三重県桑名市大字江場字江場屋敷２０９番(益生駅・馬道駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


56,400円

2017年01月01日に行った三重県桑名市大字江場字江場屋敷２０９番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を56,400円/㎡としました。

三重県桑名市大字江場字江場屋敷２０９番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県桑名市大字江場字江場屋敷２０９番
住居表示 
価格56,400円/㎡
交通施設、距離益生、1,300m
地積132㎡
形状(1.0:2.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況一般住宅等が建ち並ぶ既成住宅地域
前面道路の状況北5.5m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種住居地域
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

前田直人氏による調査レポート

不動産鑑定士前田直人
価格56,400円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因市街地中心部に近い既成住宅地域で、地域内に大きな変動要因はない。地縁を有する個人の需要が多いものと思料され需要は弱含みである。
地域要因の将来予測地域内で再開発等の変動要因は認められず、概ね現状での推移が見込まれる。街路形態がやや悪い既成住宅地域であり、小規模の画地が多い。主たる需要者も地縁のある者が中心であり競争力はやや弱い。
市場の特性同一需給圏は、桑名市街地中心部に近い住宅地域である。主たる需要者は、圏内に居住する個人が中心である。圏内では、桑名駅に近いエリアの住宅地の需要は堅調である。一方で旧来よりの既成住宅地域等においては、外部からの転入よりは、地縁を有する個人の需要が多いものと思料され、需要はやや弱い。土地は標準的規模の画地で総額700万円∼800万円程度、新築戸建で2，200万円前後が需要の中心であると思料する。
一般的要因当市の人口は概ね横ばい傾向にある。取引件数はやや回復傾向にある。桑名駅西の住環境良好な住宅地需要は強く、利便性に劣る住宅地需要は弱い。

三輪時弘氏による調査レポート

不動産鑑定士三輪時弘
価格56,400円/㎡
個別的要因標準的であり、個別的要因に変動はない。
地域要因近隣地域は既存の住宅地域のため、顕著な変動要因はない。市街地中心方面の需要の回復に伴い地価の下落率はほぼ横ばいで推移。
地域要因の将来予測当該地域は、熟成した既成住宅地域として、土地利用に変化は見られず今後も現状のまま推移するものと予測する。中心市街地に比較的近く利便性を有しているため、地価の下落は安定的に推移するものと予測。
市場の特性同一需給圏は桑名市を中心とした圏域。需要者の中心は桑名市居住者及びその世帯分離によるものがほとんどを占める。桑名市中心市街地に比較的近いものの、既成住宅地域であるため相対的な競争力は弱く需要は弱含み。市場の中心価格帯は地積や環境等により異なるが、標準的な土地で700万円∼800万円程度、新築の戸建物件で2，000万円台である。
一般的要因桑名市の人口横ばい、世帯数は微増。景気は上向きつつある。住宅着工数は前年比で増加傾向。全般的に住宅地の地価はやや下落傾向で推移。

環境情報

地形・地質

三角州性低地

河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度0548615
北緯 136度6933021

参考：該当物件周辺マップ

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参考：近隣駅の地価相場

益生駅(地価相場 52,050円/㎡)馬道駅(地価相場 56,400円/㎡)桑名駅(地価相場 54,900円/㎡)西別所駅(地価相場 54,900円/㎡)伊勢朝日駅(地価相場 46,600円/㎡)播磨駅(地価相場 54,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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