三重県桑名市大字西汰上字中縄１４１番２(播磨駅・下深谷駅エリア)の不動産鑑定評価書(2017年01月01日地価公示)


25,900円

2017年01月01日に行った三重県桑名市大字西汰上字中縄１４１番２の不動産鑑定評価の結果、該当不動産の地価を25,900円/㎡としました。

三重県桑名市大字西汰上字中縄１４１番２の地価推移のグラフ

不動産鑑定結果

調査基準日2017年01月01日
所在及び地番三重県桑名市大字西汰上字中縄１４１番２
住居表示 
価格25,900円/㎡
交通施設、距離播磨、1,100m
地積489㎡
形状(1.0:1.5)
利用区分、構造建物などの敷地、W(木造)2F
利用現況住宅
給排水等状況ガス・水道・下水
周辺の土地の利用現況農家住宅と農地等が混在する住宅地域
前面道路の状況北西3.0m市道
その他の接面道路 
用途区分、高度地区、防火・準防火 
建ぺい率、容積率60(%),200(%)
都市計画区域区分市街化調整区域
森林法、公園法、自然環境等 

廣瀬仁氏による調査レポート

不動産鑑定士廣瀬仁
価格25,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因調整区域内に存する農家を主とする住宅地であって、需要は限定的である。国道258号に近いが、地域要因に特段変動はみられない。
地域要因の将来予測農家住宅を主体とする戸建住宅地域であり、土地利用に変化はほとんど見られない。今後も概ね現状で推移すると予測する。
市場の特性同一需給圏の範囲は、桑名市及び隣接市町の農家住宅を主とした住宅地域。需要者の中心は、市内居住者を中心に地縁性を有する個人が見込まれるが限定的である。調整区域であり、周辺は農地が広がっており、発展的な動向はない。もともと取引自体が少なく、需要も薄い。建物の大きさや品等もまちまちであり、需要の中心となる価格帯を把握するのは困難な状況である。
一般的要因県経済は足踏み状態。桑名市の人口は横ばい乃至やや減少。土地価格は駅に近い商業地や住宅地で堅調だが、それ以外は需要が伸びない状況が続く。

塚田栄二郎氏による調査レポート

不動産鑑定士塚田栄二郎
価格25,900円/㎡
個別的要因個別的要因に変動はない。
地域要因郊外の既存農家集落で、地域内に特段の変動要因はみられない。需要の少ない地域であり、地価は下落傾向が続いている。
地域要因の将来予測当該地域は既存集落地域として現状を維持するものと予測する。既存集落の需要は弱いため、地価は下落傾向が続くものと予測する。
市場の特性同一需給圏は桑名市及び周辺市町の農家集落を中心とする圏域と把握される。需要の中心は、郊外の集落地域で地区外の転入が殆どみられないことから、地元に地縁を有する個人と考えられる。利便性に劣ることから、取引自体が少なく、需給ともに弱い地域である。取引の中心となる価格帯は、土地で1，000万円∼1，300万円程度と判断される。
一般的要因桑名市の人口は概ね横ばいである。土地取引件数、住宅着工件数は増加傾向にあるが、選好性の劣る地域の住宅地需要は依然として弱い。

環境情報

地形・地質

砂礫台地

砂礫・岩質の土質でできた起伏の少ない地形のことである。土地開発は容易であり、造成地の地質は比較的強固である。

「国土交通省 地震に対する地盤の安全性 地形分類の評点」：3点(5点満点中)

土地利用・植生水田,宅地
黄砂エアロゾルPM10の飛散は国内においては比較的少ない。PM2.5の飛散については特に少ないというわけでは無いため対策が必要。
緯度・軽度東経 35度0870882
北緯 136度6708231

参考：該当物件周辺マップ

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三重県桑名市大字東方字掛越５０９番２ほか１筆三重県桑名市大字大貝須字村東５番三重県桑名市大字額田字黒石１１３８番１三重県桑名市下深谷部字蛇谷１７１７番５三重県桑名市筒尾８丁目７番２７三重県桑名市大字額田字前川原３４番１三重県桑名市松並町２丁目６番１９三重県桑名市長島町福吉字青鷺川６９１番１００三重県桑名市長島町松ケ島字北島１０８番２

参考：近隣駅の地価相場

播磨駅(地価相場 54,900円/㎡)下深谷駅(地価相場 54,900円/㎡)桑名駅(地価相場 54,900円/㎡)長島駅(地価相場 67,500円/㎡)馬道駅(地価相場 56,400円/㎡)西別所駅(地価相場 54,900円/㎡)

引用

国土交通省鑑定評価書
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