地域要因

熟成した都心住宅地域としての地域要因に変化は見られず、地価は上昇傾向が続いており、需給関係は堅調である。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

自用の低層戸建住宅を中心に賃貸の共同住宅等も混在する地域である。自用目的の一般住宅の需要者の選択指標は、収益性より居住の快適性、利便性等を重視する傾向にある。共同住宅より自用の一般住宅が比較的多い地域の特性等から、市場性をより反映した比準価格を重視し収益価格も参酌し、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

小石川ブランドを代表する閑静な住宅地域である。個人需要者を中心に安定的な需要が見込まれ、地価は引き続き上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

春日・後楽園駅前地区の再開発事業も進捗しており、住環境が良好な地域として今後も熟成度を増していくものと予測する。

価格決定の理由

各試算価格はいずれも適切に求められ、また各試算価格の前提となる資料の信頼性も高いと判断されるが、近隣地域は閑静な住宅地であり、需要者は収益性よりも居住の快適性をより重視する傾向にあることから、収益価格はやや低位に試算された。よって、本件では市場の実態を反映した比準価格を重視して、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

文京区北西部の標準的な住宅地域であり、安定的な実需が認められる。地価は緩やかな上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅を主体とする既成住宅地域であり、地域特性を変化させる要因は特に無く、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

都心への接近性が良好なため共同住宅も見られるが、居住の快適性・利便性が重視されて価格形成がなされる住宅地域である。比準価格は、地域特性が類似した事例を採用し、事例の特徴に応じた関連付けを行って試算したもので、市場の実勢を反映して説得力を有する。近隣地域においては自用目的の取引が中心であるので、実証的な比準価格を重視して、収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

閑静な住宅地として熟成している。地域要因に特段の変動は見られないが、転売されることにより細分化される傾向にある。

地域要因の将来予測

中規模の低層住宅を中心とした閑静な住宅地で、今後も現状のような住宅地として推移するものと見込まれる。

価格決定の理由

対象標準地は、画地規模の大きい一般住宅の多い住宅地域内にあり、土地取引は建売用地以外は収益用目的での取引は少なく、自用目的での取引が多い。従って需要者は居住の快適性を重視して購入物件を決定している。鑑定評価額の決定に当たっては、市場動向を如実に反映している比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地の公示価格との均衡にも留意して上記の通り決定した。

地域要因

利区画整然とした住宅地域で、東京メトロの有楽町線、副都心線の2路線が利用できる、良好な交通接近条件も寄与し、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

良好な住宅地域として熟成しており、今後も概ね現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、駅接近性に恵まれており、共同住宅も見受けられる住宅地域であるが、自己所有目的の取引が中心であると認められる。近隣地域と類似の周辺地域から、多数の取引事例が得られたので、実証的で、説得力を有する比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、代表標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

東京メトロ早稲田駅より徒歩圏内に位置し、共同住宅の需要は概ね堅調であり、利回りの低下に伴い地価は若干の強含みで推移している。

地域要因の将来予測

東京メトロ早稲田駅より徒歩圏内に位置し利便性に優れており、事務所等のほか、共同住宅の需要が強い。今後、地価は安定的に推移していくものと予測される。

価格決定の理由

共同住宅のほか事業所等も見受けられ、共同住宅の需要が強く収益目的の土地需要が堅調であり、主たる需要者が土地価格に関して意思決定を行うに当たっては、市場性をやや重視しつつも、収益性をも強く考慮する傾向にある。したがって、比準価格に若干のウエイトを置きつつ、収益価格をも強く関連づけ、代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

西片地区の閑静な住宅地域であり、需要は堅調である。区内の住宅地域の中で競争力は高い。

地域要因の将来予測

中規模以上の住宅が多い環境良好で閑静な住宅地域である。今後も土地の細分化はあまり進まず、現状の敷地規模のまま居住環境を維持しつつ推移すると予測される。需要は強く、地価水準は堅調に推移している。

価格決定の理由

近隣地域に賃貸マンション等も見られ、地域性を反映した賃貸事例に基づく収益価格が試算されたが、収益性を十分に反映できずに低位に試算されることが多い。近隣地域内では持家需要として売買されるケースが多いので、取引の実態を反映した同一需給圏内の取引事例による比準価格を標準に、賃貸を想定した収益価格を関連づけ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

近隣では商業施設が開業したほか、区役所新庁舎移転も完了し、客足の流動性の変化及び増加が期待される。

地域要因の将来予測

繁華な商業地域に位置しており、周辺での複合施設の開業を始めとして、今後徐々に収益性を高めつつ推移してゆくものと予測する。

価格決定の理由

やや広域的観点から収集した事例を基礎として比準価格を試算したが、高度商業地の取引市場を反映している点で実証的である。また収益価格はやや低めに試算されたが、対象標準地は高度商業地域に位置し需要者は収益性を指標として意思決定する傾向にあることを考慮の上、本件では比準価格及び収益価格を関連づけるとともに、周辺における標準地の価格水準等をも考慮し鑑定評価額を決定した。

地域要因

中層マンションの中に戸建住宅や空地も見られる住宅地域。今後は建替等により画地の高度利用化が進むものと思われる。

地域要因の将来予測

中層マンション等が建ち並ぶ住環境の良好な住宅地域で、今後は小規模画地の集約化及び高度利用化が進むものと思われる。なお、地価は上昇傾向にて推移している。

価格決定の理由

標準地と同じ広幅員の街路沿いの事例が少なく細街路沿いの事例をも採用せざるを得なかったが、補修正及び要因比較は適正に行われており、比準価格は標準地の属する市場の特性を的確に反映した価格である。他方、近隣周辺には数多くの賃貸物件が存するが、収益性よりも居住の快適性を重視して価格が形成される住宅地の評価なので収益価格は低位に求められた。従って、比準価格を重視し収益価格を比較考量し代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。

地域要因

地域要因に変動はないが、雑司が谷駅の熟成に伴い、当該地域の相対的位置は上昇しつつある。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は繁華性に欠ける商業地域である。近隣地域の立地条件からは賃貸収益目的の取引も想定されるが、標準地は行政条件等の制約があり、収益価格はやや低位に試算される結果となった。よって純粋な賃貸用建物の建設を目的とした取引は少なく、自用または自社利用を含む利用を前提とした取引が主流と判断される。以上より、市場実勢を反映した比準価格を重視し、収益価格を関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

文京区内屈指の優良住宅地域として熟成度が高く底堅い需要に支えられており、地域要因に大きな変動は認められない。

地域要因の将来予測

文京区内の低層一戸建住宅、共同住宅を中心とする既成住宅地域として熟成しており、今後とも現状の住環境を維持しつつ推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣地域は邸宅地であり、地域の名声や居住の快適性を選択の主標とする。取引事例は、本駒込六丁目をはじめとする区内邸宅地のものであり、結果、比準価格は市場性を反映した実証的な価格として求められた。収益価格は、容積率150％と収益性が低い特性を反映して比準価格より低位となった。よって、実証的な比準価格を標準に収益価格を比較考量し、代表標準地の公示価格と秤量比較して得た価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記のとおりに決定した。

地域要因

本郷通り沿いで最寄駅への利便性に優れたマンション適地であり、底固い需要に支えられ、周辺地域の地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は規模大の事例が乏しいため、広範囲に周辺の利用状況等が類似する事例を採用して試算した。開発法による価格は開発事業者の投資採算性に着目して査定した。周辺地域の新築マンション及びその用地に対する需要は底堅く人気のある地域であるから、試算価格の調整に当たっては、比準価格と開発法による価格を相互に関連づけ、代表標準地の価格との均衡に留意のうえ、上記の通り鑑定評価額を決定した。

地域要因

JR大塚駅南口の複合商業施設が完成したほか、南口駅前広場・地下駐車場の整備が進められており、地域は発展的に推移している。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

比準価格は5事例を採用し、規範性の高い事例を中心に決定しており説得力を有する。一方、収益価格は方式の有する着実性等からやや低位に求められたが、対象標準地の最有効使用や想定される需要者には収支採算性を重視する投資家等も想定されることから、斟酌すべき価格と思料する。よって、本件では比準価格と収益価格を相互に関連づけ、代表標準地の前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

豊島区全般的なオフィス需要の減少に伴う収益性の低下は否めないが、投資物件用地の需要は堅調であり、地価は強含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は小売店舗、飲食店舗等が多い商業地域で、格別の変動要因はなく、しばらくの間現状を維持するものと予測する。なお、地価についてはしばらくの間強含み傾向が継続するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中小規模の小売店舗、飲食店等が混在する普通商業地域である。自用の物件と賃貸物件の比率は同程度で、収益性も求められる商業地域に所在するので、比準価格、収益価格を適切にウェイト付けし、かつ代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

都心部への交通利便性は良好な成熟している住宅地域で、宅地の細分化がみられる中、地域要因に大きな変動はなく現状を維持するものと判断。

地域要因の将来予測

価格形成要因の変動は特に認められず、一般住宅に事務所等が見られる住宅地域として、当分の間現状を維持するものと予測する。地価水準は上昇傾向で推移するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、規範性の高い矢来町界隈等の事例から求め市場の実態を反映し客観的で説得力がある。一方、一般住宅の外賃貸マンション、事務所等が見られる地域性を反映し、信頼性のある収益価格が試算されたが低位に求められた。当該地域は持家需要、あるいは建売用地として売買されるケースが多いため、取引の実態を反映した比準価格を標準とし、賃貸を想定した収益価格を参酌し、代表標準地との価格検討も踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

巣鴨駅に近い成熟した商業地域で、地域要因に変動はない。

地域要因の将来予測

JR巣鴨駅に近い中高層店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ国道沿いの成熟した商業地域で、今後も現状を維持して行くものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は豊島区及び文京区内の類似地域の5事例を採用し、その中で規範性の高い査定価格から試算されており説得力を有する。一方、収益価格は方式の有する着実性や画地条件の制約等から若干低位に求められたが、賃貸経営目的の需要者も想定されること並びに対象標準地の最有効使用の観点からも斟酌すべき価格と思料する。本件では比準価格と収益価格を相互に関連づけ、代表標準地の前年価格からの検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

地縁的選考性のやや強い地域であり、需要は底堅いが、供給は少ない。

地域要因の将来予測

東京メトロ副都心線の開業（平成20年全線開通）により、更に交通利便性が向上した地域である。古くからの低層住宅の建ち並ぶ閑静な住宅地であり、当面は現状のまま推移するものと予測される。

価格決定の理由

近隣は戸建住宅の多い閑静な住宅地域で、アパートや賃貸マンション等の新規供給は少ない地域である。本件においては、住宅としての利便性や快適性が重視されて取引される地域の実情を勘案して、実証性に優れる比準価格を標準に、収益価格を比較考量し、代表標準地の公示価格との均衡にも留意して鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

居住環境、利便性等から需要は堅調。地域要因に大きな変化は無いが、一般的要因の影響を受け地価は上昇基調にある。

地域要因の将来予測

地域要因に特段の変化は無く、今後も低層の住宅地域として推移してゆくものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、用途的類似性を有する周辺の住宅地域において生じた取引を基礎としており実証的である。周辺地域は低層の戸建住宅を中心とした標準的な居住環境の住宅地域を形成しており、収益性に着目した取引よりも居住の快適性が重視される自用目的の取引が多い地域であることを考慮し、本件では比準価格を中心に検討を行い収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

豊島区と文京区の区境付近に位置し住宅のほか作業所等も見られる混在地域である。住宅需要は底堅く、景気回復に伴い地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

一般住宅、アパート、作業所等が混在する住宅地域であり、特段の変動要因もないことから、当面は現状維持と予測する。

価格決定の理由

対象標準地は一般住宅・アパート・作業所等が混在する地域に位置し、自用目的の取引が中心であることから、需要者は居住の快適性や利便性を重視する傾向にあると判断される。このような地域では土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は比準価格に比して低めに試算された。よって、市場の実態を反映した比準価格を重視して、収益価格を参酌のうえ、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

豊島区北部の街路連続性がやや劣る既存の住宅地域である。一次取得者を中心として安定的な住宅需要が認められ、地価は上昇傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅を中心に共同住宅等が混在する住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

都心への接近性が良好なため共同住宅も混在するが、居住の快適性を重視する住宅地域であり、取引は自用目的が中心である。比準価格は、同一需給圏内において地域特性が類似した事例を採用し、事例の特徴に応じた関連付けを行って試算したもので、市場の実勢を反映してその信頼性は高い。よって、比準価格を重視して、収益価格を参酌し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

JR山手線駅徒歩圏に存する、既存の混在住宅地域である。利便性が良好なため安定した需要が認められ、地価は上昇傾向が継続している。

地域要因の将来予測

当該地域は一般住宅及び共同住宅、事務所等が混在する住宅地域として熟成しており、今後も現在の住環境を維持するものと予測する。

価格決定の理由

比準価格は、同一需給圏内において実際に取引された事例を基に試算しており、市場の実勢を反映して説得力を有する。収益価格は、最有効使用の建物を想定して地域の市場水準により賃料を設定し試算した。当該地域は駅接近条件が良好なため事務所や共同住宅も見られるが、賃貸収益を見込んだ投資案件は少なく、自用目的の取引が中心である。よって、比準価格を重視して収益価格を比較考量し、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

豊島区全般的なオフィス需要の減少に伴う収益性の低下は否めないが、投資物件用地の需要は堅調であり、地価は強含み傾向で推移している。

地域要因の将来予測

当該地域は中層店舗事務所、低層店舗、共同住宅等が混在する商業地域で、格別の変動要因はなく、しばらくの間現状を維持するものと予測する。なお、地価についてはしばらくの間強含み傾向が継続するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は中低層店舗事務所、飲食店等が混在する普通商業地域である。自用の物件と賃貸物件の比率は同程度で、収益性も求められる商業地域に所在するので、比準価格、収益価格を適切にウェイト付けし、かつ代表標準地との均衡に留意して鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

中低層店舗付共同住宅の多く建ち並ぶ折戸通り沿いの近隣商業地域で、地域要因に大きな変化は見られない。

地域要因の将来予測

折戸通り沿いに店舗併用住宅と店舗付共同住宅等の建ち並ぶ近隣商業地域で、商況はそれほど活発ではないが、次第に建物の高層化が進むものと判断する。

価格決定の理由

近隣地域は、店舗付共同住宅と小規模店舗併用住宅等の建ち並ぶ折戸通り沿いの近隣商業地域である。商業集積度が低く、店舗の賃料水準も住宅地並の水準で収益価格も低めに算出された。比準価格は、市場における取引事例に比準して求められた実証的な価格である。本件鑑定評価額については、比準価格を中心に収益価格を比較考量し、代表標準地の公示価格との均衡にも留意して上記の通り決定した。

地域要因

熟成した住宅地域であり、交通接近条件や、環境条件に恵まれており、一般的要因の影響もあり、地価は上昇傾向にある。

地域要因の将来予測

良好な住宅地域として熟成しており、今後も概ね現状のまま推移するものと予測する。

価格決定の理由

近隣地域は、駅接近性に恵まれており、共同住宅も見受けられる住宅地域であるが、自己所有目的の取引が中心であると認められる。近隣地域と類似の周辺地域から、多数の取引事例が得られたので、実証的で、説得力を有する比準価格を中心に、収益価格を関連づけ、周辺標準地との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

地域要因

店舗・事務所ビルの建ち並ぶ商業地域で、上層階の事務所需要は減退しているが、1階店舗の需要は根強い。また、店舗付共同住宅も見受けられる。

地域要因の将来予測

JR大塚駅北口に近い商業地域であるが、駅南口でJRの駅ビルが平成25年9月に竣工・オープンした。大塚駅の利便性は高まったが、対象標準地の存する北口商業地域は相対的な衰退が懸念される。

価格決定の理由

商業地の取引事例は件数が少なく、位置・形状・環境等により乖離が大きく、価格形成要因の検討を慎重に行った。比準価格は、大塚駅周辺の取引事例を中心に選択して査定したもので、市場性を如実に反映した説得力のある価格である。また、収益価格は店舗兼事務所が最有効使用であることを考慮すれば重視すべき価格といえる。従って、比準価格を標準に収益価格を関連づけ、周辺に存する他の公示価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。

地域要因

戸建住宅の中に共同住宅も見られる熟成した低層住宅地域であり、地域要因に特段の変化はない。

地域要因の将来予測

価格決定の理由

近隣地域は第1種中高層住居専用地域であるが、前面道路の幅員が4mであるため、戸建住宅と低層の共同住宅が混在する低層住宅地域が形成されており、収益性よりも居住の快適性・利便性が重視される傾向にある。そのため収益性を反映した収益価格は低位に求められた。よって市場性を重視した比準価格を標準とし、収益性を反映した収益価格を比較考量し、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。