三重県桑名市松ノ木３丁目１１番６(伊勢朝日駅・益生駅エリア)の不動産鑑定評価書(2016年01月01日地価公示)
62,600円
2016年01月01日に行った三重県桑名市松ノ木３丁目１１番６の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を62,600円/㎡としました。
不動産鑑定結果
| 調査基準日 | 2016年01月01日 |
|---|---|
| 所在及び地番 | 三重県桑名市松ノ木３丁目１１番６ |
| 住居表示 | |
| 価格 | 62,600円/㎡ |
| 交通施設、距離 | 桑名、6,100m |
| 地積 | 222㎡ |
| 形状 | (1.0:2.0) |
| 利用区分、構造 | 建物などの敷地、W(木造)2F |
| 利用現況 | 住宅 |
| 給排水等状況 | ガス・水道・下水 |
| 周辺の土地の利用現況 | 中規模住宅が建ち並ぶ区画整然とした住宅地域 |
| 前面道路の状況 | 北6.0m市道 |
| その他の接面道路 | |
| 用途区分、高度地区、防火・準防火 | 第一種低層住居専用地域 |
| 建ぺい率、容積率 | 50(%),80(%) |
| 都市計画区域区分 | 市街化区域 |
| 森林法、公園法、自然環境等 |
市川裕規氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 市川裕規 |
|---|---|
| 価格 | 62,600円/㎡ |
| 個別的要因 | 個別的要因に変動はない |
| 地域要因 | 居住環境に恵まれた住宅団地内にあり、比較的安定した需給動向にある。 |
| 地域要因の将来予測 | 居住環境や生活利便性に優れた大規模住宅団地として需要は安定している。新興住宅団地との競合はあるが、底堅い潜在的需要を背景に、地価はおおむね安定的に推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は、おおむね桑名市及び周辺町の住宅地域。需要者は桑名市の居住者が多くを占めるが、名古屋通勤圏に位置するため市外からの転入者も認められる。市西部の住宅団地は生活利便性が高く、居住環境にも恵まれたところが多い。住宅団地間の競合関係は厳しいが、需要が安定している住宅団地も多い。土地は1000∼1400万円程度、新築の戸建物件は2500∼3000万円程度が需要の中心。 |
| 一般的要因 | 市西部の住宅団地を中心に地価が安定化してきているが、利便性の劣る既成住宅地域などでは地価の下落に歯止めがかかっていない。 |
三輪時弘氏による調査レポート
| 不動産鑑定士 | 三輪時弘 |
|---|---|
| 価格 | 63,000円/㎡ |
| 個別的要因 | 標準的であり、個別的要因に変動はない。 |
| 地域要因 | 近隣地域は熟成された住宅団地のため、顕著な変動要因はなく、新規分譲地等と比較して市場競争力は弱いものの土地需要は安定している。 |
| 地域要因の将来予測 | 当該地域は、市街地郊外の熟成された大規模住宅団地であり、住宅地としての利用を中心に安定的に推移するものと予測する。不動産需要の回復に伴い地価の下落は縮小から徐々に安定的に推移するものと予測する。 |
| 市場の特性 | 同一需給圏は桑名市を中心とした圏域。需要者の中心は桑名市居住者の世帯分離及び他市町からの転入によるものがほとんどを占める。桑名市郊外には大規模住宅団地が多く開発されており、既存住宅団地は相対的に競争力が弱いものの徐々に土地需要は回復傾向にある。市場の中心価格帯は、標準的な土地で1，400万円程度、新築の戸建物件で3，000万円程度である。 |
| 一般的要因 | 桑名市の人口横ばい、世帯数は微増。景気は緩やかに持ち直し。住宅着工数は前年比で減少傾向。全般的に住宅地の地価の下落は横ばい傾向で推移。 |
環境情報
| 地形・地質 | 三角州性低地河川の土砂が河口付近に堆積して形成された平野部分であり、長期スパンで見れば洪水の被害に合うリスクの高い地域である。 また、地震に対する地盤の強度も十分ではない。 農業用地として優れているが居住には耐えない。 このような土地を開発してリスクを十分に説明せずに居住用に販売する会社が存在することは嘆かわしいことである。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：2点(5点満点中) 砂礫台地砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。 「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中) |
|---|---|
| 土地利用・植生 | 水田,宅地 |
| 土壌 | グライ土壌 |
| 黄砂エアロゾル | PM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。 |
| 緯度・軽度 | 東経 35度0467338 北緯 136度671818 |
参考：該当物件周辺マップ
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参考：近隣駅の地価相場
伊勢朝日駅(地価相場 46,600円/㎡)益生駅(地価相場 52,050円/㎡)西別所駅(地価相場 54,900円/㎡)馬道駅(地価相場 56,400円/㎡)朝日駅(地価相場 47,700円/㎡)蓮花寺駅(地価相場 47,700円/㎡)引用
国土交通省鑑定評価書
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