
地域要因の将来予測沿道地域の店舗種類や規模などは変化するものの、近い将来の大幅な地域変化は予測されない。地域の土地購入需要は借地需要と比べて弱い傾向は今後とも続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は近鉄名古屋線沿線で桑名市及び隣接市町などの路線商業地域。需要者の中心は圏内の事業者が多いが、広く三重県や東海地方などの広範囲を活動領域とする事業者の需要もある。目先の地域経済は起伏があるが、回復を期待する事業者の事業マインドは上昇方向にあり、取引事例としては多くはないが、潜在的土地需要は増加する傾向にある。事業種類及び内容により必要面積が異なるため、取引規模や総額の中心は見いだせない。
一般的要因大手企業業績の好転などを背景として、消費税増税や過度な円安の進展等のマイナス要因もあるが、総合的な地域経済はゆるやかな回復基調にある。

斧田正長氏による調査レポート

不動産鑑定士斧田正長
価格56,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因交通量が多いが分離帯が存し車両は一方からの流入に留まる。店舗の入れ替えが見られるが目立った需要はなく地価はやや下落傾向である。
地域要因の将来予測沿道サービス店舗が多いが新規出店は少なく地域要因に特段の変化は見られず、当面は現状を維持するものと予測する。需要はやや弱含みであり、地価は若干の下落傾向が続くと予測する。
市場の特性同一需給圏は桑名市及びその周辺市町の商業地域を主体とする。需要の中心は地縁性のある個人、中小法人である。既成の商業地域として熟成しているが、国道沿いの通過交通が多い地域柄で沿道サービス店舗以外は低迷している。需要の中心となる価格帯は画地規模にばらつきがあるため一定でなく把握しづらい。
一般的要因桑名市中心部付近では飲食店を中心に客足が戻りつつあり地価はやや上昇傾向にあるが郊外では空き店舗も多い。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度0548615
北緯 136度6933021

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

益生駅(地価相場 52,050円/㎡)馬道駅(地価相場 56,400円/㎡)桑名駅(地価相場 54,900円/㎡)西別所駅(地価相場 54,900円/㎡)伊勢朝日駅(地価相場 46,600円/㎡)播磨駅(地価相場 54,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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