三重県四日市市伊坂台１丁目１７４番(平津駅・暁学園前駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


41,300円

2017年01月01日に行った三重県四日市市伊坂台１丁目１７４番の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を41,300円/㎡としました。

三重県四日市市伊坂台１丁目１７４番の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県四日市市伊坂台１丁目１７４番
住居表示 
価格41,300円/㎡
交通施設、距離大矢知、2,600m
地積239㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、LS(軽量鉄骨造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域
前面道路の状況南6.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火第一種低層住居専用地域
建ぺい率、容積率50(%),80(%)
都市計画区域区分市街化区域
森林法、公園法、自然環境等 

佐々木勝己氏による調査レポート

不動産鑑定士佐々木勝己
価格41,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因既存の住宅団地で地域的変化は認められないが、市中心部までやや遠いため需要回復が鈍く、地価は若干の下落傾向で推移している。
地域要因の将来予測市郊外の住環境の良好な住宅団地であるが、地域に特別な変化は見受けられないことから、地価は依然微減傾向で推移するものと予測する。
市場の特性同一需給圏は、四日市市北部のほか隣接する桑名市郊外なども含む住宅地域。需要者の中心は四日市市内の居住者であるが、隣接市町から転入する一次取得者層も考えられる。閑静な住環境が維持されているが、鉄道駅や市中心部への接近性で劣るうえ、四日市市北部や桑名市郊外には競合する大規模住宅団地が立地することから、需要は総じて弱含みである。土地取引は総額で1，000万円前後、新築の戸建物件は2，700万円程度が需要の中心とみられる。
一般的要因四日市市の人口は横ばいで推移している。景気回復基調の中、不動産市場は市街地を中心に需給改善が進行するが、沿岸部では需要不振が続いている。

斧田正長氏による調査レポート

不動産鑑定士斧田正長
価格41,300円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因住宅団地としては熟成しているが市郊外にあり交通利便性がやや劣る地域性から地価は若干の下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測今後とも閑静な住宅環境にある郊外の住宅団地として現状のまま推移するものと予測する。地価は市郊外にあることから利便性に劣る地域性により、当面は若干の下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は四日市市北部のほか桑名市など周辺隣接市町の住宅地域になると思料される。需要者は市内居住者が多く賃貸から持家に転ずるケースも目立つ。市中心部や鉄道駅からも離れていることから利便性の高い中心部の住宅地と比較して選好性がやや低下している。土地は240㎡程度で900万円∼1100万円、新築戸建で2500万円∼2800万円程度が需要の中心とみられる。
一般的要因四日市市は人口が概ね横ばいないし微減傾向で推移しているが、土地取引件数・住宅着工戸数は若干回復傾向で推移している。

環境情報

地形・地質

半固結・固結堆積物

不均質かつ未固結な土塊類（あるいは岩塊類）から構成されルーズな土地、斜面はしばしば土砂災害の原因となる。

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度0422002
北緯 136度6282211

参考：該当物件周辺マップ

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三重県四日市市大矢知町字上沢１０５６番３三重県四日市市広永町字上高円２８８番１ほか２筆三重県四日市市山之一色町字中ノ坊６６６番外三重県四日市市黄金町３５番三重県四日市市伊坂町字喜代ケ谷１２１２番２外三重県桑名市西正和台３丁目８番２０

参考：近隣駅の地価相場

平津駅(地価相場 43,050円/㎡)暁学園前駅(地価相場 41,300円/㎡)大矢知駅(地価相場 49,400円/㎡)星川駅(地価相場 41,900円/㎡)在良駅(地価相場 47,700円/㎡)朝日駅(地価相場 47,700円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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