三重県桑名市大字安永字十区割１６１４番４(益生駅・馬道駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


45,500円

2017年01月01日に行った三重県桑名市大字安永字十区割１６１４番４の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を45,500円/㎡としました。

三重県桑名市大字安永字十区割１６１４番４の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県桑名市大字安永字十区割１６１４番４
住居表示 
価格45,500円/㎡
交通施設、距離益生、2,300m
地積297㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)1F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅のほかに農地等が見られる住宅地域
前面道路の状況北5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

市川裕規氏による調査レポート

不動産鑑定士市川裕規
価格45,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない
地域要因住宅地としての競争力はやや劣る地域であり、土地利用の状態に大きな変化はない。
地域要因の将来予測市内西部の住宅地に需要が集まっていることもあり、東部にある当地域内の農地において宅地化が大きく進捗する可能性は小さい。当面の間、おおむね現行どおり推移していくと予測する。
市場の特性同一需給圏は、おおむね桑名市及び周辺町内の住宅地域。需要者は桑名市の居住者が中心である。周辺に小工場や農地が混在し、居住環境に恵まれていない地域の場合、需要は弱い。市内においては西部の住宅団地が優勢である。土地が1000∼1400万円程度、新築の戸建物件は2500∼3000万円程度が需要の中心である。
一般的要因市人口はおおむね横ばい。住宅地の需要の中心は、市西部の住宅団地である。

岡部康信氏による調査レポート

不動産鑑定士岡部康信
価格45,500円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因地域内で規模が大きい画地を区画割し販売している物件も見られる。
地域要因の将来予測国道258号の南側背後の既成住宅地域で、地域内に残る農地の宅地化が緩やかに進行していくとみられる。画地規模が大きく周辺の新規分譲地と比較して競争力が劣るため、地価はやや下落傾向で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏は桑名市及び隣接市町の住宅地域の存する圏域で、需要者は桑名市居住者の世帯分離及び他市町からの転入によるものが大半を占める。郊外の既成住宅地域で、標準的な画地規模も大きいことから、周辺の新規分譲地と比較して需要は劣る。取引価格帯は地積や環境等により異なるが、標準的な土地で1，000万円∼1，400万円程度、新築の戸建物件で3，000万円程度が中心となっている。
一般的要因桑名市の人口は横這い、世帯数は微増、個人消費は弱含み、雇用情勢は改善、住宅着工戸数は回復、新規分譲地を中心に土地取引件数は増加。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度05115869999999
北緯 136度6804922

参考：該当物件周辺マップ

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三重県桑名市大字東方字播磨前２３３８番３三重県桑名市大字矢田字崩８１６番１三重県桑名市新矢田２丁目３０番三重県桑名市大字友村字川岸４３１番８三重県桑名市大字安永字三区割３７６番三重県桑名市大字播磨字宮西４３８番２外三重県桑名市大字下深谷部字山之原４２７番３外三重県桑名市大字西別所字山畑１２００番３４３三重県桑名市三栄町２０番三重県桑名市多度町小山字尾津平１８７３番２外三重県桑名市長島町長島字下町２番外三重県桑名市長島町又木字熊沢８５番３０

参考：近隣駅の地価相場

益生駅(地価相場 52,050円/㎡)馬道駅(地価相場 56,400円/㎡)西別所駅(地価相場 54,900円/㎡)伊勢朝日駅(地価相場 46,600円/㎡)桑名駅(地価相場 54,900円/㎡)蓮花寺駅(地価相場 47,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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